Оценка бизнеса

Виды стоимости  и основные принципы оценки бизнеса

В  зависимости  от  цели  проводимой  оценки, количества  и  подбора  учитываемых  факторов  оценщик  рассчитывает  различные  виды  стоимости.

Стоимость – это денежный  эквивалент, который покупатель  готов обменять  на  какой-либо  предмет или объект. Стоимость отличается  от  цены  и затрат.

По  степени  рыночности  различают рыночную  стоимость и нормативно  рассчитываемую  стоимость.

Рыночная  стоимость – это наиболее  вероятная цена  при осуществлении сделки  между типичным  покупателем и продавцом.

В  некоторых  случаях  рыночная  стоимость  может  выражаться  отрицательной  величиной. Например, это  может  быть  в  случае  оценки  устаревших  объектов  недвижимости, сумма  затрат  на  снос  которых  превышает  стоимость  земельного  участка.

Нормативно  рассчитываемая  стоимость – это стоимость объекта собственности, рассчитываемая   на  основе  методик и нормативов, утвержденных  соответствующими  органами.

С  точки  зрения  оценки  различают рыночную, инвестиционную, страховую, налогооблагаемую, утилизационную  стоимости.

При  оценке  собственности  как  объекта  продажи  на  открытом  рынке  используется  рыночная  стоимость.

Инвестиционная  стоимость – стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных  целях инвестирования.

Страховая  стоимость – стоимость собственности, определяемая  положениями страхового  контракта или полиса.

Налогооблагаемая  стоимость – стоимость, рассчитываемая  на  базе  определений, содержащихся  в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

Утилизационная  (скраповая) стоимость – стоимость  объекта  собственности (за  исключением  земельного   участка), рассматриваемая  как  совокупная  стоимость  материалов, содержащихся  в  нем, без  дополнительного  ремонта.

В  зависимости  от  характера  аналога  различают  стоимость  воспроизводства  и  стоимость  замещения.

Стоимость  воспроизводства – это стоимость объекта собственности, создаваемой по  той же  планировке  и из  тех же  материалов, что и оцениваемая, но  по  ныне  действующим ценам.

Стоимость  замещения – это стоимость близкого  аналога оцениваемого  объекта.

В  бухгалтерском  учете  различают:

Балансовая  стоимость – затраты на  строительство или приобретение  объекта собственности. Балансовая  стоимость бывает  первоначальной  и восстановительной. Первоначальная  стоимость отражается  в бухгалтерских документах  на  момент  ввода в эксплуатацию.

В  зависимости  от  перспектив  развития  предприятия  различают:

Стоимость  действующего  предприятия – это стоимость сформировавшегося предприятия как единого целого, а не  какой-либо  его составной части.

Ликвидационная   стоимость, или стоимость вынужденной продажи, - денежная  сумма, которая реально может быть  получена  от  продажи собственности.

Эффективная  стоимость – стоимость активов, равная  большей из  двух  величин – потребительной  стоимости активов для данного владельца и стоимости их  реализации.

Цена – это  показатель, обозначающий  денежную  сумму, требуемую, предполагаемую  или  уплаченную  за  некий  товар  или  услугу.

Себестоимость - это денежная  сумма, требуемая для создания  или производства  товара  или услуги. Себестоимость включет  совокупность  затрат, издержек  или расходов.

 

4. Методы, используемые  для   оценки  бизнеса

Оценку  бизнеса  осуществляют  с  позиций  трех  подходов: доходного, затратного  и  сравнительного.

При  оценке  с  позиции  доходного  подхода  во  главу  угла  ставится  доход  как  основной  фактор, определяющий  величину  стоимости  объекта. Чем  больше  доход, приносимый  объектом  оценки, тем  больше  величина  его  рыночной  стоимости  при  прочих  равных  условиях.

