Ипотечное кредитование в современной экономике

Типичными ипотечными рисками  можно назвать следующее:

- Кредитный риск – наиболее значимый и опасный по последствиям. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Чаще всего причиной его проявления служит заемщик, точнее его низкие распологаемые доходы. В качестве дополнительной гарантии кредита ввиду больших рисков кредитования предполагается обязательный крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу.

- Риск процентой ставки – связан с потенциальныи недополучением кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам. Процентный риск возникает из-за того, что нельзя точно спрогнозировать ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные колебания процентных ставок.

- Риск ликвидности-причинами  возникновения данного риска являются: изменения рыноной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка, массовое изъятие вкладов, недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах.

Методы управления рисками  можно поделить на две группы: 1)разрешения рисков; 2)снижения степени риска.

Разрешить риск можно путем  избежания риска, то есть сознательного  решения не подвергаться определенному  виду риска; предотврещения ущерба.

Снижение степени риска-это  сокращение вероятности обем потерь. Оно может быть проведено следующими способами:

-диверсификация-распределение  риска между различными объектами,  которые непосредственно не связаны  между собой;

-страхование-наиболее важный  и самый распространенный способ. Оно предполагает выплату страхового  взноса с целью избежать убытков.  Это гарантированный источник  денежных средств, когда наличие других источников может быть ограничено в результате понесенных убытков;

-хеджирование-система мер,  позволяющих исключить или ограничить  риск финансовых операций в  результате изменения курса валют,  цен, процентных ставок и т.п.  в будущем, то есть это процесс  уменьшения риска возможных потерь.

Управление риском должно осуществляться путем тщательного  анализа объекта залога, платежеспособности заемщика  и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита.

Экономическая целесообразность для кредитных учреждений выдачи кредитов на выгодных для заемщика условиях может быть достигнута путем  государственного субсидирования, как  это происходит за рубежом и развитием  вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, основными  проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько  раз превышает предложение, поэтому  цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме  того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает  долю населения, способного взять жилье  в кредит.

Для решения проблем, возникающих  в связи с организацией ипотечного кредитования необходимо:

1)Сделать условия кредитования  более доступными для различных  категорий граждан ( путем снижения  процентных ставок и внедрения  льготных условий)

2)Повысить экономическую  выгодность ипотечного кредитования  для кредита ( путем государственного  субсидирования и дополнительных  государственных гарантий)

3)Проводить научно-просветительскую  работу среди населения от  ипотечном кредитовании

4)Разработать процедуры  функционирования рынка ипотечных  ценных бумаг

При рассмотрении проблем  возникающих в связи с ипотечным  кредитованием не следует забывать опыт других стран, а именно: сни  жение ставок по ипотечным кредитам обычно приводит к росту цен на жилье-это вызвано увеличением  спроса на него. Если не учесть этот факт, то со временем жилье может значительно  подорожать, так и не став доступным.

Все вышеизложенные проблемы не способствуют становлению цивилизованной системы ипотечного кредитования России.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, организованная в России, должна опираться на имеющийся  международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия  переходной экономики и ограниченную платежеспособность населения.

Таким образом, роль государства  заключается в скорейшем устранении недоработок в законодательстве и содействие становлению механизмов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Интересы государства очевидны-это  решение ряда социальных проблем, среди  которых жилищная стоит практически на одном уровне с проблемами здравоохранения и образования.

Государство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.

С апреля 2009 г. Центральный  Банк России 13 раз снижал ставку рефинансирования - до 8,00% годовых (с 30 апреля 2010 г.). Во многом под влиянием этого с начала года наблюдается планомерное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Безусловно, помимо мер по улучшению условий кредитования, принимаемых как на государственном уровне, так и на уровне отдельных банков, восстановление ипотеки зависит от финансового состояния заемщиков и их уверенности в будущих доходах.

С 1 июня 2010 года ЦБ РФ принял решение о снижении ставки рефинансирования на 0,25 процентного пункта - с 8% до 7,75%. Таким образом Центробанк пытается подстегнуть рост кредитования. Однако сами банкиры предупреждают, что не намерены пока снижать ставки по кредитам, поскольку операции по кредитованию уже находятся на грани убытков.

Чтобы ипотека развивалась, только снижения ставок Центробанка  недостаточно. Во-первых, необходимо снять  ряд вопросов на рынке труда, где  бизнес до сих пор перекладывает  свои проблемы на работников, сокращая их зарплаты своей "волевой рукой". Во-вторых, на рынке недвижимости наблюдается  острая нехватка недорогого жилья. И  без того высокая потребность  в квартирах эконом-класса продолжает расти. В-третьих, нужно корректировать законодательную базу: до сих пор  банкам трудно добраться до предметов  залога, когда заемщики перестают  гасить кредиты, и квартиры хотелось бы реализовать.

Рефинансирование АИЖК позволило  мелким и средним банкам удержаться на рынке и/или вернуться на него, что, в свою очередь, обеспечило сохранение инфраструктуры рынка в регионах. Одновременно партнеры АИЖК поддерживали доступность ипотечных кредитов за счет предоставления кредитов, ставки по которым были одними из самых  низких на рынке. Перспективы дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования в РФ во многом зависит от доли участия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240 тыс. штук. С учетом методологии расчета Банка России (накопленным итогом с начала года), средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12 - 13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте, доля просроченной задолженности не превысит 5%.

Получить ипотечный кредит сейчас намного сложнее, чем еще  пару лет назад. Банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам, и чтобы смягчить эти требования необходимы три условия. Во-первых, стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся  рынок труда. Во-вторых, ипотека должна быть доступной: низкие ставки и невысокий  первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок. Наконец, третье обязательное условие - строительство нового доступного жилья. Увы, на сегодняшний день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и  аварийного фонда. Стремительный рост ипотечного кредитования с начала 2010 года может спровоцировать увеличение цен на квартиры.

