Инвестиционная политика предприятий в современных условиях

Ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости не претерпели существенных изменений с конца 2010 года и на сегодняшний момент составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-10%, для качественных торговых объектов – 10,25-10,75%, для интересных с точки зрения инвестиций активов в сегменте  складской недвижимости – 12,25-12,75%.

В регионах России ставки капитализации  для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости традиционно  выше, чем в Москве. Разница составляет 50-75 базисных пунктов для объектов в Санкт-Петербурге и 300-400 базисных пунктов  - для объектов в других регионах России. До конца года ожидается незначительная коррекция ставок капитализации в сторону их снижения [43].

Во 2 полугодии 2011 года в России будет приток инвестиций. Такое мнение высказал вице-премьер, министр финансов РФ Алексей Кудрин на совместной коллегии Минфина и Минэкономразвития. 

"Мы сохраняем необходимый запас прочности, что позволяет рассчитывать на приток инвестиций. Думаю, что мы в этом году эту тенденцию переломим, скорее всего, ко второму полугодию и всё-таки прервём отток инвестиций, который есть", - отметил он. 

"У меня такой абсолютно стратегический, позитивный прогноз на то, что к нам снова обратятся в полной мере и к нам пойдут инвестиции. Безусловно, с нашей стороны нужно сделать всё возможное, чтобы этот интерес был в полной мере удовлетворён", - сказал Кудрин. 

Он также отметил, что в 2011 году не планируется использовать резервный фонд и фонд национального благосостояния для покрытия дефицита бюджета. "Мы в значительной степени закроем наш дефицит рыночными средствами, частично используя доходы от нефти и газа. Например, доходы от нефти и газа заместят резервный фонд в размере 280 млрд, которые мы планировали потратить", - сказал министр финансов [46].

Таким образом, инвестирование в недвижимость, безусловно, имеет смысл. Главная причина, дающая такую уверенность,— постепенное оживление рынка. Последние полгода растет интерес на рынке коммерческой недвижимости, особенно торговой. Что касается жилой недвижимости, то здесь рынки очень диверсифицированы: одно дело Москва, другое — Петербург и третье — иные регионы России. И хотя пока что рынок жилья в целом на достаточно низком уровне, в будущем спрос на эту недвижимость будет расти.

2.3. Проблемы развития инвестиционной деятельности российских предприятий в части сделок с коммерческой деятельностью

В России возникает все больше и  больше проектов коммерческой недвижимости, но, как правило, сдача объектов в  срок – редкость. Виной этому  не только взаимоотношения застройщиков и монополистов, но и недостаток финансирования проектов: девелоперы на рынке коммерческих объектов в виду сложности в управлении «долевых» объектов не используют средства дольщиков в отличие от строителей жилой недвижимости. В таких условиях все большее значение приобретает для девелоперов банковское кредитование, а также инвестирование в капитал.

В Европе и США, где риски ниже, чем в России, более чем в  два раза, девелоперы находятся практически  в привилегированном положении. Инвестиционный голод заграничных банков позволяет им идти на уступки девелоперам и предлагать кредитные продукты на выгодных для участников рынка коммерческой недвижимости условиях.

В России, в том числе и в  Петербурге, ситуация с инвестированием  в строительство коммерческой недвижимости несколько иная, нежели за рубежом. Недоверие банков к девелоперам, высокие риски – причина высоких процентов по кредитам. В среднем банки кредитуют проекты коммерческой недвижимости под 12% годовых в валюте. Инвестирование в капитал также связано с рядом высоких требований банков к девелоперам – доля акций, на которую претендует банк, делает не выгодным весь проект, и компаниям приходится искать иные инструменты для инвестирования. 

Проблема: несоответствие документации. Почему банки отказываются кредитовать инвестиционные проекты? По мнению Алексея Чижова, чаще всего параметры проектов не соответствуют требованиям кредитных учреждений. Дело в том, что для того, чтобы быть уверенным в кредитоспособности заемщика, банк требует у компании наличие кредитной истории, бухгалтерской отчетности за 3 последних года (некоторым нужна отчетность за 5 лет). Однако чаще всего девелопер не может соответствовать этим требованиям по многим причинам. Основная – при реализации нового проекта, как правило, девелопер создает новое юридическое лицо. Так компании удобнее вести отчетность и заниматься управлением. Само собой, что у нового юридического лица нет кредитной истории, и тем более вновь созданная компания  не может предоставить банку бухгалтерские документы за несколько последних лет.

