Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы в России

Положительным результатом  вмешательства государства в  функционирование ипотечного рынка  считается, прежде всего, сглаживание  экономических циклов. Известно, что  ипотечный процесс сильно растянут во времени, и поэтому смена конъюнктуры  на связанных рынках (прежде всего, финансовых) неминуемо вызывает перекосы на этом рынке, что выражается в резкой смене поведения его участников. Факторы ожидания резкой смены курсов валют или уровня процентных ставок, ожидания удорожания денег и инфляционные ожидания могут серьезно повлиять на желания и возможности потребителей использовать ипотечное кредитование для приобретения жилья (например, ожидания повышения курса иностранной  валюты, сопровождающиеся снижением  кредитных ставок по ипотечным договорам, номинированным в этой иностранной  валюте, могут способствовать увеличению масштабов кредитования, а ожидания повышения инфляции вызывают повышение  кредитных ставок, что удорожает  ипотечные кредиты для населения). В подобных сложившихся условиях рынок рано или поздно придет в  равновесие (например, при изменении  стоимости ипотечных кредитов произойдет адекватное изменение доходов населения), или же произойдут качественные структурные  преобразования, возможно, будут иметь  место инфраструктурные изменения, но краткосрочно вмешательство государства  помогает нивелировать негативный результат  подобных рыночных перекосов. Классическим примером государственного вмешательства  с подобными целями является деятельность правительственных агентств, которые, выкупая закладные, секьюритизируя ипотечные кредиты и выступая по ним гарантом, обеспечивают непрерывность всего ипотечного процесса в меняющихся рыночных условиях. Вслед за стабильностью ипотечного рынка увеличивается устойчивость всей жилищной сферы, которая априори нуждается в стабильности. Кроме того, стабильность повышается на разных сегментах финансового рынка, что снижает угрозы наступления кризисных явлений в финансовой сфере национальной экономики. Деятельность подобных агентств повышает ликвидность финансовых инструментов, стимулируя активность в отдельных секторах экономики, что препятствует возникновению системных кризисов. Тем не менее, влияние государства может считаться эффективным исключительно в условиях высококвалифицированного подхода к этим процессам. Для управления динамикой жилищной сферы государству требуется не только приводить жилищную политику и отдельные действия на ипотечном рынке в соответствие с государственной политикой регулирования экономических циклов, но и учитывать глобальные тенденции мировых рынков (прогнозирование стоимости денег, стоимости реальных активов, курсов валют и т.д.), цикличность мировой экономики и другие факторы.

Негативным результатом  государственного вмешательства в  ипотечный рынок считается формирование некоторой неравномерности развития экономических систем. Например, чрезмерно  активное стимулирование спроса на жилье  вызывает изменение в структуре  потребления домохозяйств: спрос  на жилье увеличивается за счет снижения платежеспособного спроса на другие жизненно важные товары и услуги. А  различные возникающие в процессе взаимодействия между домохозяйствами  и кредитно-финансовыми организациями  отношения, являющиеся объектом государственного воздействия (стимулирования или наоборот ограничения), с легкостью заменяются другими, поскольку продолжается развитие их форм и рыночных инструментов.

