Инвестиционная политика предприятий в современных условиях

В-третьих, данный метод не обладает свойством аддитивности [1, c. 134].

Существует  ряд ситуаций, при которых применение метода, основанного на расчете срока  окупаемости затрат, может быть целесообразным. В частности, это ситуация, когда  руководство предприятия в большей  степени озабочено решением проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта — главное, чтобы инвестиции окупились и как можно скорее [17, c. 211]. Метод также хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Такая ситуация характерна для отраслей или видов деятельности, которым присуща большая вероятность достаточно быстрых технологических изменений [9, c.145].

4. Метод индекса прибыльности.

Этот метод  является по сути следствием метода чистой теперешней стоимости. Индекс рентабельности (PI) рассчитывается по формуле

.

Очевидно, что  если: Р1 > 1, то проект следует принять;

Р1 < 1, то проект следует отвергнуть;

Р1 = 1, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабельности является относительным показателем. Благодаря этому он очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV. либо при комплектовании портфеля инвестиций с максимальным суммарным значением NPV [14, c.152].

5. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиции.

Этот метод  имеет две характерные черты: во-первых, он не предполагает дисконтирования  показателей дохода; во-вторых, доход  характеризуется показателем чистой прибыли PN (балансовая прибыль за минусом отчислений в бюджет). Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиции (ARR) рассчитывается делением среднегодовой прибыли PN на среднюю величину инвестиции (коэффициент берется в процентах). Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что по истечении срока реализации анализируемого проекта все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной или ликвидационной стоимости (RV), то ее оценка должна быть исключена [28, c.164].

.

Данный показатель сравнивается с коэффициентом рентабельности авансированного капитала, рассчитываемого делением общей чистой прибыли предприятия на общую сумму средств, авансированных в его деятельность (итог среднего баланса-нетто) [33, c.168].

Метод, основанный на коэффициенте эффективности инвестиции, также имеет ряд существенных недостатков, обусловленных в основном тем, что он не учитывает временной составляющей денежных потоков. В частности, метод не делает различия между проектами с одинаковой суммой среднегодовой прибыли, но варьирующей суммой прибыли по годам, а также между проектами, имеющими одинаковую среднегодовую прибыль, но генерируемую в течение различного количества лет и т. п. [22, c.163]

В основе большинства  методов определения экономической  эффективности инвестиционных проектов в рыночной экономике лежит вычисление чистого приведенного дохода. Чистый приведенный доход (NPV) представляет собой разность результированных на один момент времени (обычно на год начала реализации проекта) показателей дохода и капиталовложений.

 

2.1 Основные показатели инвестиционной политики в период 2009-2011гг.

Общая сумма накопленных инвестиций в экономике России на конец декабря 2010 г равнялась 300 млрд 106 млн долл, что на 11,9% больше по сравнению с аналогичной датой 2009 г. Из общей суммы 116 млрд 199 млн долл  (38,7%) составляли прямые инвестиции, 8 млрд 920 млн долл (3%) - портфельные и 174 млрд 987 млн долл (58,3%) - прочие.

По видам экономической деятельности поступившие в 2010 г. иностранные инвестиции в РФ распределялись следующим образом. На финансовую деятельность приходилось 37,913 млрд долл, обрабатывающие производства - 33,157 млрд долл, добычу полезных ископаемых – 13,858 млрд долл; сферу оптовой и розничной торговли, а также ремонта транспортных средств и бытовой техники - 13,334 млрд долл; недвижимость – 7,341 млрд долл; транспорт и связь – 6,576 млрд долл, и в другие сектора – 1,136 млрд долл. (Приложение 1) [50].

Как видно из данных – на недвижимость приходится всего 7% от доли инвестиций в России, но этот сектор довольно быстро становится привлекательным в плане вложений.

«В России объем инвестиций в недвижимость уже продемонстрировал 8-кратный рост по сравнению с 2009 годом, главным образом вследствие низкой базы – в конце 2008-2009 гг. на рынке практически не было привлекательных предложений» - комментирует Александр Зинковский, старший аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield [49]. 

