Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы в России

В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки  может быть недвижимое имущество  по классификации ГК РФ, при наличии  на него прав, зарегистрированных в  порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это  залог недвижимости, подвергнутый государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

В качестве предмета ипотеки  может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется  возможность его отчуждения. В  соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об  ипотеке» в отношении отдельных  видов недвижимого имущества  установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение ограничения  права отдавать имущество в залог  по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».

В сущности, первичный рынок  ипотечных кредитов – сегмент  ипотечного рынка, непосредственно  охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие  обязательственные отношения, при  которых должник (залогодатель) в  качестве способа обеспечения обязательства  предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Этим в большинстве  случаев исчерпываются потребности  должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к  кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

В последнем случае для  банка (кредитной организации) реализуется  в единичном или значительном числе двусторонних отношений заемщиками, и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее  важной стороной деятельности банка, является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных  кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной  системы за счет трансформации персонифицированных  прав по кредитным обязательствам и  договорам об ипотеке (закладных) в  обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичный  рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами  на первичном ипотечном рынке, обеспечивая  аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через  выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору  дополнительных гарантий в отношении  вложенных им средств.

 

1.2 ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ  ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

Долгосрочные ипотечные  жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10–15 лет). Благодаря  длительному сроку погашения  уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

Сумма кредита составляет не более 60–70 процентов рыночной стоимости  покупаемого жилья, являющегося  при этом предметом залога.

Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как  правило, в сумме 30–40 процентов его  стоимости за счет собственных средств.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных  платежей, рассчитанных по формуле  аннуитетных платежей (ежемесячный  платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного  долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы  все ежемесячные платежи при  фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку  он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа  по кредиту не должна превышать 30–35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий  расчетный период. При процедуре  оценки вероятности погашения кредита  кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах  заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье  служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это  означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье  с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма  за вычетом расходов, связанных с  процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается бывшему  заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально  заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств  и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения  на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку  жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого  обязательства.

Приобретенное за счет кредита  жилье должно использоваться заемщиком  преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в  аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается  в кредитном договоре.

Требования к ипотечным  кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта  кредитования населения. Указанные  стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой  для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных  инвесторов в этот сектор, в том  числе через эмиссионные ипотечные  ценные бумаги или облигации.

Долгосрочный ипотечный  жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных  средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

Стандартная процедура получения  ипотечного кредита состоит из следующих  основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли – продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли – продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья – предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли – продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может  быть оформлено:

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

- трехсторонним (смешанным) договором купли – продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли – продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли – продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли – продажи;

7) страхование предмета  ипотеки, жизни заемщика, а также  по возможности прав собственника  на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает  платежи от заемщика, ведет бухгалтерские  записи о погашении основной задолженности  и процентов, осуществляет все необходимые  действия по обслуживанию выданного  ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается  погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая  запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком  и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке  кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном  порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение  долга кредитору (основной суммы  долга, процентов, штрафов, пеней и  т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:

- обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;

- обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;

- отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;

- выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости  кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже  выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при  расчете платежей по кредиту различных  методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Анализ регионального  механизма ипотечного кредитования

На основе теоретических  изысканий и анализа опыта  развитых стран в области становления  ипотеки отметим важнейшие функции  государства в процессе регулирования  и поддержания ипотечного кредитования, являющиеся «прикладными» составными частями общей государственной  экономической политики:

- создание и регулирование  рыночных институтов в сфере  ипотечного жилищного кредитования;

- проведение денежно-кредитной  политики с использованием таких  финансовых инструментов и методов,  которые позволяют государству  контролировать кредитные ставки  по ипотечным кредитам для  отдельных групп населения и  ставки для предприятий строительной  отрасли;

-проведение политики в  области поощрения конкуренции  и антимонопольной политики - борьба  с проявлениями монополизма на  всех сегментах ипотечного и  связанных с ним рынков;

-разработка и проведение  оптимальной политики в области  налогообложения огромного числа  операций, связанных с ипотечным  кредитованием;

- разработка и проведение  политики адресной помощи отдельным  категориям заемщиков и субсидирования, а также помощи институциональным  участникам ипотечного рынка;

- поддержка внутренней  стабильности ипотечной системы  и защита от экзогенных факторов  всех ее участников.

Существенным является вопрос о пределах вмешательства государства  в функционирование ипотечного рынка  и об эффективности предпринимаемых  действий с точки зрения достижения конечного результата - улучшения  жилищных условий отдельных групп  населения.