Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы в России

 

Содержание

ЗАДАНИЕ 2

РЕЦЕНЗИЯ 3

ВВЕДЕНИЕ 5

1. ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ 7

1.1. Ипотека: понятие и  сущность 7

1.2 Организационный механизм  ипотечного жилищного кредитования 15

2. АНАЛИЗ РЕГИОНАЛЬНОГО  МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 21

3. МЕРОПРИЯТИЯ И РЕКОМЕНДАЦИИ  ПО УЛУЧШЕНИЮ УСЛОВИЙ ИПОЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ 25

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 33

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

До перехода на рыночные отношения  основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное  жилищное строительство и строительство  жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную  роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства  жилья со стороны государства, предприятий  и организаций, что привело к  почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце XX века, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для  долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой  для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном  этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность  кредиторам получить гарантированный  доход, а населению – финансировать  покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения  в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в  эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в  ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного  в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать  вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в  России является актуальной в социально-экономическом  плане. Это подтверждается тем, что  в последние годы в направлении  развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны  важные шаги. В настоящее время  разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной  системе Российской Федерации, а  также стратегию государства  в становлении данной сферы. Кроме  того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного  кредитования в России.

Целью работы является разработка проекта развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными задачами, поставленными  при написании данной работы, являются: выявление организационно – правовых основ, созданных для развития ипотечного жилищного кредитования; выявление  основных проблем и возможных  перспектив развития ипотеки в РФ; разработка проекта по совершенствованию  системы жилищной ипотеки и развитию ипотечного жилищного кредитования.

Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является деятельность по совершенствованию  системы ипотечного жилищного кредитования

 

 

 

 

1. Основы ипотечного жилищного  кредитования 

1.1. ИПОТЕКА: ПОНЯТИЕ И  СУЩНОСТЬ

 

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства  должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности  должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда  и т.п.

Из сказанного следует, что  можно выделить следующие принципы ипотеки:

- гласность, или публичность – доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

- специальность – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

- достоверность – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

- старшинство – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

- бесповоротность – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный  кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом  недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование –  это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных  кредитов.

Существует следующая  классификация ипотечных кредитов:

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные суда, морские суда, суда каботажного плавания, космические объекты;

- объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;

- приобретение земельного участка под застройку.

3. По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков как субъектов кредитования:

- застройщики и строители;

- будущий владелец жилья;

- по степени аффилированности заемщиков.

5. По способу рефинансирования:

– выпуск ипотечных облигаций;

– предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии и др.

6. По способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением.

7. По виду процентной ставки.

8. По возможности досрочного погашения.

9. По степени обеспеченности.

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами), а также субсидиарными и выдаваемыми  на общих условиях.

Тем не менее, уже сегодня  имеется значительное число субъектов  Федерации, реализующих собственные  ипотечные программы и накопивший определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана АО «Корпорация  «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Это программа предусматривает несколько схем ипотечного кредитования жилищного строительства:

1. «Форвардкредитинвест»  – эта схема рассчитана на  коммерческих застройщиков (юридических  лиц), которые осуществляют строительство  жилья с целью его дальнейшей  продажи состоятельным клиентам, включая коммерческие структуры.

2. «Ретрокредитинвест» –  эта схема предназначена для  граждан, желающих улучшить свои  жилищные условия.

3. «Фьючерсинвест» – предназначена  для граждан, которые не желают  закладывать свою недвижимость.

4. «Комбинвест» – в  основу этой программы положена  комбинированная схема организации  процесса инвестирования жилья  через систему жилстройсбережений  и долевого инвестирования этих  сбережений в конкретные объекты  и предоставлении соответствующего  жилья гражданам.

Широкое использование кредита  является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством  использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

1) недвижимость сравнительно  мало подвержена риску гибели  или внезапного исчезновения, а  её наличие легко проверяется;

2) недвижимость обладает  осложнённой оборотоспособностью  (связанной с необходимостью регистрации  сделок с ней в государственных  органах), что позволяет кредитору  легко проконтролировать либо  вообще запретить её отчуждение;

3) стоимость недвижимости  имеет тенденцию к постоянному  росту, что даёт кредитору гарантии  полного погашения задолженности;

4) высокая стоимость недвижимости  и риск её потери являются  мощным стимулом, побуждающим должника  точному и своевременному исполнению  своих обязательств.

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В залог не принимаются  особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное  имущество, а также имущество, в  отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес  представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике  – наиболее представительный индикатор  роста, отражающий динамику развития различных  секторов экономики и уверенность  населения в своем будущем, в  будущем страны в целом.

В настоящее время в  стране созданы необходимые предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы  ипотечного жилищного кредитования:

1. Приватизировано 55% жилья,  что составляет около 1 миллиарда  квадратных метров жилого фонда  общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает  основу формирующегося вторичного  рынка жилья;

2. Приняты Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;

3. Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;

4. Законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлтерских, страховых компаний).

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение  кредита во времени, уменьшая, таким  образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность  изымается банком и продается, чтобы  полностью расплатиться за кредит.

Основные участники ипотечного кредитования:

1. Заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и / или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

2. Кредиторы – банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

3. Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

4. Риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

5. Страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

6. Оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

7. Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

8. Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

9. Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка  банк – посредник – инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Реализация экономических  отношений участников ипотечных  отношений по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения  разного рода обязательств предоставляют  кредиторам в залог недвижимое имущество.

Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к нему, приведен в  п. 1 ст. 130 ГК РФ.