Исследование рынка промышленных товаров

Предполагается, что фирма поначалу захочет сконцентрировать свои усилия на одном единственном сегменте. А чтобы решить, на каком именно, необходимо собрать информацию обо всех девяти сегментах рынка — объемах продаж в денежном выражении, ожидаемых темпах роста сбыта, прогнозируемых размерах прибыли, уровне конкуренции, требованиях к каналам распределения продукции и т. д.

Естественно, лучшим может считаться сегмент, который характеризуется высоким уровнем текущего сбыта, высокими темпами роста и нормой прибыли, слабой конкуренцией. В действительности ни один из сегментов не отвечает в полной мере всем этим требованиям, поэтому следует находить компромиссный вариант.

Если, например, фирма выбирает военный рынок, она должна четко представлять уровень требований со стороны военных и иметь определенный опыт работы на этом рынке.

Если фирма выбирает потребительский рынок для обслуживания клиентов, следует учитывать жесткие экономические требования, установленные для работы в городских условиях.

Выбрав наиболее приемлемый для себя сегмент, фирма должна наметить пути проникновения в этот сегмент. Если он уже устоялся, это значит, что в нем есть конкуренция и каждый из конкурентов занимает в рамках сегмента определенную позицию. А зная позиции конкурентов, можно рассмотреть вопрос о позиционировании собственной продукции.

Под позиционированием товара понимаются действия по обеспечению товару конкурентоспособного положения на рынке и разработка соответствующего комплекса маркетинга.

Если предположить, что покупателей целевого рынка интересуют прежде всего экономичность и ресурс эксплуатации (число километров, которые проходит автомобиль до первого капитального ремонта), то, проведя опрос потенциальных клиентов и дилеров относительно восприятия по этим параметрам автомобилей конкурентов, можно получить схему из позиционирования.

А что в этом случае может предпринять фирма? У нее есть два возможных пути позиционирования своего товара.

Первый путь — позиционировать себя рядом с одним из существующих конкурентов и начать борьбу за долю рынка. Но это можно сделать, если: во-первых, фирма может создать грузовик, превосходящий по качественным показателям грузовик конкурента; во-вторых, рынок оказывается достаточно большим, чтобы он мой вместить и второго конкурента; в-третьих, фирма располагает большими, чем у конкурента ресурсами и организационными возможностями.10

Второй путь — разработать грузовик, которого еще нет на рынке, например грузовик, обладающий большим эксплуатационным ресурсом и высокой экономичностью. Но до принятия такого решения руководство фирмы должно удостовериться в наличии:

• технических возможностей для создания такого грузовика;

• экономических возможностей для создания такого грузовика в рамках планируемого уровня цен;

• достаточного числа покупателей, предпочитающих подобные грузовики.

Если на все поставленные вопросы получены положительные ответы, то фирма сумела отыскать свободную нишу и теперь может приступать к детальной проработке комплекса маркетинга, связанного с созданием и производством своей продукции, установлением цен на нее, выбором методов ее распространения и продвижения.

3. Анализ рынка коммерческой  недвижимости.

Показанные рынком цифры свидетельствуют о том, что прошедший год для российских девелоперов выдался достаточно успешным. 

В целом инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость в прошедшем году сократились на 7,5% по сравнению с 2012 годом и составили 8,1 млрд.долларов. Это не помешало девелоперам назвать 2013 год успешным, поскольку 2012 побил все рекорды на волне возрождения спроса после финансового кризиса 2008 – 2009 гг. Традиционно основные показатели роста пришлись на Москву и Петербург: 84% инвестиций пришлось на московский рынок недвижимости и 6% - Санкт-Петербурга. Главные сегменты инвестиционного интереса – офисы (36,8% инвестиций), торговые площади (37,4%) и складские помещения (14%). Нашими экспертами отмечен двукратный рост интереса инвесторов к складским помещениям. Он произошел, в основном, за счет активности федеральных ритейлеров на региональных рынках и расширения ими торгово-проводящих сетей по всей России. 

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости можно отметить стабилизацию и одновременно – рост интереса иностранных инвесторов. В 2013 году впервые на российском рынке недвижимости была зафиксирована сделка суммой свыше 1 млд. долларов – американский фонд Morgan Stanley приобрел ТРЦ «Метрополис» за 1,2 млрд.долларов. Среди других крупных сделок наши специалисты отмечают покупку Millhouse Capital бизнес-центра «Белые Сады» за 740 млн.долл. и покупку Azimut Hotels московского Radisson Moscow Olimpic за 120 млн. долл. Всего же общий объем иностранных инвестиций в российскую недвижимость в 2013 году составил 3,7 млрд.долларов, или 46% от всех инвестиций. 