Проблему привлечения  кредитных ресурсов для долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной  для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.

И все же главная роль в быстром восстановлении рынка  кредитования жилья, безусловно, принадлежит  государству. Именно оно через госбанки и АИЖК контролирует по разным подсчетам  от 80 до 90% ипотечных сделок. Дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования будет происходить в условиях активного государственного участия в процессе разработки методов и принятия мер по совершенствованию рынка ипотечного кредитования.

Для развития массовой ипотеки в  России необходимы стройсберкассы. Создание системы строительных обществ - строительно-сберегательных касс и строительно-сберегательных (жилищно-накопительных) кооперативов - необходимый этап в становлении рынка ипотечного кредитования. Кооперативы здесь играют важную, но ограниченную роль, в то время как развитие стройсберкасс позволяет за 10 -15 лет сделать ипотеку массовой, резко увеличить число жилищных кредитов, предоставляемых не только стройсберкассами, но и банками, и коренным образом улучшить культуру ссудно-сберегательного поведения значительной части населения. Этот вывод опирается на анализ особенностей рынка жилья, истории жилищного финансирования в развитых странах, недавнего опыта стран Восточной Европы и многочисленных попыток создания ипотеки в России.

Строительно-сберегательные кооперативы  и стройсберкассы - это институты, способные функционировать в рисковой институциональной среде, в обществах с низким уровнем экономическои культуры, где основная часть населения не получает достаточных доходов, не располагает кредитными историями и потому не имеет доступа к банковским кредитам.

Основное различие строительно-сберегательных кооперативов и строительно-сберегательных касс состоит в том, что первые являются некоммерческими, а вторые — коммерческими организациями. Как правило, кооперативы находятся  в собственности своих членов, несущих солидарную неограниченную ответственность по обязательствам кооператива, а стройсберкассы принадлежат  внешним инвесторам и являются акционерными обществами либо обществами с ограниченной ответственностью.

В кооперативах процентные ставки и  по депозитам, и по кредитам обычно равны нулю (небольшой процент  от депозитов отчисляется на покрытие административных расходов кооператива). Если же ставки различны и кооператив получает прибыль, последняя направляется на уставные цели. В стройсберкассах  проценты по депозитам и кредитам ниже рыночных, но маржа является основным источником дохода, получаемого акционерами.

Для завоевания доверия сберкассы  получают от государства премию на сбережения и другие льготы. Кроме  того, в большинстве стройсберкасс  участник, получивший право на кредит, не обязан его брать; он может выйти  из СО (строительное общество), изъяв свой вклад (включая премию). Благодаря этой возможности хранение денег в стройсберкассах оказывается достаточно выгодным даже для тех, кто не собирается приобретать жилье. Сбережения в стройсберкассах гарантируются государством или включены в систему страхования вкладов. Указанные черты снижают риск долгого ожидания в очереди или даже утери вклада при отсутствии притока новых участников. Длительность процесса накопления сбережений позволяет выявить и материальные возможности будущего должника, и уровень его добросовестности, и способность к самодисциплине. Тем самым СО обходит непреодолимую для банка преграду, связанную с отсутствием кредитных историй и необходимой текущей информации о потенциальных заемщиках.

Именно поэтому строительные общества играли и играют столь важную роль в развитии сферы жилищного финансирования. Во всех развитых странах строительные общества явились важным этапом развития института ипотеки, в них была вовлечена большая часть населения. Формирование системы строительных обществ позволяет за несколько  лет, не дожидаясь снижения ссудного процента, обеспечить жилищными кредитами  широкие массы потребителей со средними доходами. Кроме того, строительное общество оказывается для миллионов  людей школой сберегательного и  долгового поведения, где они  приобретают не только кредитные  истории, но и навыки долгосрочного  планирования семейного бюджета. Тем  самым СО подготавливает почву для  развития более совершенных форм ипотеки.

Обычно в рамках современных  стройсберкасс накапливается сумма, не покрывающая полностью стоимость  жилья, а служащая обеспечением кредита  от коммерческого или ипотечного банка. Таким образом, спрос на банковские ипотечные программы расширяется. Указанные черты строительных обществ  делают их эффективным проводником  государственной и социальной политики стимулирования экономического роста.

Следует, однако, иметь в виду, что  по мере достижения названных целей  строительные общества должны постепенно уступить место другим, более совершенным  формам ипотеки.

Способность банков наращивать объемы выдаваемых долгосрочных ипотечных  жилищных кредитов напрямую зависит  от возможности привлечения долгосрочных ресурсов. В мировой практике существуют различные формы привлечения  средств для ипотечного кредитования. Наиболее распространенными являются две. Первая форма - это выпуск банками долгосрочных облигаций с ипотечным покрытием стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода. Ипотечные кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, при этом остаются на балансе банка-эмитента (данная система преобладает в Европе, наиболее яркий пример - Германия). Другой формой привлечения долгосрочных ресурсов, называемой системой рефинансирования ипотечных кредитов, является уступка прав требований банками по уже выданным ипотечным кредитам другому финансовому институту (оператору вторичного рынка). В свою очередь операторы вторичного рынка выпускают ипотечные ценные бумаги различного вида. Такими ценными бумагами могут быть облигации с ипотечным покрытием традиционной структуры, или даже облигации общего покрытия, или ценные бумаги с потоком платежей, близким по структуре к платежам по аннуитетным ипотечным кредитам (данная система функционирует в США, в России аналогом данного вида ипотечных ценных бумаг являются ипотечные сертификаты).