Сравнительный  подход  особенно  эффективен  в  случае  существования  активного  рынка  сопоставимых  объектов  собственности. Точность  оценки  зависит  от  качества  собранных  данных, так  как, применяя  данный  подход, оценщик  должен  собрать  достоверную  информацию  о  недавних  продажах  сопоставимых  объектов. Эти  данные  включают: физические  характеристики, время  продажи, местоположение, условия  продажи  и  финансирования.

Затратный  подход  наиболее  применим  для  оценки  объектов  специального  назначения, а  также  нового  строительства, для  определения  варианта  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  земли, а  также  в  целях  страхования.

Затратный  подход  основан  на  принципе  замещения, наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования, сбалансированности, экономической  величины  и экономического  разделения.

Доходный  подход  состоит:

1) метод  капитализации

2) метод  дисконтирования   денежных  потоков

Согласно  методу  капитализации  рыночная  стоимость  бизнеса  определяется  по  формуле  V = D:R, где D – чистый доход бизнеса за год;

R – коэффициент капитализации.

Методы  затратного  подхода:

1. метод  чистых  активов

2. метод  ликвидационной  стоимости

Рыночная  стоимость бизнеса  методом  чистых  активов  определяется  как разность  между суммами рыночных  стоимостей  всех  активов предприятия и его   обязательствами.

Ликвидационная стоимость предприятия  представляет  собой  разность  между  суммарной стоимостью всех активов  предприятия  и  затратами  на  его ликвидацию.

Методы  сравнительного  дохода:

1. метод  рынка  капитала

2. метод  сделок

3. метод  отраслевых  коэффициентов

Метод  рынка  капитала  основан  на  рыночных  ценах  акций  аналогичных  компаний. Инвестор, действуя   по  принципу  замещения  (или  альтернативной  инвестиции), может  инвестировать  либо  в  эти  компании, либо  в  оцениваемую  компанию.

Метод  сделок  основан  на  анализе  цен,  приобретения  контрольных  пакетов  акций  сходных  компаний.

Метод  отраслевых  коэффициентов  позволяет  рассчитывать  ориентировочную  стоимость  бизнеса  по  формулам, выведенным  на  основе  отраслевой  статистики.

Процесс  оценки  бизнеса  может  быть  разделен  на  семь  этапов:

1. определение  задачи

2. составление  плана   оценки

3. сбор  и  проверка  информации

4. выбор  уместных  подходов  к  оценке

5. согласование  результатов  и  подготовка  итогового   заключения

6. отчет  о  результатах   оценки  стоимости

7. представление  и   защита  отчета

 

2. Принцип оценки  бизнеса

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1.Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2.Принципы связанные с землей,  размещенными на ней зданиями и сооружениями.

3.Принципы связанные с рыночной средой.

4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы  сразу несколько принципов.

Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Принципы основанные на представлениях пользователя.

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение  и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

В случаях с  имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована?  Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.

Замещение.  Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода  от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.    Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Этот метод лежит в  основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа  продаж, подходный и затратный.

Схожим с принципом  замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств  именно в данное предприятие отказавшись  от альтернативных предложений.

Так же важным для инвестора  является величина, качество и продолжительность  ожидаемого будущего потока дохода.

Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

 

ПРИНЦИПЫ СВЯЗАННЫЕ С ЗЕМЛЕЙ, ЗДАНИЯМИ И СООРУЖЕНИЯМИ НА НЕЙ

Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.

Часто инвестору бывает выгодно  привнести новый фактор к объекту  недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем  затраты на строительство дополнительного  фактора.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько  интенсивно следует застраивать  принадлежащий им участок.

Возрастающая и  убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера – количества земли, пропорционального  для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с  рыночной конъюнктурой в данном месте.

Если права на недвижимость можно разделить на 2 или более  имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

 

Принципы, связанные  с рыночной средой.

Принципы, связанные с  рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Очень много  в процессе землепользования зависит от места  расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической  среды изменения в которой  могут позитивно или негативно  сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в  какой степени архитектурный  стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован  данный фактор производства т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия.

Как мы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.