Ипотечное кредитование и залоговые операции. Лизинг. Факторинг

       Особый  вид ипотеки предназначен для  заклада домов пожилыми владельцами. Он назван ипотекой с обратным  аннуитетом. Цель такого залога  получение систематического дохода  владельцем жилища. Операция напоминает  продажу имущества в рассрочку.

       Основной  задачей при анализе ипотек  является разработка планов погашения  долга. Важно также уметь определить  сумму остатка задолженности  на любой момент процесса погашения.

 

 

 

10

3. Залоговые операции

      

        Одной из наиболее распространенных форм осуществления активных кредитных операций банков является кредитование под залог движимого и недвижимого имущества. В качестве залога при этом могут выступать и материальные, и финансовые ценности. Наиболее часто практикуется кредитование под залог товаров (товарораспорядительных документов); ценных бумаг и драгоценных металлов. При залоге имущества кредитором и заемщиком оформляется залоговое обязательство или договор о залоге имущества., которые дают право получения кредитором компенсации его затрат и "утраченной" прибыли из стоимости заложенного имущества при невыполнении заемщиком своих обязательств перед кредитором.

       Именно поэтому при кредитовании под залог ссуда выдается не на всю стоимость имущества, а лишь на его определенную часть (от 50 до 90 % стоимости залога), так как кредитор должен иметь возможность погасить из стоимости заложенного имущества (после его реализации кредитором согласно залоговому обязательству) и сумму основного долга, и все расходы кредитора, связанные с хранением и реализацией залога, и уплатить проценты. Чем выше риск неуплаты заемщиком по своим обязательствам, тем больше разница между стоимостью залога и величиной выданной ссуды под данный залог.

       Весьма распространены в банковской практике кредиты под залог ценных бумаг. Ценные бумаги (акции, облигации, векселя и тд.) используются в качестве обеспечения при предоставлении ломбардного кредита (а также при получении ломбардного кредита в Центральном банке); контокоррентного кредита; кредитов на покупку ценных бумаг, в том числе при первичном размещении ценных бумаг на условиях открытой подписки. Широкое использование ценных бумаг в качестве залога в зарубежной банковской практике объясняется как наличием развитого рынка ценных бумаг, так и соответствующего законодательства, регулирующего различные стороны

 

 

11

 

отношений, возникающих между банком и клиентом. В этих условиях передачу залогового права на ценные бумаги достаточно легко осуществить, и ценные бумаги, прежде всего те, которые обращаются на бирже, рассматриваются банком в качестве хорошей гарантии погашения кредита. Кроме того, важную роль при этом имеет возможность продажи коммерческими банками или получения кредита под залог ценных бумаг в Центральном банке страны.

 

4. Ипотечные операции

 

       Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).

       Существуют и другие понятия ипотеки. Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. В РФ порядок осуществления ипотеки регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

       Современная ипотека представляет собой уникальный процесс, сочетающий одновременно несколько факторов:

-        социальную  стабильность;

-        долгосрочное  и малорисковое размещение средств;

-        перспективность  рынка (пока меньше 10 % жилья приобретается  с помощью ипотечных кредитов);

-        возможность  выстраивать долгосрочные отношения  банка с клиентом (по сути, именно  данный вид кредитования дает  банку возможность «получить  клиента на всю жизнь»).[ 11; с.379-381]

       Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения.

      

 

 

12

 

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.  На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве

собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме. 

       В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

         Понятие "объект недвижимости" - в известной степени понятие техническое: это объект, зарегистрированный в установленном порядке, т.е. имеющий кадастровый номер (см. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Как заложить, например, помещение в здании? Его следует выделить как отдельный объект (это возможно, если помещение обладает рядом свойств технического характера) и поставить на кадастровый учет. И только после этого помещение приобретет признаки предмета ипотеки. Помня об этом, легко отвечать на экзотические вопросы о том, можно ли передать в ипотеку, например, участок асфальтового покрытия улицы и т.п. Сказанным определяется и порядок залога части имущества. Передать в ипотеку по частям можно только делимую вещь (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке). Закладываемая часть должна быть выделена в натуре, т.е. должна быть сформирована как самостоятельный объект.

       Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.   [8; ст.9]

       При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом и в определенном им порядке.

 

13

 

       Договор  об ипотеке должен быть нотариально  удостоверен и подлежит государственной  регистрации. Несоблюдение правил  о нотариальном       удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

 Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

       Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

  Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

•право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанному в договоре об ипотеке;

•право залога на указанное имущество. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

       В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов, при этом ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

       Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита.

 

 

14

5. Перспективы развития ипотечного кредитования в Челябинской области.

 

Рынок финансовых услуг в России сейчас активно развивается и совершенствуется. Кредитный бум в сфере потребительских займов одновременно радует и настораживает финансовых аналитиков. Но главным показателем действительно эффективной и серьезной работы банковских учреждений по отношению к заемщикам является ипотека.

 Анализируя данные за первый квартал 2013 года, можно с уверенностью сказать, что рынок ипотечного кредитования продолжает активно развиваться. Все больше людей обращают внимание на специальные программы банков для покупки жилья. Вырос также процент ипотеки, выданной для покупки жилья на первичном рынке (новостройки): с 25% до 28% от всех кредитов этой области. Немного увеличились также ипотечные ссуды в валюте. Ставки по ним немного ниже, чем на кредиты в рублях (в 2012 году валютные кредиты выдавали под 9,7-9,8% годовых, тогда как средневзвешенная ставка в 2012 году для ссуд в национальной валюте составляла 12,3% годовых).

