Управление коммерческой недвижимостью на примере ТРЦ «МегаСити»

   Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (взять) в аренду, купить или продать, передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще великим множеством способов, в зависимости от стоящей перед Вами задачи и поставленной цели. Цель использования коммерческой недвижимости у всех, как правило, одна - получение дохода. Одни - собственники, или фирмы, являющиеся прямыми арендаторами у собственников - эту недвижимость не только используют сами, но и сдают или продают. Собственники проводят операции по переуступке прав аренды «ППА»- (прямые арендаторы) и на этом зарабатывают. Другие - снимают в аренду (субаренду), или покупают (ППА) для открытия офиса, магазина, склада, ресторана, банка, производства и т.п., таким образом, используя коммерческую недвижимость, так же получают свой доход.

   Любой вид деятельности любой из фирм невозможен без использования коммерческой недвижимости того или иного рода, будь то офис или завод. Разумеется, любая операция с коммерческой недвижимостью должна проводиться таким образом, чтобы быть в соответствии с законодательством РФ, законами, постановлениями и аналогичными документами местных органов власти и органов надзора. Будь то аренда или покупка - любая сделка с коммерческой недвижимостью должна сопровождаться приложением необходимого, в том или ином случае, пакета документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки, и производиться по той или иной не противоречащей законодательству схеме. Например, любая сделка, проводимая с объектом коммерческой недвижимости - муниципальной (городской) или федеральной собственности, вне зависимости от срока заключения договора аренды (субаренды), нуждается в обязательной регистрации в соответствующих инстанциях. При сдаче в аренду объекта коммерческой недвижимости собственником, арендные отношения обязательно регистрировать только в том случае, если срок действия договора превышает 1 год (т.е. краткосрочные договора - на 11 месяцев - не регистрируются). Для регистрации договора прилагается пакет документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки.

1.4 Виды коммерческой  недвижимости.

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход - коммерческие и создающие условия для его извлечения - промышленные (индустриальные).

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта.

   Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).

1.5 Способы управления  коммерческой недвижимостью.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с ней: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы - весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др. [15].

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

• правовом (распределение и комбинирование прав на недвижимость);
• экономическом (управление доходами и затратами в процессе эксплуатации объекта недвижимости);
• техническом (содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением), и включает систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами, оформление и регистрация правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости, управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

• систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
• оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
• управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

   Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

   Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Работа с объектом коммерческой недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и "расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Эксплуатирует объект пользователь - арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя.

   Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости. Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости. Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

Глава 2. Управление развитием коммерческой недвижимости на примере ТРЦ «МегаСити».

2.1 Анализ рынка торговой недвижимости г. Самара.

   С открытия первых торговых центров в Самаре прошло уже более десяти лет. Несмотря на стремительный рост торговых площадей, пока ни один ТЦ не был закрыт и каждый находит своего потребителя. Ежегодно вводятся все более современные объекты, девелоперов давно не смущают площади более 100 тыс.кв.м - они замахиваются на 200. Не сумевшие адаптироваться к быстрым изменениям уйдут с рынка.

   Однако и сейчас количество торговых площадей на душу населения в Самаре немаленькое. Так, в компании «РТМ Девелопмент» считают, что на тысячу человек их приходится порядка 500 кв.м. В администрации города приводят более впечатляющие цифры: 324 кв.м/1000человек площадей продовольственной торговли и610кв.м/ 1000 по непродовольственной группе. Между тем еще в 2005 г. на1000 жителей приходилось менее 300кв.м торговых площадей. Всего по данным администрации в городе работает 4870магазинов и 68 ТЦ.

   Бум строительства объектов торгового назначения пришелся на период с 2003 по 2007 года. Конечно же есть и объекты, построенные раньше указанного срока и функционирующие по сей день. Нельзя и не отметить, что участниками 3 крупнейших проектов является известная в Самаре компания «Виктор и Ко». Именно они являются основателями таких гигантов рынка коммерческой недвижимости города как ТРЦ Московский, ТРЦ Космопорт и ТЦ Мега-Сити.

   Стоимость аренды торговых объектов Самары варьируется в зависимости от типа помещения и места расположения. Она колеблется от 500 до 4500 руб. за кв. м. Все зависит, конечно же, от месторасположения и отличительных особенностей ТЦ.

