Управление коммерческой недвижимостью на примере ТРЦ «МегаСити»

   С точки зрения интересов собственника можно выделить по крайней мере две разновидности недвижимой собственности - операционную и инвестиционную.

   Управление портфелем недвижимости - деятельность по управлению совокупностью объектов недвижимости, составляющих портфель активов собственника, направленная на получение прибыли на вложенный капитал и увеличение ценности портфеля в долгосрочной перспективе, включая составление и актуализацию портфеля в интересах повышения доходности и снижения рисков от владения портфелем.

   Цель управления в данном случае - максимизация дохода, приносимого совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель, при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем. Очевидно, что достижение этой цели в полном объеме невозможно. В связи с этим реальный портфель недвижимости всегда результат компромисса между стремлением к доходу и желанием избежать риска.

   Управление портфелем недвижимости связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений. В числе функций, выполняемых при управлении портфелем недвижимости, выделяют следующие:

• выработка общей инвестиционной стратегии, подготовка программ инвестирования;
• подбор объектов для инвестирования и продажи;
• отбор компаний для управления объектами, заключение соответствующих договоров, разработка и реализация проектов;
• подготовка отчетности о результатах управления портфелем перед инвестором;
• перечисление чистых доходов портфеля инвестору.

   Управление комплексами объектов недвижимости. Они сформированы по функциональному назначению недвижимости (жилая, индустриальная, коммерческая и пр.), либо по территориальному признаку, либо по признаку единства управления (единая управляющая компания).

   Цель управления комплексом объектов недвижимости задается его собственником (собственниками). В качестве такой цели могут выступать и максимизация стоимости комплекса к определенному периоду времени, и максимизация дохода, приносимого комплексом, и достижение иных целей.

Основные задачи, решаемые на уровне управления комплексом объектов недвижимости:

• формирование политики в отношении комплекса (определение сегментов пользователей для объектов, входящих в комплекс);
• поддержание отношений с собственником и партнерами;
• координация и контроль за деятельностью управляющих объектами недвижимости.

   Управление объектом недвижимости. Цель управления на данном уровне - достижение максимальной отдачи от объекта недвижимости.

Основные задачи, решаемые при управлении объектом недвижимости:

• учет и отчетность;
• маркетинг;
• управление финансовыми потоками, связанными с объектами;
• технический менеджмент;
• обеспечение объекта и пользователей необходимыми ресурсами;
• управление занятостью объекта;
• управление персоналом.

   Задачи, стоящие перед управлением объектами недвижимости, могут решаться на разных уровнях управляющей компании. Линейный управляющий может решать лишь часть из них, касающихся непосредственных взаимоотношений с арендаторами, оказания им услуг, обеспечения эксплуатации здания и т.д. Значительная часть задач по управлению объектом недвижимости решается на уровне управляющей компании.

1.2 Субъекты рынка недвижимости, участвующие в управлении недвижимостью.

   Отличительной особенностью рынка недвижимости является наличие значительного количества субъектов, прямо или косвенно задействованных на рынке. Тем не менее, можно выделить четыре наиболее характерных группы участников рынка.

1. Продавцы, арендодатели. Физические или юридические лица, которые владеют документально подтвержденными правами на объект недвижимости и которые готовы продать свое недвижимое имущество другому лицу - покупателю (или сдать его в аренду на определенный срок). Следует особо отметить, что представлять интересы продавца- собственника или выступать в качестве собственника могут управляющие компании.

2. Покупатели, арендаторы. Физические или юридические лица, которые хотят и могут (с финансовой и юридической точек зрения) приобрести (или арендовать) объект недвижимости с целью его использования в качестве операционной или коммерческой недвижимости. Как и в предыдущей группе субъектов рынка недвижимости, в качестве покупателя (или арендатора для дальнейшей субарендой деятельности, инвестора и т.д.) могут выступать управляющие недвижимостью компании.

3. Профессиональные участники, посредники, консультанты. Управляющие компании и другие участники рынка недвижимости, которые обслуживают недвижимость, ее собственников и потенциальных покупателей недвижимости. Иначе эти компании называют поставщиками товаров, работ, услуг на рынке недвижимости:

• эксплуатационные компании, осуществляющие работы по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости;
• консалтинговые компании (консалтинг в сфере управления недвижимостью, маркетинговые исследования, оценка имущества);
• риэлтерские компании;
• рекламные агентства;
• кредитные организации;
• юридические службы;
• эксперты-оценщики;
• профессиональные ассоциации управляющих недвижимостью;
• кадровые агентства;
• архитектурные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и другие организации, привлекаемые для осуществления процессов развития (девелопмента) объектов недвижимости;
• высшие учебные заведения, центры подготовки и повышения квалификации специалистов, работающих с объектами недвижимости.

