Ипотечное кредитование в современной экономике

Первое полугодие 2012		Итоги 2011		Итоги 2010		Итоги 2009
Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.
1.Сбербанк	320 712	1.Сбербанк	192 296	1.Сбербанк	129 000	1.Сбербанк	184 500
2.ВТБ24	80 382	2.ВТБ24	59 615	2.ВТБ24	31 732	2.ВТБ24	27 043
3.Газпромбанк	26 736	3.Газпромбанк	45 690	3.Газпромбанк	16 386	3.Газпромбанк	16 677
4.Дельтакредит	10 328	4.Дельтакредит	18 144	4.Дельтакредит	7 157	4.Дельтакредит	10 679
5.Росбанк	7 288	5.Росбанк	13 084	5. Абсолют Банк	4 292	5.Запсибкомбанк	7 428

 

По данным таблицы, безусловно, лидером по общему объему выданных кредитов продолжает остоваться Сбербанк. Только за первое полугодие 2012 года величина ссуд на приобретение недвижимости составило 320 712 млн. рублей, что выше аналогичного показателя 2011 года. Следом за Сбербанком следует ВТБ24, кредитная организация отстающая от государственного банка в 4 раза. Замыкает тройку  лидеров Газпромбанк, выдавший за первое полугодие 2012 года 26 736 млн.рублей. Следом на 4 месте идет Дельтакредит, на 5 месте Росбанк и Запсибкомбанк.

Структура ипотечного рынка  по регионам можно охарактеризовать следующим образом: в выдаче ипотечных кредитов как в рублях так и в иностранной валюте бесспорным лидером является Москва. Банками столицы в 2011 году было выдано 12 311 рублевых ссуд на общую сумму в 37 538 млн.рублей и 1 199 ссуд в иностранной валюте на сумму в 9 282 млн. руб. Так, на втором месте по объемам кредитования покупки и строительства жилья в рублях находится Тюменская область, банками которой за 2011 год было предоставлено 21 144 ссуды на общую сумму в 33 810 млн.руб. Третье место по объемам выдачи кредитов занимает  Московская область. Объем ипотечных кредитов в рублях в ней за 12 месяцев 2011 года составил 22 891 млн. руб.

Что касается статистики просроченной задолженности по регионам, то здесь  лидерами являются Москва, Московская и Самарская области. Объем просрочки по ипотеке в рублях на начало 2011 года в столице составил 2 570 млн. руб. при том, что величина общей задолженности на этот период была равна 79 560 млн. руб. Просрочка по Московской области была несколько ниже – 2 081 млн. руб., при общей величине задолженности в 57 285 млн.руб., а в Самарской области – 1 217 млн. руб. при общем объеме задолженности по ипотеке – 25 580 млн. руб. Данные показатели являются абсолютными. Данные регионов лидеров по просрочке представлены в таблице 4.

Таблица 4

Регион России	Общий объем задолженности, млн. руб.лей	Объем просрочки, млн. руб.	Доля просроченной задолженности  по ипотечным кредитам в рублях
Москва	79 560	2 570	3,23%
Московская область	57 285	2 081	3,63%
Самарская область	25 580	1 217	4,76%
Челябинская область	31 221	1 198	3,84%
Кемеровская область	17 630	994	5,64%
Пермский край	24 055	931	3,87%
Санкт-Петербург	49 094	898	1,83%
Новосибирская область	32 675	887	2,71%
Красноярский край	33 914	826	2,44%
Свердловская область	35 898	823	2,29%
Омская область	15 268	800	5,24%
Краснодарский край	22 602	787		3,48%
Волгоградская область	12 522	671		5,36%
Тюменская область	88 385	648		0,73%
Нижегородская область	20 416	627		3,07%

 

Сегодня жильем обеспечивается 1,5% населения. Стройкомплекс страны может увеличить объемы строительства не более, чем в 2,5 раза. Эти мощности позволят удовлетворить спрос 3-3,5% населения, а платежеспособный спрос при использовании ипотеки составляет 7%.

Главным ограничителем размера  ипотечного кредита, который может  быть выдан заемщику, является сегодня  соотношение платежей по займу с  ежемесячным доходом заемщика. В  среднем оно составляет 35-65% и  существенно зависит от состава  семьи заемщиков. Низкие доходы населения и высокие цены на строительство-это проблемы, которые можно решить с помощью механизмов ипотеки.

В РФ за последние годы уже  сложилась практика использования  системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная  база для функционирования ипотеки, но массового распространения она  пока не получила. Основные показатели выданных ипотечных кредитов в нашей стране представлены в таблице 5.