Решение: договоренность с банком. Решить эту проблему можно только путем договоренности с банком. При  этом девелоперу придется оформить кредит на материнскую компанию и внести полученные средства в качестве вклада в капитал новоиспеченной компании. Возможен и такой вариант: кредит оформляется на новое юридическое лицо под гарантию материнской компании, имеющей кредитную историю и соответствующей требованиям банка к заемщикам.

Проблема: отсутствие обеспечения по кредиту. Специалисты «Бекар-консалтинг» называют еще одну важную причину, по которой банки отказывают в кредитовании инвестиционных проектов в области коммерческой недвижимости – отсутствие у девелоперов обеспечения по кредиту, соответствующего требованиям кредитных организаций. Как правило, банки требуют обеспечения в виде существующих у заемщика активов. В большинстве случаев стоимость активов не превышает суммы кредита с учетом коэффициента покрытия. При этом оценкой объектов в собственности занимаются аккредитованные банками оценочные компании, которые действуют в интересах кредитора. Оценка осуществляется в том числе и так называемым «доходным» методом – учитывается не только стоимость объекта, но и тот доход, который он приносит собственнику. К сожалению, по словам Алексея Чижова, чаще всего даже при использовании в оценке этого метода, объект в собственности не позволяет стать девелоперу кредитоспособным для банка заемщиком.

Решение: проектное финансирование. Помочь девелоперу получить необходимые инвестиции может такой способ кредитования как проектное финансирование, когда объектом залога является сам строящийся объект. Если вдруг у девелопера возникают проблемы с возвратом ресурса, он может реализовать объект на рынке и тем самым вернуть себе сумму долга и проценты, либо оставить его себе. Банкам такое кредитование выгодно по причине того, что рыночная стоимость объекта (строящегося на кредитные деньги здания и стоимость прав на земельный участок) превышает размер кредита в пользовании заемщика, причем расти рыночная стоимость будет быстрее, чем себестоимость создаваемого здания. Банк кредитует девелопера траншами, по мере готовности проекта. При этом оценщики периодически проводят переоценку строящегося объекта. Риски банка покрыты на всех этапах пользования кредитом [42].

Проблема: требование владеть контрольным  пакетом акций. Консервативные инвестиционные организации не готовы терять контроль над проектом девелопера, и поэтому  чаще всего стремятся завладеть  контрольный пакетом акций компании. Однако девелопер, само собой, не согласен на роль миноритарного акционера. Договоренность между банком и девелопером, в таком случае, обычно не достигается – каждый преследует свои интересы и не готов идти на компромисс.

Решение: инвестиционное кредитование. В качестве пути решения этой проблемы Алексей Чижов предлагать путь инвестиционного кредитования, которое обеспечивает банку фиксированную доходность, а девелоперу – некоторую самостоятельность. В процессе инвестиционного кредитования банк входит в инвестиционный капитал в соотношении, к примеру, 70% акций у банка и 30% - у девелопера. По мере того, как уже введенный объект начинает приносить доход, девелопер из своей доли в чистой прибыли выкупает акции у банка. Через определенный промежуток времени компания полностью выкупает долю акций, принадлежащих банку, и становится 100%-м собственником. Для банка инвестиционное кредитование – способ неплохо заработать: процент по инвестиционному кредиту обычно выше, чем у обычного денежного кредита. Если ставка по денежному кредиту составляет порядка 12% годовых, то по инвестиционному она может составить порядка 15% годовых. Однако и риск потерять вложенное для банка больше: построенный объект может оказаться неприбыльным или не таким прибыльным, как представлял себе девелопер.

Для девелопера инвестиционный кредит выгоден тогда, когда не удается  привлечь обычный кредит.

 «Рынок коммерческой недвижимости  непрозрачен, и поэтому узнать, на основании каких средств  – собственных или заемных, - построен  тот или иной объект, практически не представляется возможным, - утверждает Алексей Чижов. – Однако все эти способы привлечения капитала используются при строительстве коммерческих объектов в Петербурге. Нельзя говорить, что банки не заинтересованы в сотрудничестве с девелоперами, просто пока они говорят на разных языках».

В настоящее время банки получают огромное количество предложений и  заявок на инвестирование проектов в  области коммерческой недвижимости. Однако предлагаемая документация часто  выполнена на уровне, не соответствующим международным стандартам и требованиям банка. Представленные к рассмотрению банком проекты и объекты должны не только соответствовать требованиям банка по инвестиционным показателям, но и иметь подтверждения планируемых показателей доходности (в виде аргументированных бизнес-планов). Дело в том, что российские девелоперы, не только в регионах, но даже в Петербурге и Москве, не всегда считают нужным привлекать к их созданию квалифицированных специалистов [45].

