Позиционирование агентства недвижимости на региональном рынке

1. Позиционирование агентства недвижимости  на региональном рынке

1.1 Исследование состояния и  перспектив развития регионального  рынка риэлторских услуг

 

В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор», в смысл и содержание которого вкладывается тот человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно не велика

Риэлторскими услугами охвачен в основном «вторичный» рынок недвижимости. Вторичный рынок это как раз все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.

Следует отметить, что в законодательстве под определением недвижимое имущество  понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, их невозможно перенести на другое место без  причинения им ущерба. Применительно  к рассматриваемой нами теме, когда  мы будем говорить «недвижимое имущество», то будем понимать не только жилые  помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы не только ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят  клиентам арендаторов для помещений  под офисы, магазины, склады, продают  гаражи и т. д.

Риэлторская деятельность – осуществляемая на постоянной основе, профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Риэлторские услуги – услуги, оказываемые при осуществлении риэлторской деятельности.

Профессиональный участник рынка – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющий риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.

Самыми распространенными видами услуг риэлторов являются информационные. Они подразумевают сбор, анализ и последующее информирование клиента относительно того, какая ситуация в данный момент сложилась на рынке недвижимости. То есть, после того, как покупатель или продавец обратился к помощи профессионального риэлтора, последний должен предоставить клиенту всю необходимую информацию, которая позволит максимально успешно провести операцию с недвижимостью.

Посреднические услуги. Предоставление агентами по недвижимости посреднических услуг является неотъемлемой стороной их профессиональной деятельности.

Услуги этого рода предусматривают  непосредственное участие риэлтора во взаимоотношениях двух контрагентов (покупателя и продавца недвижимого  имущества). На этом этапе предоставления услуг брокер по недвижимости помогает в техническом оформлении конкретной операции. Представители риэлторской фирмы или частный риэлтор занимаются сбором необходимой документации, содействуют наиболее выгодному заключению соглашения, следят за выполнением условий договора между контрагентами, а также своевременной оплатой платежных документов.

В посреднические обязанности риэлтора также входит предоставление своему клиенту финальной отчетности по заключенной сделке. Речь может идти, скажем, о подтверждении получения  денежных средств с последующей проверкой их платежеспособности. Стоит также отметить, что на этом этапе риэлтор также несет полную ответственность за “чистоту” проведения сделки, то есть, отвечает за законность совершаемой операции.

В последнее время на рынке недвижимости Тюмени появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлторской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция – один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлторском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

Государство особо не контролирует деятельность риэлторских фирм. В 90-е годы прошлого столетия риэлторская деятельность подлежала лицензированию, сейчас этого нет. Однако, это вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за деятельностью риэлторских фирм.

Так как растут доходы населения, растет и спрос на недвижимость. Доходы населения, по данным Федеральной службы государственной статистики,  в  период с 2005 по 2009 год увеличились  почти в два раза.

 

 

Табл. 1.1 Денежные доходы (в среднем  на душу) по Тюменской области

2005 год	2006 год	2007 год	2008 год	2009 год
14872,9 руб	18621,9 руб	22519,4 руб	27612,2 руб	27552,8 руб

 

Вместе со спросом растет и стоимость  квадратного метра вторичного жилья, данные за последние 3 года представленые Федеральной службой государственной статистики.

 

Табл. 1.2  Средние цены на вторичном  рынке жилья за кв. метр

2010 год	2011 год	2012 год
47151 руб	47168 руб	52972 руб

 

На сегодняшний день в городе Тюмень, по неофициальным данным, существует около 300 агентств недвижимости. В это  число входят как агентства имеющие 1-3 человека в штате, так и агентства имеющие более 300 сотрудников. Число крупных агентств, которые присутствуют  на рынке риэлторских услуг Тюмени, не более четырех.  Эти четыре крупных компании существуют на рынке от 3 до 16 лет  и в них входят РАН «Этажи», АН «Сова»,  ТРЦ «Недвижимость для Вас»,  АН «Адвекс-Т». Из крупных агентств недвижимости следует отметить АН «Сова»», которое за неполные три года вошло в тройку лидеров, а по некоторым показателям находится на первом месте среди агентств недвижимости Тюмени.

Для того чтобы привлечь больше потенциальных  клиентов, агентства недвижимости стараются  оказывать услуги не только по купле-продаже недвижимости, но и оказывать сопутствующие услуги, такие как услуги ипотечного брокера, проведение отделочных работ и страхование имущества.

Если говорить о перспективах развития рынка риэлторских услуг, то нужно отметить то, что Тюмень является безусловным лидером в России по вводу жилья в эксплуатацию. Огромную роль в развитии рынка жилья играют государственные программы, реализуемые в регионе. В 2012 году, например, сумма выделенных на них средств достигла 8,5 млрд. рублей. За счет этих средств в области для различных категорий льготников, таких как дети-сироты, ветераны ВОВ, инвалиды, работники бюджетной сферы и молодые семьи, было приобретено восемь тысяч квартир. Также спрос на рынке недвижимости подогревается жителями соседних регионов, таких как ХМАО и ЯНАО. На долю жителей этих регионов приходится около 20% сделок с недвижимым имуществом на территории Тюмени.