Приблизительно 36% людей, которые планируют улучшить жилищные условия, рассчитывают взять ипотечный кредит.

Несмотря на активный рост ипотечного кредитования в нашей стране, условия их не меняются в пользу граждан. Средневзвешенная ставка по ипотеке за 2012 год составляла 12,3%, а в 2013-ом прогнозируют ее увеличение. При этом Сбербанк России снизил свои ставки на 1%, но это не показатель в общей финансовой системе.

  Даже несмотря на то, что практически все банки Челябинска увеличили ипотечные ставки, все больше жителей нашего города стремятся побыстрее въехать в новую квартиру.

Как сообщила начальник экономического отдела Главного управления Банка России по Челябинской области Ольга Лазарева, объём ипотечных кредитов, предоставленных банками жителям ЮжногоУрала, увеличился в полтора раза - до 23984 млн. рублей, в общей сложности выдано 22770 кредитов. Лидером регионального рынка ипотечного кредитования остается Сбербанк России: за прошлый год портфель ипотечных ссуд банка увеличился на 39,8% до 17987,6 млн руб. При этом, как подчеркнула г-жа Лазарева, быстрые темпы развития ипотечного кредитования не привели к росту просроченной задолженности: в абсолютных цифрах она даже снизилась на 4,1% до 1369,7 млн. руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15

2. ЛИЗИНГ

 

1. Лизинг: понятие, сущность, функции

 

 Термин «лизинг» происходит от англ. Leasing – сдавать в аренду. Из истории известно, что лизинговые сделки совершались задолго до нашей эры в Вавилонии, при правлении  Хаммурапи. Позже Аримтотель (350 г.до н.э.) в тракте «Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности» использует идею найма. В новой эре арендные отношения существовали в Венеции (XI в): венецианцы сдавали в аренду якоря владельцам судов.

       Современное понятие лизинга связанно телефонной компанией «Белл», руководство которой в 1877 году приняло решение не продавать свои телефонные аппараты, а сдавать их в аренду. Первые лизинговые компании появились в начале 50-х и 60-х гг. прошлого столетия в США и Западной Европе соответственно.

       В России  лизинговые сделки до конца  прошлого столетия применялись лишь во внешнеэкономической деятельности и в небольших объемах. В настоящее время лизинговые отношения в России регулируются законодательными и нормативными актами. Лизинговой деятельностью занимаются  компании, созданные на базе иностранных банков (Интеррослизин, Балтийский лизинг и др.), при участии местных органов власти, например Московская лизинговая компания, корпоративные компании (Лукойл-лизинг, Лизинг-угол, Аэрофрахт др.).

       Лизинг (аренда) – финансовая операция  по передаче права пользования  на длительный срок недвижимого иди движимого имущества. Особенность лизинга в том, что получаемый кредитором доход от предоставленного в

 

 

16

аренду имущества включает процент за кредит и сумму износа имущества за время пользования им заемщиком – арендатором.

  Практика использования  лизинга достаточно широко предоставлена  в зарубежных источниках и  обзорах, а также в работах  российских авторов.

  Однако в российской  практике до настоящего времени  термин «лизинг» трактуется и  используется по разному. Существует  и неоднозначность взглядов на  его роль в системе экономических  взаимоотношений и субъектов  рынка.

В РФ согласно Федеральному закону «О финансовой аренде (лизинге) лизинг определен как совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в т.ч. приобретением предмета лизинга. [16; с. ]

       Согласно  ст.2 Федерального закона «О лизинге», лизинг – это вид инвестиционной  деятельности, связанной с приобретением  имущества и передачей его  на основании договора лизинга  физическим или юридическим лицами  на определенных условиях на  определенный срок и за определенную  плату с возможностью перехода  прав собственности на предмет  лизинга к лизингополучателю. . [14; лекция 9]

       Лизинг  тесным образом связан с арендным механизмом, и в деловом обороте он имеет более широкую трактовку и содержит в себе одновременно существенные свойства кредитной сделки, инвестиционной и арендной деятельности, которые тесно сочетаются и взаимопроникают друг в друга.

   Лизинг представляет  собой долгосрочную аренду движимого  и недвижимого имущества. Он является  косвенной формой финансирования  деятельности и применяется в  том случае, когда предприятие  не желает приобретать данный  вид основных средств или не  имеет финансовых возможностей  сделать это. . [12; с.61 ]

 

 

 

 

17

       В частности, с арендой лизинг связывают необязательный переход права собственности на объект к его пользователю, срочный характер сделки, возмездный (платный) характер лизинговых отношений, который схож с прокатом (арендой) техники, поскольку предполагает в себе сумму амортизационных отчислений на полное восстановление, затраты по ремонту, обслуживанию и поддержанию переданного имущества в работоспособном состоянии, а также определенную долю прибыли в пользу собственника.

       Первым  нормативным документом, посвященным  правовому регулированию лизинговых  отношений, явился Указ Президента  РФ от 17 сентября 1994 года № 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности». Этот Указ определил приоритеты развития лизинга в нашей стране на ближайшие годы. В настоящее время приказ утратил силу.