  Как показывает практика, очень  часто именно недостаточная юридическая проработка инвестиционного проекта, а также отсутствие четкого законодательного регулирования служат причиной отказа потенциального инвестора от участия в реализации проекта либо влекут значительные финансовые потери на более поздних стадиях его осуществления [42].

Для того чтобы найти общий язык, банкам и девелоперам необходим  «переводчик», способный адекватно  воспринимать и понимать проблемы обеих  сторон. Таким «переводчиком» становится консультант, имеющий опыт работы на рынке коммерческой недвижимости.

На рынке уже есть примеры  подобного сотрудничества банков и  консультантов и в настоящее  время их становится все больше. Например, «Бекар» заключил соглашение с Акционерным Коммерческим Банком «Еврофинанс Моснарбанк». В рамках этого соглашения «Еврофинанс Моснарбанк» поручил группе компаний «Бекар» производить первичный отбор поступающих в банк предложений по инвестированию проектов на рынке коммерческой недвижимости. В обязанности ГК «Бекар» входит проведение мониторинга и анализ рынков коммерческой недвижимости городов России и поиск наиболее привлекательных объектов инвестирования. Специалистами ГК «Бекар» проводится анализ имеющихся на рынке концептов и бизнес-планов на соответствие принятым в АКБ «Еврофинанс Моснарбанк» международным стандартам и правилам. Проекты, прошедшие первичный анализ ГК «Бекар», передаются на рассмотрение АКБ «Еврофинанс Моснарбанк». Договоренности о подобных услугах существуют у «Бекара» еще с несколькими финансовыми структурами. Таким образом, консультанты могут по заказу банков проводить анализ бизнес-планов, поступающих в банк от девелоперов, стандартизировать бизнес-планы в соответствии с требованиями банка, а также заниматься поиском инвестиционно привлекательных объектов с требуемыми показателями доходности и предоставление заказчику структурированной информации о них [45].

Вполне очевидно, что большинства  проблем, встающих перед инвесторами, можно избежать либо минимизировать их при тщательном предварительном планировании юридической схемы вложения инвестиций, а также гарантий их обеспечения.

     Знание правовых проблем,  с которыми приходится сталкиваться  профессионалам, работающим в сфере  недвижимости, позволит инвесторам  лучше понять правовую специфику  этого сложного, но привлекательного  рынка.

Заключение

Инвестиции – это вложения каких-либо средств, фондов, вообще капитала, то есть все виды материально-имущественных и иных ценностей, вкладываемые в предпринимательскую и другие виды деятельности с целью получения дохода (прибыли)

Эффективность использования инвестиций в значительной степени зависит и от их структуры. Под структурой инвестиций понимаются их состав по видам, направлению использования и их доля в общих инвестициях.

На каждом этапе разработки и реализации инвестиционного процесса обосновывается экономическая эффективность проекта, анализируется его доходность, т.е. проводится проектный анализ, позволяющий сопоставлять затраты с полученными (прогнозируемыми) результатами (выгодами).

В основе большинства методов определения экономической эффективности инвестиционных проектов в рыночной экономике лежит вычисление чистого приведенного дохода. Чистый приведенный доход (NPV) представляет собой разность результированных на один момент времени (обычно на год начала реализации проекта) показателей дохода и капиталовложений.

Россия считается очень привлекательным инвестиционным рынком, здесь существуют источники вложений с очень высоким уровнем прибыли, причем многие инвесторы считают выгодным вкладывать свои средства в недвижимость, потому инвестиции в недвижимость во всем мире считаются весьма надежными. А в России они до сих пор были очень даже прибыльными. 

Инвестирование в недвижимость, безусловно, имеет смысл. Главная причина, дающая такую уверенность,— постепенное оживление рынка. Последние полгода растет интерес на рынке коммерческой недвижимости, особенно торговой. Что касается жилой недвижимости, то здесь рынки очень диверсифицированы: одно дело Москва, другое — Петербург и третье — иные регионы России. И хотя пока что рынок жилья в целом на достаточно низком уровне, в будущем спрос на эту недвижимость будет расти.

Вполне очевидно, что большинство проблем, встающих перед инвесторами, можно избежать либо минимизировать их при тщательном предварительном планировании юридической схемы вложения инвестиций, а также гарантий их обеспечения.