 

 

1.2 Оценка конкурентных позиций  агентства недвижимости

 

Агентство недвижимости «Жилфонд»  создано в январе 2012 года и имеет  организационно правовую форму –  общество с ограниченной ответственностью. ООО «Жилфонд» располагается в центре города и состоит из 30 сотрудников. Чуть более, чем за год агентство зарекомендовало себя как организация, оказывающая качественные услуги, обладающая всеми необходимыми ресурсами для проведения всех видов операций с недвижимостью. «Жилфонд» работает на договорных отношениях с большей частью застройщиков города, сотрудничает с ведущими банками и страховыми компаниями. По итогам 2012 года, работа агентства была отмечена одним из крупнейших застройщиков города, и стало победителем в номинации «Прорыв года». Организация придерживается международных стандартов ведения бизнеса, активно выступает за построение цивилизованных отношений на рынке недвижимости.

Анализ конкурентных позиций  компании занимает одно из ведущих  мест в стратегическом менеджменте, так как именно на основе этого анализа принимаются решения о стратегии компании. Рассмотрим различные подходы к конкурентному анализу.

1. SWOT-анализ

Довольно широко признанным подходом, позволяющим провести совместное изучение внешней и внутренней среды является SWOT-анализ. Данный анализ позволяет разработать перечень стратегических действий, направленных на усиление конкурентных позиций предприятия и его развитие.

При его проведении первоначально  выявляются слабые и сильные стороны (streghts и weakness) – это факторы внутренней среды, которые будут способствовать или препятствовать эффективной работе фирмы.

Любое положение на рынке, конечно, при условии наличии у фирмы потенциала и профессионализма, может быть проанализировано и с точки зрения потенциальных возможностей. Агентство недвижимости в настоящих условиях рынка – наиболее уязвимый бизнес, полностью зависимый от экономической конъюнктуры. Воспользовавшись терминологией известного SWOT-анализа, попробуем исследовать агентство недвижимости с точки зрения его сильных и слабых сторон, а также угроз и возможностей со стороны окружающей среды.

Самое интересное в данном анализе заключается в том, что  фактор, являющийся на первый взгляд угрозой, при более детальном рассмотрении представляет собой либо возможность, которую агентство вряд ли заметит  в обычных рыночных условиях, либо направление деятельности, которое  не сочтет необходимым развивать, не изыщет для этого ресурсов и т.п. Поэтому некоторые факторы рассматриваются  с двух сторон.

Для успешного осуществления SWOT – анализа необходимо указать угрозы и возможности.

Возможности, предопределяемые внешними факторами, следующие:

1. Многие не понимают положительной стороны ужесточения банками процесса выдачи кредитов. Многие заемщики, желая приобрести долгожданную квартиру, не до конца понимают бремя десятилетнего кредита, ежегодных платежей за страховки и т.п. Банк подстраховывает теперь не только себя, но и заёмщика.

2. Рост рынка жилой  и коммерческой недвижимости, быстрые  темпы строительства и ввода  жилья в эксплуатацию на рынке  новостроек.

3. Рост доходов населения.

Рассмотрим угозы:

Угрозы рынка и внешних  факторов:

1. Рост числа агентств недвижимости на рынке риэлторских услуг г. Тюмень.

2. Рост продаж от застройщиков (полный или частичный отказ  от услуг агентств недвижимости).

3. Недоверие к агентствам  недвижимости из-за широко освещенных  случаев недобросовестности риэлторов.

4. Развитие самостоятельного  поиска клиентами объектов жилой  и коммерческой недвижимости.

Сильные стороны АН «Жилфонд»:

1. Хорошая техническая  оснащенность (на один компьютер  приходится не более двух агентов).

2. Программа обучения  новых сотрудников.

3. Оплата агентством части  расходов агента на рекламу  в СМИ и интернете. 

4. Регулярные экскурсии  на строящиеся объекты, проведение  презентаций застройщиков в офисе  агентства.

5. Наличие собственного интернет-ресурса.

Слабые стороны:

1. Обострена текучесть кадров, которая высока даже в условиях стабильности.

2. Отсутствие осведомленности потенциальных клиентов об агентстве недвижимости

3. Отсутствие рекламы агентства  в СМИ, интернете, на рекламных  щитах и т.д.

    Проведенный SWOT-анализ  позволяет сделать вывод, что  у агентства недвижимости те же возможности и угрозы, что и у его конкурентов. При этом, однако, учтя сильные и слабые стороны конкурентов, агентство недвижимости может сформировать такое предложение своим клиентам, которое позволит выдерживать конкуренцию на рынке. На сегодняшний день компания вполне может выдерживать конкурентную борьбу со стороны лидеров рынка.

    Таким образом, в условиях  конкуренции ключевыми факторами  успеха для агентства должны  быть:

· высокое качество обслуживания;

· эффективная рекламная кампания с целью повышения осведомленности  об агентстве и его услугах;

· расширение спектра услуг;