По оценке Екатерины Тейн, партнера, директора департамента жилой недвижимости компании Chesterton, конъюнктура мирового рынка элитного жилья остается достаточно сложной, но в целом благоприятной для инвесторов. "Восстановление рынков происходит неравномерно, и со временем эта тенденция будет развиваться, - отмечает она. - Во всех регионах цены находятся далеко от пиковых значений, что дает покупателям редкий шанс приобрести качественную недвижимость с дисконтом и высоким потенциалом роста" [41].

Россия считается очень привлекательным инвестиционным рынком, здесь существуют источники вложений с очень высоким уровнем прибыли, причем многие инвесторы считают выгодным вкладывать свои средства в недвижимость, потому инвестиции в недвижимость во всем мире считаются весьма надежными. А в России они до сих пор были очень даже прибыльными. 

 

2.2. Инвестиции в коммерческую недвижимость как важный элемент современной инвестиционной политики предприятий

Общий объем инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости в России за 2009 год упал на 60% относительно показателей 2008 года, сообщается в отчете по инвестиционному рынку международной консалтинговой компании Colliers International. В соответствии с исследованием, общий объем сделок за 2009 г. составил около $2,26 млрд.

В начале 2009 г. на инвестиционном рынке  продолжали свое развитие тенденции  конца 2008 г, основными чертами которых  были сокращение банковского финансирования, рост вакантных площадей, снижение арендных ставок и, как следствие, низкая инвестиционная активность, говорится в материале компании. Во втором полугодии 2009 г., на фоне мер по ликвидации последствий глобального кризиса, наметилось небольшое оживление инвестиционной активности.

Крупнейшими сделками 2009 г. аналитики Colliers называют приобретение компанией "Нафта-Москва" контроля над бизнес-центром "Военторг" за $300 млн; приобретение "Бинбанком" большей части портфеля офисных зданий компании "Хорус  Кэпитал" за $270 млн; сделка по продаже офисного центра Silver City западному фонду Evans Randall за 180 млн евро; продажа БЦ "Легион–II" Siemens за $150 млн.

Как отмечается в отчете, большинство  сделок 2009 г. были совершены в отношении  объектов офисной недвижимости. С  торговой недвижимостью были проведены всего четыре сделки – это продажа двух ТЦ в Новосибирске ("Калина" и "Омега Плаза"), ТЦ "Тряпка" и ТЦ "Шоколад" в Москве и ТК "Грейт" в Санкт-Петербурге.

По данным Colliers, средний размер сделки значительно снизился. Если в 2008 г. был закрыт ряд сделок объемом $300-700 млн, то в 2009 г. сделок объемом более $300 млн на рынке не наблюдалось.

Основными покупателями на рынке были российские компании. "Западные инвестиционные фонды, составлявшие до кризиса более  половины спроса, в основной своей массе были сосредоточены на локальных рынках и решении внутрикорпоративных проблем. Однако интерес к российскому рынку со стороны зарубежных инвесторов есть, и он постепенно растет. Основанием для такого предположения может служить сделка по покупке Silver City фондом Evans Randall", - отмечают аналитики компании.

По-прежнему интерес со стороны  инвесторов был сфокусирован на Москве и Санкт-Петербурге. На протяжении всего 2009 г. рынок находился в ожидании появления большого количества обесценившихся активов, чего, по общему мнению, так и не произошло, говорится в отчете по инвестиционному рынку России.

Помимо сокращения интереса со стороны  иностранного капитала, одним из существенных ограничений инвестиционного спроса явилось ужесточение денежно-кредитной политики банков, отмечают эксперты.

"Ставки по кредитам в первой  половине 2009 г. были запретительными.  Кроме того, во втором полугодии  2009 г. банки неохотно кредитовали  девелоперов, однако, по сравнению  с началом года, среднерыночные  ставки несколько снизились. К концу 2009 г. ставки по кредитам находились на уровне 17-19% в рублях и 12-14% в валюте", - говорится в материале.

В течение всего 2009 г. девелоперы не стремились снижать цены на объекты  недвижимости. "Причиной этому было, как нежелание пересмотра банками стоимости залогов, так и сохранявшееся ожидание восстановления рынка коммерческой недвижимости в целом" – поясняют специалисты компании [44].

После рекордных объемов инвестиций, вложенных в коммерческую недвижимость в 2007 и 2008 годах, начиная с 2009 года налицо резкое сокращение активности инвесторов.

