Ипотечное кредитование в России, проблемы и перспективы

В организации механизма ипотечного кредитования обязательны и общие принципы кредита, такие как возвратность и срочность.

Ипотечные кредиты предоставляются на возвратной основе, а порядок погашения оговаривается в кредитном договоре, гарантией возвратности являются документы о платежеспособности клиента.

Срочность кредита отражается необходимость его возврата в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре или заменяющем его документе.

Что касается этапов в организации механизма ипотечного кредитования, то, как правило, выделяются следующие:

– предварительная квалификация клиента;

– сбор и обработка информации о потенциальном заемщике;

– оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка;

– принятие решения по кредиту;

– заключение кредитной сделки;

– обслуживание кредита.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лага запаздывания). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

Для устойчивого развития рынка ипотечного кредитования нужно, чтобы цена на жилье не росла быстрее, чем растут доходы населения. Ипотечное кредитование может и должно выступать ведущим звеном жилищного строительства, потому что оно обеспечивает платежеспособный спрос. Зная его объемы можно достаточно точно подсчитать, сколько надо ввести квадратных метров жилья, чтобы, с одной стороны, они были проданы, а с другой – не возникло дефицита и роста цен. Участники ипотечного рынка четко осознают, что само по себе развитие ипотечного кредитования не приведет к созданию доступного рынка жилья. Для достижения этой цели необходимо развитие массового жилищного строительства.

3. Основная деятельность ипотечных банков.

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек на землевладение, под которое выдается ссуда.

 Благодаря своей долгосрочности (20-30 лет) ипотечные кредиты особенно  удобны для финансирования в  тех случаях, когда выплата процентов  и погашение кредита возможны  только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими  взносами. Например, при финансировании  строительства жилых домов под  аренду погашение ипотечного  займа возможно только из поступлений  арендной платы. Это касается  также и финансирования сельскохозяйственных  предприятий с целью расширения  земельных угодий (покупка дополнительных  участков земли) или строительства  жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в  сельском хозяйстве относительно  невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками ссудами. 

В связи с тем, что ипотечные ссуды обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выборе залоговых объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под земельные участки, приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земельного участка (залоговая стоимость). 

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления, и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.

Ипотечное кредитование в России, проблемы и перспективы

2.1 Развитие ипотеки в  России.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV в. в. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заемный банк.

29 октября 1768 г. манифестом  Екатерины II в России в первые  юридически был закреплен выпуск  бумажных денег - ассигнации. Эмиссия  бумажных денег была возложена  на ассигнационные банки, созданные  в Москве и Санкт-Петербурге  в 1769 году. Дополнительное заимствование  кредитных ресурсов на государственные  нужды проводилось из средств  Государственного заемного банка, который был образован в 1786 г. с целью организации Ипотечного  кредита землевладельцем, главным  образом дворянства.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценен, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за все время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространенным. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 г. организует московское домовладельческое общество, на которое возглавляют специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеки становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на биржи закладных листов (особого рода ценных бумаг, действующих на ипотечном рынке, имеющих колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника, имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленном средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретенной земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 % годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а так же непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системе не уступало Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, образующихся на европейских рынках Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграло огромную роль в развитие как американской, так и европейских ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражения следующие положения:

- основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое  ипотекой, предмет ипотеки;

- порядок заключения договора  об ипотеке;

- закладная как ценная  бумага;

- государственная регистрация  ипотеки;

- обеспечение сохранности  имущества, заложенного по договору  об ипотеке;

- переход прав на имущество, заложенного по договору об  ипотеке, другим лицам и обременение  этого имущества правами других  лиц;

- последующая ипотека;

- уступка прав по договору  об ипотеке;

- обращение взыскания  на имущество заложенного по  договору об ипотеке, и реализация  указанного имущества;

- особенности ипотеки  земельных участков предприятий, зданий и сооружений, жилых домов  и квартир.

Действующие законодательства РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334 - 358) и ФЗ «О регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

2.2 Общие сведения об  ипотеке в РФ.

Объектом ипотеки согласно законодательству РФ может быть жилое помещение, а также любое недвижимое имущество: здания и сооружения, земля, суда и т.п.

С юридической точки зрения ипотека является залогом недвижимости, служащим для обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств перед банком-кредитором. То есть недвижимое имущество в данном случае выступает как гарант возврата денежных средств, а также соответствующих процентов по кредиту.

Основным достоинством ипотеки является возможность приобрести объект недвижимости уже сейчас, вместо того, чтобы много лет накапливать необходимую сумму.

 Ипотека в России  находит поддержку на государственном  уровне в виде ипотечного законодательства  и специально созданных государственных  ипотечных агентств.

Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора.

 За те несколько  лет, что ипотека существует в  России, свои жилищные проблемы  с помощью ипотеки решило уже  достаточно много граждан. И хотя  приобретенная таким образом  квартира или другая недвижимость  остается в залоге у банка, с момента покупки она переходит в собственность заемщика. При этом, однако, права собственника ограничиваются банком-кредитором. Например, собственник не может продать недвижимость без согласия и разрешения банка. Также заемщик в случае регистрации членов семьи по месту жительства обязан предоставлять данные сведения банку. И, разумеется, должен в надлежащие сроки, указанные в договоре, гасить кредит и набежавшие проценты и любые дополнительные комиссии, установленные кредитором.

Виды ипотеки в РФ и условия выдачи кредитов банками

Основные виды ипотеки в РФ.

В России существуют несколько видов ипотечного кредитования. Самый распространенный из них - это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже.

Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки - приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось других владельцев. А в случае строящегося жилья квартира, которая не сдана в эксплуатацию или не передана в собственность, не может являться предметом залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру.

Риски банка значительно возрастают, отсюда выше и процент по кредиту. И уже после сдачи дома в эксплуатацию залог переоформляется на квартиру, и банк может понизить кредитную ставку.

Целевые кредиты на приобретение недвижимости предназначены, в основном, для рядовых обывателей, которые желают улучшить свои жилищные условия. Наиболее популярный срок для подобного вида ипотечного кредитования - 15-20 лет.

Еще один вид ипотеки - кредит на покупку загородной недвижимости. Обычно данный продукт обходится для заемщика дороже из-за более высокой процентной ставки, более сложна процедура его получения, поскольку вместе с недвижимостью оформляется земельный участок, на котором она расположена.

Достаточно распространен нецелевой ипотечный кредит. Он выдается заемщику под залог имеющейся у него недвижимости и может быть использован на любые цели, при этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств предприятия.