Взаимозаменяться могут  различные формы кредита, способы  приобретения и оформления жилья  в собственность, да и само приобретение жилья может в некоторых случаях  заменяться массовым явлением аренды жилья. Например, для России исторически  характерно (предпочтительно) именно владение жильем в собственности, тогда как  в Западной Европе и в США веками складывались традиции и система  долгосрочной аренды семьями жилых  помещений, что влияет на объемы рынка  и предпочтения потребителей, а, следовательно, на многие аспекты проводимой государством жилищной политики. Негативным результатом  может также считаться изменяющееся поведение домохозяйств в результате изменения конъюнктуры ипотечного рынка. Например, в случае значительного  удешевления ипотечных кредитов домохозяйства начинают закладывать  под них свое жилье, но не с целью  улучшения своих жилищных условий, а для получения дополнительных средств на не столь важное текущее  потребление или для погашения  существующей задолженности (перекредитование). Такие процессы нельзя считать положительными, поскольку в экономике возрастают системные риски неплатежей, существенно  нарушается структура потребительских  расходов, снижается инвестиционная активность населения, хотя наблюдается  увеличение совокупного спроса и  рост отдельных отраслей экономики. Если говорить о негативных последствиях государственного вмешательства применительно  не к потребителям, а к кредиторам, то стимулирование расширения кредитной  активности в области ипотеки  также нельзя считать безусловно положительным. Искусственное расширение объемов ипотечного кредитования может  выразиться в чрезмерной концентрации средств на финансирование жилищной сферы, что вызовет отток ресурсов из других областей кредитования (и  может привести к замедлению темпов развития отраслей экономики, не связанных  с жилищной сферой), вплоть до возникновения  «пузыря» на жилищном рынке. Кроме того, чрезмерный искусственно созданный  рост инвестиций в жилищную сферу  выразится в снижении совокупной доходности от инвестиций за счет увеличения доли менее доходных ипотечных кредитов.

3. МЕРОПРИЯТИЯ И РЕКОМЕНДАЦИИ  ПО УЛУЧШЕНИЮ УСЛОВИЙ ИПОЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ

На сегодняшний день в  России заложены законодательные основы для развития ипотечного кредитования.

Существуют в России и  материальные основы для развития ипотеки. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном  уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся.

Но если все так хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала  реальным рычагом решения жилищной проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее  достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения  ипотеки в России.

Преимущества ипотеки  достаточно зримы и понятны. Заемщик  в достаточно короткие сроки приобретает  квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному  налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для  развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет  значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень  велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение  ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, так  как банки (что с их стороны  совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор  потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе  ипотечного кредитования был нанесен  финансовым кризисом. Резкое падение  курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость  кризисных процессов еще раз  подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для  успешного и быстрого развития системы  ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

Кроме того, государство должно оказать зримую государственную  поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя  опыт США и других стран, рассматривать  ипотеку как механизм решения  не столько экономических, сколько  социальных задач. У банков есть желание  заниматься ипотечным кредитованием  и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в  масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными  результатами, необходима государственная  поддержка.

С апреля 2009 г. Центральный  Банк России 13 раз снижал ставку рефинансирования - до 8,00% годовых (с 30 апреля 2010 г.). Во многом под влиянием этого с начала года наблюдается планомерное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Для усиления привлекательности  ипотеки годовая процентная ставка по кредиту в рублях должна составлять: не более 14-15% на инвестиционный период, 12-13% - после оформления права собственности. По долларовому кредиту - 11-12% до и 10% после получения права собственности. При этом подобные меры должны сопровождаться увеличением предложений на рынке  жилья, иначе есть риск очередного роста  цен на жилье. И, безусловно, помимо мер по улучшению условий кредитования, принимаемых как на государственном  уровне, так и на уровне отдельных  банков, восстановление ипотеки зависит  от финансового состояния заемщиков  и их уверенности в будущих  доходах.

С 1 июня 2010 года ЦБ РФ принял решение о снижении ставки рефинансирования на 0,25 процентного пункта (п. п.) - с 8% до 7,75%. Таким образом Центробанк пытается подстегнуть рост кредитования. Однако сами банкиры предупреждают, что не намерены пока снижать ставки по кредитам, поскольку операции по кредитованию уже находятся на грани  убытков.

Чтобы ипотека развивалась, только снижения ставок Центробанка  недостаточно. Во-первых, необходимо снять  ряд вопросов на рынке труда, где  бизнес до сих пор перекладывает  свои проблемы на работников, сокращая их зарплаты своей "волевой рукой". Во-вторых, на рынке недвижимости наблюдается  острая нехватка недорогого жилья. И  без того высокая потребность  в квартирах эконом-класса продолжает расти. В-третьих, нужно корректировать законодательную базу: до сих пор  банкам трудно добраться до предметов  залога, когда заемщики перестают  гасить кредиты, и квартиры хотелось бы реализовать.