Размер инвестиций в российскую коммерческую недвижимость продолжает оставаться стабильным на протяжении 2011 – 2013 гг. и держится на уровне около 8 млрд.долларов в год. Для сравнения: в докризисные 2006-2008 гг. этот показатель составлял 4-5 млрд. в год.

По мнению наших экспертов, интерес иностранных инвесторов свидетельствует о том, что рынок российской коммерческой недвижимости на сегодняшний день не достиг своего пика и рассматривается в качестве перспективного. Соответственно, вложения в этот сегмент на ближайшие несколько лет обещают стать прибыльными и успешными.11

Цены на московскую коммерческую недвижимость продолжают стабильно расти, подогревая интерес инвесторов. О том, что ценовой пик еще не преодолен и ценам есть куда расти, говорят и абсолютные цифры: в докризисном августе 2008 года стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в Москве составляла 5,2 тыс.долларов, а в августе 2013-го – всего 4,3 тыс.долларов. При этом в кризис 2008-2009 гг. рынок коммерческой недвижимости пострадал больше всего. Продавцы сбрасывали цены до 50% только для того, чтобы закончить начатые проекты, основная часть которых реализовывалась за счет заемных средств банков.

3.1. Спрос и предложение на  рынке коммерческой недвижимости.

Когда говорят о жилой недвижимости, то все понятно: спрос высок, цены растут. Разбирают и «народную стройку», и «хрущевки», и элитные квартиры. Когда речь заходит о коммерческой недвижимости, расклад перестает быть таким ясным. Слова риэлторов о том, что спрос остается высоким, но на качественные офисы и торговые площади, на самом деле маскируют факт превышения предложения над спросом. Это сравнимо с разговорами о том, что люди хотят покупать жилье, но не покупают, потому что нет достойного. Можно ли сегодня представить, что у семьи и деньги есть, и необходимость в квартире есть, но она не покупает недвижимость, потому что не видит достойного жилья? С трудом. Впрочем, уже сегодня многие отказываются приобретать жилье низкого качества, из-за чего аналитики предсказывают снижение цен на те же «народные стройки», например. Возможно, коммерческая недвижимость просто идет впереди общих тенденций рынка.

На высокую насыщенность торговыми площадями - 850 кв. м на 1 тыс. жителей - указывает и директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева, оговариваясь, что Нижний Новгород ощущает дефицит качественных площадок. По данным центра, в 2011 году в Нижнем насчитывалось 962 тыс. кв. м торговой недвижимости, в 2012 году в городе введено в эксплуатацию порядка 250 тыс. кв. м торговых площадей. Среди городов-миллионников с учетом строящихся и проектируемых торговых центров Нижний Новгород сейчас занимает третье место, уступая Екатеринбургу и Уфе и обгоняя Челябинск, Самару и Новосибирск. При этом самым насыщенным торговыми площадями является Канавинский (благодаря вводу ТРЦ «Седьмое небо» и ТРЦ «Рио» он обогнал традиционно лидирующий Нижегородский район). А самый низкий показатель по насыщенности торговыми площадями имеет Автозаводский район, хотя здесь проживает четвертая часть населения Нижнего Новгорода, и район существенно удален от центра. Следовательно, несмотря на общую насыщенность города торговой недвижимостью, на Автозаводе аналитики прогнозируют появление новых проектов.

Об общем превышении предложения над спросом в сфере коммерческой недвижимости говорят и цифры. На портале «Центра инвестиционного консалтинга» представлены объекты и коммерческой, и жилой недвижимости.

Если соотношение спроса и предложения в жилой недвижимости можно приблизительно представить как 5000 к 300, то спрос и предложение в офисной, торговой и производственной недвижимости в целом соотносятся примерно как 4000 к 30. При всей условности этих цифр разница все же велика. Именно в связи со значительным падением спроса на коммерческую недвижимость, многие коммерческие порталы, которые занимались рассылкой аналитической информации в этой сфере, прекратили свою деятельность, так как спрос на данный вид рассылок значительно упал (данные invest-profit.ru). Из-за резкого падения спроса на коммерческую недвижимость, многие девелоперы были вынуждены заморозить строительство офисных объектов и торговых центров.

