Оценка бизнеса

Когда прибыль на рынке  превышает уровень, необходимый  для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к  снижению среднего уровня доходов. Принцип  конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость  потока дохода, здесь нормальную прибыль  необходимо отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

 

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это  синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом:

Определение наилучшего и  наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую  текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или  использование, выбранное среди  разумных, возможных и законных  альтернативных вариантов, которое  является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей  стоимости земли.

 

 

Что такое недвижимость?

Термин “недвижимость” появился со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» -- недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» -- имущественные права на объекты недвижимости.

Недвижимость может являться предметом  лизинга. Залог недвижимости, равно  как и получение кредита под  залог недвижимости принято называть ипотекой. К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

1.2 Оценка недвижимости

Рыночные методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который  предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения  кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при  создании совместных предприятий такие  оценки или вообще не делали, или  делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые  в большинстве случаев проводили  оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость  наших активов.

Оценка необходима и при вторичной  эмиссии акций приватизированных  предприятий, стремящихся увеличить  свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными  средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок  акций.

Оценка также необходима и при  разделе имущества, определении  способов лучшего коммерческого  использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных  с недвижимостью. Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования  должен опираться на строгий экономический  расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости  имущества.

Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки. Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец действуют  на основе типичных, стандартных  мотивов. Ни для одной из  сторон сделка не является  вынужденной. 

2. Обе стороны обладают всей  полнотой информации для принятия  решений и действуют, стремясь  к наилучшему удовлетворению  своих интересов. 

3. Объект выставлен на открытом  рынке достаточное время, и  для совершения сделки выбран  оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной  форме или согласованы финансовые  условия, сравнимые с оплатой  наличными. 

5. Цена сделки отражает обычные  условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования  ни одной из сторон, связанных  со сделкой. 

6. Объект пользуется обычным  спросом и обладает признаваемой  на рынке полезностью. 

7. Объект достаточно дефицитен,  иначе говоря, имеется ограниченное  предложение, создающее конкурентный  рынок.

8. Объект наделен свойствами  отчуждаемости и способен передаваться  из рук в руки. Выделяют три  основных метода оценки рыночной  стоимости недвижимости: метод сравнения,  затратный метод и метод капитализации  доходов. 

Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки задания  на оценку, до передачи заказчику подготовленного  в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на  оценку.

Цель оценки.

Вид определяемой стоимости

Установление оцениваемых имущественных  прав.

Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и  договора на проведение оценки.

График работ по оценке.

Источники информации.

Выбор методов оценки.

Затраты на проведение оценки.

Денежное вознаграждение за проведение оценки.

Составление договора на оценку.

3й этап. Сбор и анализ информации.

Осмотр объекта и прилегающей  территории.

Юридическое описание объекта недвижимости.

Физические характеристики и местоположение.

Экономическая информация.

Проверка достоверности собранной  информации.

Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее  эффективного использования

Анализ земельного участка как  условно свободного.

Анализ земельного участка с  улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости  объекта недвижимости на основе  трех подходов.

Оценка стоимости на основе доходного  подхода.

Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных  результатов и выведение ито говой величины стоимости объекта недвижимости.

Проверка полученных данных о величине стоимости.

Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

Выведение итоговой величины стоимости.

7й этап. Составление отчета об  оценке.

Постановка задания на оценку.

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на ко тором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

*идентификацию объекта недвижимости;

*идентификацию подлежащих оценке  имущественных прав;

*назначение (сфера применения) результатов  оценки;

*выбор и определение вида  стоимости;

*уточнение даты проведения оценки;

*описание объема оценки;

*уточнение иных ограничений.

Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы  недвижимости.

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое  описание, которое целесообразно  составлять на основе предоставленной  заказчиком информации. Необходимая  информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным  зако нодательством.

Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит  из описания их границ, государственной  системы обследования, а также  процедуры описания и составления  карты участков и кварталов.

Идентификация подлежащих оценке имущественных  прав.

Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который  одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных  либо юридических лиц, которые они  могут иметь или предъявлять  на собственность, а также использование  земельных участков и строений.

Объектом оценки может выступать  недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения  рыночной стоимости недвижимости оценщик  учитывает такие ограничения  прав собственности, как договор  аренды, сервитуты, ограничения, вызванные  залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным  пространством или наземной территорией.

Прогнозирования являются стержнем любой  торговой системы, вот почему хорошо составленные прогнозы Forex могут сделать тебя страшно богатым.

 

Методы оценки недвижимого имущества 

4. При определении рыночной  стоимости оценщику необходимо  соблюдать следующие принципы: 

полезности (способность  удовлетворить потребности пользователя или потенциального пользователя в  течение определенного времени);

спроса и предложения (зависимость  от спроса и предложения на рынке  и характера конкуренции продавцов  и покупателей);

замещения (невозможность  превышения наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной  полезности);

ожидания (зависимость от ожидаемой величины, срока и вероятности  получения дохода от земельного участка  за определенный период времени при  наиболее эффективном его использовании  без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской  деятельности);

изменения (изменение во времени, и определяемое на конкретную дату);

зависимость от изменения  его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный  участок, разделения имущественных  прав на земельный участок;

внешнего влияния (зависимость  от местоположения и влияния внешних  факторов).

5. Оценка объектов недвижимости, включая право собственности  или право пользования на земельный  участок, проводится в соответствии  со следующими нормативными правовыми  актами:

Законом Республики Казахстан  от 30 ноября 2000 года "Об оценочной  деятельности в Республике Казахстан";

Правилами по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке, утвержденных совместным приказом Министра юстиции Республики Казахстан  от 21 ноября 2002 г. N 172 и Министра финансов Республики Казахстан от 2 декабря 2002 года N 598 (зарегистрированный в Реестре  государственной регистрации нормативных  правовых актов за N 2068);

Правилами по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки, утвержденных приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 23 ноября 2002 года N 179 (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации  нормативных правовых актов за N 2071);

Правилами по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого  имущества (за исключением предприятий  как имущественных комплексов), утвержденных совместным  приказом Министра юстиции  Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года N 173, Министра финансов Республики Казахстан от 2 декабря 2002 года N 600, Министра индустрии и торговли Республики Казахстан от 26 ноября 2002 года N 96 и  Председателя Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002 года N 90 (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за N 2069).

6. Оценщики при проведении  оценки используют стандарты  в соответствии с законодательством  Республики Казахстан. 

7. Дата проведения работы  по определению стоимости недвижимого  имущества должна соответствовать  дате последнего осмотра объекта  оценки.

8. Результаты оценки оформляются  в виде письменного отчета  об оценке. Отчет об оценке  может содержать приложения, состав  которых определяется оценщиком  с учетом требований, предусмотренных  настоящей Методикой и других  нормативных правовых актов Республики  Казахстан.