 

Таблица5

Год	Объем выданных ипотечных  кредитов млрд. руб.	Количество выданных ипотечных  кредитов, тыс. шт.	Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, %	Просроченная задолженность  по ипотечным кредитам, млрд. руб.
2009	152,5	130	14,6	1 010,889
2010	380,1	301	13,1	1 129,373
2011	713,0	521	12	1 474,839

 

Данные таблицы демонстрируют  общую тенденцию увеличения объемов  выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный шок, который испытал рынок в 2008 году в связи с кризисом, привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2009 г. Таким образом, в 2009 г. по сравнению с 2008 г. происходит резкое снижение как объема выданных ипотечных кредитов в 4,3 раза, так и их количества в 2,7 раза. Причиной этого стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные кредиты. В последующие года наблюдается некоторое замедление темпов роста. 2010 год считается годом восстановления и оздоровления рынка ипотечного кредитования. Возобновилось кредитование строящихся квартир, а также другие программы (Материнский капитал, Военная ипотека и др.). Кредиты стали более доступны для населения, что незамедлительно отразилось на объеме рынка. В результате объем ипотечных кредитов, выданных в 2010 году, увеличился в 2,5 раза до 380,1 млрд. руб. Рынок ипотеки в 2011 г. почти оправился от кризиса. Объем выданных кредитов достиг 719 млрд. руб. Средние процентные ставки по ипотеке в РФ на протяжении нескольких лет колеблются в пределах 15 %. При этом средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет.

Как утверждают аналитики  крупнейших российских банков и ипотечных  брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны  с тем, как будет развиваться  мировой финансовый рынок. Это прежде всего связано с кредитными возможностями  банков, а также со степенью доверия  кредиторов и заемщиков к текущей  экономической ситуации и их финансовыми  возможностями.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.Проблемы и перспективы  ипотечного кредитования в России

На протяжении долгого  времени, на разных этапах исторического  развития нашего государства предпринимались  попытки решения жилищной проблемы.

Первая и основная задача государства в становлении системы  ипотечного жилищного кредитования заключается в создании законодательной  базы и нормативном регулировании  процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности  жилья для граждан. На современном  этапе развития ипотеки в России уже присутствуют такие факторы, как укрепление нормативной базы, создание инфраструктуры рынка недвижимости и отсутствует пассивность властей в этом вопросе.

В настоящее время в  России наиболее целесообразна деятельность Агенства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в качестве операторана вторичном  рынке. АИЖК было учреждено Правительством РФ в 1996 году по образу и подобию  международных ипотечных агенств, в частности Федеральной национальной ипотечной ассоциации США FNMA. Органами управления АИЖК являются: общее собрание акционеров-высший орган управления, наблюдательный совет, единоличный исполнительный орган-генеральный директор АИЖК, коллегиальный исполнительный орган-Правление АИЖК. Перед агентством поставлена задача разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов. В настоящее время Агентство подключило к федеральной системе жилиищного кредитования 70 регионов.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной  базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения  и, особеннл, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в  несколько раз превышает предложение, поэтому цены  на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного  спроса, обеспечиваемого ипотекой.

В настоящее время в  стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и на региональном уровнях для реализации системы  ипотечного кредитования

Целью развития системы ипотечного кредитования явлется с одной  стороны улучшение жилищных условий населения, а с другой-стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Нужны финансовые механизмы, позволяющие россиянам улучшить свои жилищные услови не только за счет имеющихся сбережений. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем со средним уровнем доходов.

В Росии существуют 6 моделей  ипотечного кредитования:

1)Схема « Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные поэтапно, по мере строительства объекта. Данна программа расчитана на коммерческих застройщиков, которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.

2)Схема « Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3)Схема « Комбиинвест». Кредит выдается в случае, когда стоимость строительства нового илья выше, чем рыночная стоимость имущества.

4)Схема « Фьючерсинвест». Квартира проадется с аукциона с отсрочой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя путями: самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора- застройщика; либо переложить на послднего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.

5)Схема « Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается  оформление закладной на принадлеащее  им жилье в обмен на пожизненную  ренту, индексируемую с учетом  инфляции. Рента устанавливает в  размере 5-20 кратного минимального  гарантированного уровня зарплаты  в соответствии со стоимостью  недвижимости.

6)Схема « Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража илли других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи по его погашению вмесете с процентами составят на более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

В целях развития ипотеки  в России необходимо создавать системы  ипотечного кредитования и системы  управления рисками как альтернативного  способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях. Риск всегда связан с выбором определенных альтернатив и рачетом вероятности их результата-в этом проявляется его субъективная сторона. Величина риска не только субъективна, но и объективна, так как она является формой качественно-количественного выражения реально существующей неопределенности. Наличие риска предполагает необходимость выбора одного из возможных вариантов решений, в связи с чем лицо, принимающее решения, в процессе принятия решения анализирует все возможные альтернативы, выбирая наиболее рентабельные и наименее рискованные. В зависимости от конкретного содержания ситуции риска альтернативность обладает различной степенью сложности.