4. Государственные надзорные и регулирующие органы и прочие. Участие органов государственной власти в процессе управления недвижимостью осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами региональных и местных органов власти. Государственные надзорные и регулирующие органы осуществляют регулирование и контроль над состоянием объекта управления или деятельностью на нем пользователей. Предприятия, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование и прочие, способствующие организации деятельности на рынке недвижимости, например компании - поставщики коммунальных ресурсов (электрическая и тепловая энергия, вода и т.п.).

   Наиболее активными участниками рынка недвижимости являются управляющие компании, специализирующиеся на управлении недвижимостью. Специализация такой компании и по охвату функционального назначения объектов недвижимости, и по сфере непосредственной деятельности намного шире и может включать в себя несколько видов бизнеса одновременно. Например, совмещение функций девелопера, подрядчика строительных работ и эксплуатирующей организации или, например, функции риэлтора, оценщика, юриста и консультанта по недвижимости.

   Управляющие и консалтинговые компании, обладающие квалифицированными специалистами, являются центрами накопления и распространения опыта профессионального управления недвижимостью. В рамках рынка профессионального управления недвижимостью они способны оказывать следующие услуги:

• мониторинг и анализ рынка недвижимости;
• юридическая экспертиза объекта (оценка и восстановление правоустанавливающих документов, составление перечня основных документов, необходимых для управления, рекомендации по выбору договора управления и т.д.);
• техническая экспертиза объекта (определение ограничений по использованию из-за технических и физических характеристик, анализ технического состояния строительных конструкций, инженерного оборудования, оценка физического и морального износа и т.д.);
• определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;
• разработка и оценка программ управления объектом недвижимости;
• рекомендации по формированию арендной политики;
• кадровый аудит и подбор персонала;
• разработка маркетинговых стратегий и планов рекламных мероприятий;
• подготовка текста контракта на управление тем или иным объектом недвижимости и приложений к нему;
• разработка проектов развития недвижимости, создание и реализация стратегий и программ управления недвижимостью;
• непосредственное управление развитием недвижимости и др.

   Практика показывает, что привлечение управляющих компаний, имеющих достаточный опыт управления и квалифицированный персонал, может обеспечить быстрое и беспристрастное решение вопросов, возникающих в ходе управления недвижимостью. Решение, принятое независимым профессиональным управляющим недвижимостью или консультантом, которому доверяют собственник, подрядная организация, арендатор объекта недвижимости и другие заинтересованные участники рынка недвижимости, может быть более приемлемым для сторон, чем решение, принятое одной из них. Впоследствии это позволяет избежать длительного и дорогостоящего арбитражного или судебного разбирательства.[15]

1.3 Понятие коммерческая недвижимость и ее особенности.

   Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. [5]. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

   Коммерческая недвижимость является разновидностью искусственных объектов недвижимости, т.е. построенных объектов недвижимости.

   Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

   К объектам коммерческой недвижимости относятся всякого рода объекты нежилого фонда, например: здания особняков (отдельно стоящие здания), используемые под офисные, банковские, торгово - развлекательные и иные цели, не связанные с проживанием людей; все без исключения административные здания, офисные и бизнес центры, магазины, рестораны, павильоны, нежилые помещения на первых, цокольных, полуподвальных и подвальных этажах в жилых зданиях, изначально не предназначавшиеся для использования, как квартиры, а так же квартиры, выведенные из жилого фонда и имеющие следующие целевые назначения - «помещение свободного назначения», « … под торговые цели», «… офисное», « … бытового обслуживания», «… складское», «… производственное», всякого рода промышленные объекты (здания и помещения заводоуправлений, цеха, складские, производственные и иные аналогичные помещения, находящиеся на территории предприятий), земельные участки, предназначенные для промышленного или складского строительства и т.п.

   Таким образом, понятие объектов коммерческой недвижимости достаточно обширно. Проще говоря, коммерческой недвижимостью является все, что не является жильем, дачными и коттеджными постройками, личными гаражами, а так же земельными участками, предназначенными для дачного или иного индивидуального жилого строительства.