Рано говорить о том, что спрос на коммерческую недвижимость снижает интернет. Однако и эту перспективу стоит учитывать в среднесрочной перспективе. В России традиционная торговля пока еще не очень сильно ощущает давление со стороны интернет-магазинов. Однако с распространением интернета, в торговле неизбежно произойдет настоящий переворот. Компаниям, которые специализируются на интернет-торговле, можно избежать покупки или аренды недешевой коммерческой недвижимости, которую еще нужно привести в надлежащий вид для полноценной работы. А, экономя на этом, вполне можно предложить потенциальному покупателю максимально интересную и выгодную цену.

Схожие тенденции наблюдаются и в стране в целом. Подводя итоги 2012 года, аналитики CBRE говорят о том, что российский рынок офисной, например, недвижимости находится в режиме ожидания. Темпы роста нового строительства остаются достаточно скромными, а доля вакантных площадей снижается медленно. В других секторах российского рынка коммерческой недвижимости (например, складах и торговой недвижимости) доля вакантных площадей уже снизилась до предкризисного уровня. При этом рост арендных ставок в ближайшее время имеет более низкую вероятность, нежели стабильность или некоторое снижение.

В настоящее время, несмотря на существенное уменьшение темпов роста нового предложения, доля вакантных площадей остановила снижение, а по классу А даже может перейти в некоторый рост. Также регистрируется некоторое увеличение интереса арендаторов к офисам класса С. Интерес арендаторов к покупке офисных площадей для собственного использования сейчас крайне низок. Данная тенденция позволяет говорить об определенной комфортности текущих ставок для арендаторов и приверженности стратегии «минимизации рисков», в рамках которой будет формироваться отложенный спрос на такие сделки в будущем.

В Москве, в сфере офисной недвижимости предложение в 3 квартале 2012 года выросло 13% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. А спрос снизился примерно на те же 13%. При этом доля свободных площадей по итогам III квартала 2012 года практически не изменилась по сравнению с итогами II квартала, что позволяет говорить о балансе уровня спроса и предложения.

3.2.Примеры на цифрах и факты.

По данным «Центра инвестиционного консалтинга», в январе 2013 года в Нижнем Новгороде зарегистрировано около 4000 предложений по коммерческой недвижимости. Среди них 1295 - по торговой недвижимости, 2149 - по офисам, 397 - по производственным площадям, 57 - по складам (для сравнения, по области - 695 предложений складских помещений).

Аренда. Стоимость аренды офисов колеблется от 190 руб. за кв. м (от 59 рублей в области) до 3000 за квадрат (напротив станции метро «Горьковская»). В среднем стоимость офисного квадрата составляет 400-500 руб.

Аренда производственных площадей обходится от 14 до 830 руб. за кв.м, в среднем - около 250 руб.

Аренда торговых помещений стоит от 180 до 15000 руб. за кв.м. Ленинский район, в среднем - около 800 рублей за кв.м.

Продажа. Офисы предлагаются по цене от 10 до 285 тыс. руб. за кв.м (1 этаж офисного центра, витринные окна, отличный ремонт, Нижегородский район, общая цена сделки 100 000 000 руб.). Средняя цена офисов в пределах 40 тысяч за кв.м.

Производственные площади продаются дешевле. В области торг начинается от 1200 руб. за кв.м. (бывшая швейная фабрика в 180 км от Нижнего Новгорода, 3500 кв.м огороженной территории, двух этажное здание, 420 кв.м на каждом этаже, общая цена сделки 3 900 000 руб.). В Нижнем - от 8до 147 тыс. руб. за кв.м, в среднем - около 15 тыс. руб. за кв.м.

За торговые помещения просят от 15,5 до 458 тыс. руб. за кв.м (ресторан, кафе, бар, столовая в Ленинском районе), в среднем 70 тыс. руб. за кв.м.

Площади. Офисные площади предлагают «нарезкой» от 5 до 12000 кв.м, в среднем около 120 кв.м.

Торговые помещения могут «нарезать» и помельче - от 2 до 12000 кв.м. В среднем - 140 кв.м.

Производственные площади варьируются в пределах от 7 до 57000 кв.м. В среднем - 700 кв.м.

Складские помещения - от 10 до 36 кв.м. В среднем - 500-600 кв.м.

Цена сделки. Самая низкая цена сделки выставлена за производственную недвижимость: арендовать помещение можно даже за 3 тысячи рублей в месяц. Максимальная стоимость аренды производственных площадей достигает 2 000 000 руб. Продажа существенно дороже: от 500 тыс. до 6 млн. руб.