Арендные ставки в ТЦ Самары:

   ТЦ "INCUBE" расположен в Железнодорожном районе Самары. "INCUBE" - торговый центр районного масштаба, в котором расположено большое количество магазинов европейских марок одежды и обуви различных ценовых категорий 4700 кв.м 60 мес.от 15,520 до 23,984 руб. за кв.м. в год. ТЦ "М5" расположен на проспекте Кирова, на границе Кировского и Промышленного районов Самары. Комплекс "М5" обладает развитой торговой и развлекательной инфраструктурой 5500 кв.м-от 8,400 до 17,400 руб. за кв.м. в год. ТРК "Park House" расположен в густонаселенном районе Самары. Население зоны целевого охвата ТРК "Park House" составляет до 600 000 тысяч человек. Развитая инфраструктура делает "Park House" одним из самых популярных мест отдыха и совершения покупок как у жителей, так и у гостей города. Комплекс обладает хорошей доступностью для общественного и частного транспорта 42200 кв.м 11 мес.от 16,930 до 23,702 руб. за кв.м в год. ТЦ "Аквариум" построен с использованием современных торговых технологий и технологических решений и оборудован в соответствии с европейскими стандартами торгового бизнеса. Оснащение комплекса включает современную отделку, систему кондиционирования на всех этажах, пассажирские и грузопассажирские лифты, бесплатные туалеты для посетителей, складские помещения и другие необходимые для торговли условия 6000 кв.м 11 мес.от 11,287 до 22,574 руб. за кв.м в год. ТЦ "Апельсин" расположен в центре города, на одной из 3-х главных магистралей - улице Ново-Садовая. Около центра расположены автобусная и трамвайная остановки "ТЦ Апельсин", через которые проходят 25 маршрутов общественного транспорта. В непосредственной близости с комплексом находятся популярные объекты города - "Планета Фитнес" - крупнейший в Поволжье фитнес комплекс, гостиница, Поволжское отделение Сбербанка РФ и другие значимые объекты 6000 кв.м 11 мес.от 12,698 руб. за кв.м в год. ТЦ "Вавилон" расположен в Ленинском районе, на пересечении улиц Ульяновской и Самарской. Особенность данного сектора в том, что здесь сконцентрирована активная деятельность в деловой, культурно-развлекательной и торговой сферах. Кроме того, тут же находятся офисы крупных компаний и банков, сконцентрированы корпуса крупных ВУЗов. На расстоянии пяти минут ходьбы отсюда находятся Театр оперы и балета, Театр Драмы и самые большие площади города, на которых проходят крупные массовые мероприятия. Не удивительно, что место расположения торгового центра характеризуется высокой проходимостью и пропускной способностью. 6000 кв.м -от 6,772 до 16,930 руб. за кв.м в год. ТРЦ "Космопорт" находится на ул. Дыбенко в Советском районе Самары. На площадях "Космопорта" расположено большое количество магазинов разнообразных ценовых категорий и групп товаров. Каждый покупатель сможет найти то, что он хочет, по доступным ценам. Комплекс находится под управлением профессиональной управляющей компании, благодаря этому обеспечивается комфорт работникам торговых точек и посетителям торгово-развлекательного центра. 100880 кв.м.-от 9, 600 до 48, 000 руб. за кв.м. в год. ТРЦ "Мега Сити" с первого дня планировался по западноевропейским стандартам, и таким образом является единственным в своем роде торговым центром в регионах России. Он позволяет покупателям совершать покупки в наиболее удобной форме, что начинается уже с бесплатной парковки. При помощи современного травалатора посетители напрямую попадают из подземного гаража в торговый центр. Торгово-развлекательный центр "Мегасити" располагается на улице Ново-Садовой, которая является одной из наиболее значимых транспортных артерий города, связывающих административный центр с промышленными районами- 38000 кв.м.-6,000 до 30,000 руб. за кв. м. в год . ТРК «Мегакомплекс Московский" (до 2000 г. - торговый комплекс "Московский") - крупнейший в Поволжье суперрегиональный Торгово-развлекательный Комплекс. ТРК "Мегакомплекс Московский" включает Торговый центр, в котором представлены ведущие международные и российские операторы розничной торговли, и Культурно-развлекательный центр с первым в России крытым Аквапарком и крупнейшим в Поволжье Боулинг-центром. Торговый центр представляет собой три здания, соединенные на уровне 2 и 3 этажей стеклянными пассажами. Центральное здание включает торговые галереи, а также разрабатываемые в проектах восьмизальный мультиплекс на 900 мест и фуд-корт148000 кв.м.-от 9,481 до 50,790 руб. за кв.м в год. ТЦ "ЦУМ" находится на стыке Ленинского и Железнодорожного районов Самары. Удачное расположение - в квадрате улиц  Агибалова, Спортивной, Вилоновской и Ульяновской, в непосредственной близости от железнодорожного вокзала и основных магистралей города - обеспечивает хорошую транспортную доступность объекта. Это 8493 кв.м.-от 3,838 до 44,723 руб. за кв.м в год.