Ипотечное кредитование в России, проблемы и перспективы

Также выделяют земельную ипотеку. Предметом земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог оформляется на участки земли, находящиеся в собственности юридических и физических лиц. Участки, изъятые из обращения, и земельные угодья находящиеся в государственной собственности не являются объектами ипотечных прав.

Ипотека судов в России пока не получила широкого распространения. Данный вид ипотечного кредитования был законодательно закреплен, чтобы привлекать средства на развитие морского судоходства, воздушных перевозок и исследования космоса.

Наряду со стандартными ипотечными программами имеются специальные государственные программы, например, ипотека для молодой семьи. Такой категории населения государство предоставляет субсидию, которая обычно составляет 50% от процентов по кредиту. Данная мера призвана сделать жилье более доступным для молодых семей.

Стандартные условия выдачи ипотечного кредита на покупку недвижимости предполагают первоначальный взнос, от 10% до 50% от стоимости объекта недвижимости. Хотя существует ипотечный продукт без первоначального взноса. В этом случае повышенные риски банк компенсирует повышением ипотечной ставки, а также более тщательно изучает доходы клиента и его кредитную историю.

Для военнослужащих, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, разработана специальная программа, по которой её участник может осуществить покупку квартиры в любое время в течение трех лет от момента заключения договора, не дожидаясь истечения срока службы.

Основные условия выдачи кредита  банками.

Число ипотечных заемщиков российских банков давно превышает 1 млн. человек. Для многих граждан именно ипотека является наиболее доступным, если не единственным способом решения «квартирного вопроса». Что нужно знать людям, планирующим оформление ипотеки?

   Ипотечным заемщикам важно заранее определиться с тремя основными вопросами.

1. Какое жилье планируется  приобрести?

2. Клиентом какого банка  лучше стать?

3. Какому кредитному продукту  отдать предпочтение?

Разумеется, предпочтения будущего заемщика при покупке недвижимости будут в значительной степени определяться величиной его доходов и сбережений. Прежде всего, выбрать придется между первичной и вторичной недвижимостью. Строящееся жилье традиционно дешевле и его юридическая чистота будет гарантированной. Однако кредитовать его покупку готовы не все банки, и во время ведения строительных работ нужно где-то жить... Вторичная недвижимость обычно более востребована, поэтому стоит дороже. Преимуществами покупки вторичного жилья являются: больший выбор объектов, возможность сразу после покупки переехать в ипотечное жилье, большее число предложений ипотечных банков и более выгодные условия выдачи кредита.

Решить, где именно оформить жилищный кредит, также бывает непросто. Большинство ипотечных заемщиков отдает предпочтение крупным банкам: Сбербанку, ВТБ24, Газпромбанку. Очень интересные предложения есть и у специализированного ипотечного кредитора, - КБ Deltacredit. Однако стоит обратить внимание также и на предложения региональных банков, особенно если в одном из них будущий заемщик получает зарплату или хранит депозит. Зачастую именно для участников зарплатных проектов, вкладчиков и проверенных заемщиков кредитные организации предлагают наиболее выгодные условия кредитования.

Выбираем условия выдачи кредита.

Не менее важным вопросом для заемщика станет выбор ипотечной программы. Универсальных рекомендаций тут быть не может. Одному заемщику важно купить квартиру в кредит с минимальной переплатой. Другому гражданину актуально, чтобы условия выдачи кредита предусматривали минимальный первоначальный взнос. Третьему нужно, чтобы сумма ежемесячных платежей была «подъемной» для семейного бюджета…

На условия выдачи кредита и величину процентной ставки будут влиять очень многие факторы.

1. Тип приобретаемой недвижимости.

2. Валюта кредита (ставки  по ипотечным займам в долларах  и евро будут на несколько  п. п. ниже стоимости аналогичных  кредитов в рублях).

3. Величина первоначального  платежа (условия выдачи кредита  обычно предусматривают, что минимальную  ставку по ипотеке банкиры  предлагают клиентам, оплатившим  не менее половины от стоимости  жилья в качестве первоначального  платежа).

4. Механизм расчета процентной  ставки. Кредиты с плавающими  и комбинированными ставками  сегодня выгоднее, однако их обслуживание  связано для заемщика с дополнительными  рисками. Ипотека с фиксированными  ставками предусматривает большую  стоимость кредитования, но меньшие  риски для клиента.