Подобная тенденция, по мнению аналитиков компании, привела к тому, что  ближе к середине 2009 г. девелоперы, находясь в тяжелом финансовом положении, были вынуждены расставаться со своими активами за долги. Так, например, по данным Colliers International, структурам "Альфа-Банка" отошли объекты "Миан Девелопмент" Kopernik Group), банк "ВТБ" получил контрольные пакеты акций компаний "Система-Галс" и "Дон-Строй Инвест", "Сбербанк" стал совладельцем многофункционального комплекса "Город Столиц", возводимого Capital Group на территории "Москва Сити", и т.д. В результате активы меняли собственников, не появляясь на открытом рынке, говорится в исследовании.

Ставки капитализации по действующим  офисным и торговым объектам, не испытывающим проблем с арендаторами, не поднялись выше 13%-15%. На конец 2009 г. разрыв между ожиданиями инвесторов и девелоперов значительно сократился и не превышал 2%.

Тем не менее, в 2010 году, по сравнению с показателями 2009 года, инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается. Всего за первые три квартала 2010 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил около 1,19 млрд.долл., а до конца года ожидается заключение инвестиционных сделок объемом около 1,2 млрд.долл. При этом, стоит отметить, что ряд сделок, заключенных в текущем году, были совершены по цене ниже рыночной оценки. Таким образом, не все сделки можно отнести к чисто инвестиционным и, соответственно, объем чистых инвестиционных сделок на рынке меньше (Приложение 2).

За прошедшие девять месяцев 2010года около 78% от общего объема инвестиционных сделок было заключено в офисном сегменте рынка. До конца года распределение интересов по сегментам сохранится, и в краткосрочной перспективе сегмент офисной недвижимости останется наиболее привлекательным (Приложение 3).

Что касается типа инвесторов, по сравнению с докризисным периодом, соотношение долей российских и иностранных инвесторов в общем объеме инвестиций заметно изменилось. Если в 2008 году доля иностранных инвесторов составляла порядка 75-80%, то в 2009 и 2010 – не более 15% (Приложение 4) [47].

Объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в 1 квартале 2011 года составил $589,1 млн, что на 50% больше аналогичного показателя 2010 года (Приложение 5).

Структура распределения инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости по итогам первых трех месяцев 2011 года претерпела изменения по сравнению с 2010 годом. Если в течение последних полутора лет наибольшее количество капиталовложений осуществлялось в сегменте офисной недвижимости, то в 1 квартале текущего года большая часть инвестиций – 28,7% от общего объема – пришлась на сегмент торговой недвижимости. Чуть меньше – 25,6% - на офисный сегмент (Приложение 6) [48].

Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, подавляющее большинство инвестиционных сделок в 1 квартале было заключено в отношении объектов коммерческой недвижимости, расположенных в Москве и Московской области: 95,6% от общего объема. Соответственно, оставшиеся 4,4% пришлись на другие регионы страны. Среди региональных сделок можно отметить продажу холдингом RBI торгового комплекса Esfera на Невском проспекте, 152 в Санкт-Петербурге. Галерея занимает 2100 кв.м, объем сделки оценивается в сумму порядка $12 млн. Также в северной столице компания ЗАО «Гоголя, 23» выкупила бизнес-центр «Белые ночи», расположенный на ул. Мал. Морская, 23, в котором ранее являлась арендатором. Площадь бизнес центра – 6620 кв.м, сумма сделки составила $6,8 млн. (Приложение 7).

Небольшое количество объектов офисной  недвижимости (7,9% от общего объема сделок) было приобретено инвесторами для  собственного размещения. 92,1% от общего объема капиталовложений в коммерческую недвижимость в 1 квартале – транзакции, совершенные в инвестиционных целях [43].

На сегодняшний день некоторые  крупные российские и иностранные  компании рассматривают возможность  приобретения объектов офисной недвижимости высокого класса для собственного размещения.

На рынке долгового финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости заметны отчетливые признаки активности. Кредиты выдаются не только на рефинансирование готовых объектов, но и на завершение строительства объектов, находящихся на различных стадиях готовности. Однако требования к заемщикам высоки и предпочтение отдается солидным игрокам рынка с хорошей кредитной историей. Наиболее активными на этом рынке остаются крупные российские банки с государственным участием, а также крупные иностранные банки [48].