Программа господдержки ипотеки, на которую правительство в конце 2009 года решило выделить 250 млрд. руб., была запущена в апреле 2010 года. Ипотечные  кредиты пойдут исключительно на покупку квартир в новостройках, что позволит стимулировать жилищное строительство. При этом банки, которые  будут выдавать ипотеку по программе, должны делать это по ставке не выше 11% годовых и с первым взносом  не выше 20%. Максимальная сумма кредита - 3 млн. руб., для Москвы и Петербурга сделано исключение - 8 млн. руб.

Рефинансирование АИЖК позволило  мелким и средним банкам удержаться на рынке и/или вернуться на него, что, в свою очередь, обеспечило сохранение инфраструктуры рынка в регионах. Одновременно партнеры АИЖК поддерживали доступность ипотечных кредитов за счет предоставления кредитов, ставки по которым были одними из самых  низких на рынке.

Перспективы дальнейшего  развития рынка ипотечного кредитования в РФ во многом зависит от доли участия  Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию. По прогнозу АИЖК, общий  объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280-320 млрд. рублей, в  количественном выражении - 210-240 тыс. штук. С учетом методологии расчета  Банка России (накопленным итогом с начала года), средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12 - 13% в  рублях, и около 11% - в иностранной  валюте, доля просроченной задолженности  не превысит 5%.

30 ноября 2010 года Наблюдательный  совет АИЖК утвердил бизнес-план  деятельности группы компаний  АИЖК на 2011 год. На ближайший  год Агентство ставит перед  собой следующие бизнес-задачи:

содействие развитию строительства  нового сектора жилья экономкласса через поддержку кредитования приобретения жилья на первичном рынке;

повышение доступности ипотечных  кредитов для социально значимых категорий населения путем создания и развития специальных кредитных  продуктов (для военнослужащих, молодых  ученых и др.);

стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты  строительства жилья экономкласса, и граждан, приобретающих возводимое в рамках проектов жилье (Программа "Стимул");

поддержка заемщиков, испытывающих временные финансовые трудности, через  Агентство по реструктуризации ипотечных  жилищных кредитов (АРИЖК);

содействие развитию рынка  ипотечного страхования, через дочернюю компанию "Страховая компания АИЖК" (СК АИЖК);

рефинансирование ипотечных  кредитов, а также предоставление участникам рынка, работающим в системе  ипотечного жилищного кредитования, займов под залог сформированных ими портфелей закладных по новым (пилотным) кредитным продуктам;

развитие рынка ипотечных  ценных бумаг за счет реализации программы  покупки ипотечных ценных бумаг  третьих лиц и выдачи поручительств  по сделкам секьюритизации.

В 2011 году по базовому сценарию бизнес-плана АИЖК планируется рефинансировать  ипотечные кредиты на сумму 67,6 млрд. руб. Из них 46,4 млрд. руб. составит рефинансирование рыночных кредитных продуктов (включая  продукт "Новостройка"), а 21,2 млрд. руб. - выкуп специальных кредитных  продуктов для отдельных категорий  населения.

Бизнес-планом предусмотрено  также, что в следующем году дочерняя компания АРИЖК, кроме деятельности по сопровождению ранее реструктурированных  ипотечных кредитов окажет помощь 2000 заемщикам в рамках программы  активной реструктуризации, и 700 - в  рамках программы "Переезд".

Планируется, что в 2011 году в рамках деятельности по развитию ипотечного страхования как меры по обеспечению доступности ипотеки  и эффективного распределения рисков между участниками рынка другая дочерняя компания - СК АИЖК привлечет  к работе в системе ипотечного страхования 45 кредитных и некредитных  организаций.