На условия выдачи кредита и размер процентной ставки могут влиять также: статус заемщика, срок кредитования, пакет предоставленных заемщиком документов и способ подтверждения дохода, наличие комплексного страхового полиса, включающего личное и титульное страхование клиента.

Обычно эксперты советуют будущему заемщику подавать заявки на получение ипотеки в несколько банков сразу. Это даст возможность выяснить, на каких условиях одолжить заемные средства банкиры готовы предоставить именно Вам, и выбрать наиболее выгодное из нескольких предложений.

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Ипотека начала набирать обороты в нашей стране довольно недавно. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Жилищный вопрос, несомненно, был и остается на сегодняшний день одним из самых актуальных. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. Нехватка качественного жилья приводит к разводам в молодых семьях, к отказу от рождения детей, многочисленным конфликтам и бытовым преступлениям. Россияне живут в крайне стесненных по цивилизованным меркам условиях. В России на одного человека приходится только 22 кв. м жилья. В развитых странах в два-три раза больше.

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. Тем самым ипотека приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.

Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (приложение 1).

 Данные таблицы демонстрируют общую тенденцию увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный шок, который испытал рынок в 2008 году, привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2009 г. Одни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили ставки до заоблачных высот – 35,6 % годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными. Исключением стали разве что госбанки, которые постарались удержать ставки на приемлемом уровне – 13–19 %, который, однако, тоже считается слишком высоким. Таким образом, в 2009 г. по сравнению с 2008 г. происходит резкое снижение как объема выданных ипотечных кредитов в 4,3 раза, так и их количества в 2,7 раза. Причиной этого стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные кредиты. В последующие года наблюдается некоторое замедление темпов роста.

2010 год считается годом  восстановления и оздоровления  рынка ипотечного кредитования. Возобновилось кредитование строящихся  квартир, а также другие программы (Материнский капитал, Военная ипотека  и др.). Кредиты стали более  доступны для населения, что незамедлительно  отразилось на объеме рынка. В  результате объем ипотечных кредитов, выданных в 2010 году, увеличился в 2,5 раза до 380,1 млрд. руб. Рынок ипотеки  в 2011 г. почти оправился от кризиса. Объем выданных кредитов достиг 719 млрд. руб. Средние процентные  ставки по ипотеке в РФ на  протяжении нескольких лет колеблются в пределах 15 %. При этом средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет.

Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного кредитования, он все еще нестабилен. Рост поддерживается государством (программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК; программа рефинансирования ипотеки ВЭБом).

Результатами функционирования рынка ипотечного кредитования также является устойчивая тенденция к увеличению просроченной задолженности.

Просрочка по ипотечным кредитам стабильно увеличивается. По итогам 2011 г. ее объем составил 1474,839 млрд. руб. В АИЖК связывают резкий рост просрочки сразу в нескольких регионах с ухудшением социальной ситуации, а также снижением качества работы «некоторых банков-партнеров». Уровень просрочки по кредитам является хорошим индикатором ситуации в целом по стране, указывают эксперты. Существует и другое мнение, резкий рост уровня проблемных кредитов происходит одновременно с увеличением выдачи ипотеки это связано с выходом их кризиса.

Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Средние банки ведут неравную борьбу за клиента с крупными – Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой. Большая часть ипотечного рынка принадлежит Сбербанку, объем выдаваемых им ипотечных кредитов стабильно растет.

Подытожив, можно выявить основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России:

• снижение уровня концентрации на рынке;

• увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов;

• увеличение просрочки платежей;

• рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;

• смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;

• значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

2. Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;

3. Несовершенство нормативно-правовой базы;

4. Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

5. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему;

6. Психологические факторы, нежелания жить в долг.

Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика. Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков – скоринговой системы, адаптированной к российским условиям.

Для банков основная проблема – источники финансирования выдачи кредитов. Поскольку ипотечный кредит – долгосрочный актив, то должно быть и долгосрочное финансирование.

Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на рост доходов населения, наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов.

Сегодня многие эксперты, рассуждая о сдерживающих факторах, указывают на высокие процентные ставки, сравнивают ипотеку в России с западными странами. Но никто не говорит, что сравнивать нужно не абсолютные показатели ставки, а относительные, с учетом инфляции, роста доходов населения.

На основе вышеизложенного можно выделить ряд направлений развития ипотечного кредитования.

В настоящий период в России внедряется новый вид ипотечного кредитования – продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.

Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный брокердж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента.

Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.