Особенности ипотечного кредитования

Создание государственной ипотечной системы произошло в первой половине 1880-х годов. Дополнительным стимулом для правительства послужило общее ухудшение положения в сельском хозяйстве, связанное с мировым аграрным кризисом, который к тому времени поразил и Россию. Падение закупочных цен на зерно и сокращение посевных площадей нанесли тяжелый удар крестьянскому и помещичьему хозяйствам.

Крестьянский и Дворянский поземельные банки.

Проект устава Крестьянского поземельного банка был подготовлен под руководством министра финансов Н. X. Бунге (1881 - 1886 гг.) и 14 декабря 1881 г. поступил в Государственный совет. В представлении подчеркивалось, что цель Банка "заключается в предоставлении крестьянам малоземельным или безземельным способов приобретать землю в количестве, достаточном для обеспечения их быта и для выполнения обязанностей крестьян перед правительством".

Банк действовал на территории Европейской России, кроме Финляндии, Царства Польского и Прибалтики. В Польше он начал свои операции только с 1890 года.

Ссуды выдавались: сельским обществам в полном составе; товариществам из крестьян (в составе не менее трех человек); отдельным безземельным или владеющим неполным надворным участком крестьянам, причем только там, где надельные земли не состоят в общинном пользовании. Вплоть до 1906 г. предпочтение при выдаче ссуд отдавалось коллективным покупателям (сельским обществам и товариществам). При этом существовали специальные ограничения, затрудняющие приобретение земли отдельными крестьянами. Тем самым предполагалось избежать углубления неравенства среди крестьян в обеспечении землей и сохранить стабильность сельской общины. Индивидуальные покупатели, как правило, пользовались услугами акционерных банков или Дворянского банка, покупая часть заложенного там имения.

Кредит предоставлялся наличными деньгами, которые поступали за счет выпуска процентных бумаг (свидетельств) банка по номинальной цене 100, 500 и 1000 руб. на сумму не более 5 млн. руб. Реализация свидетельств осуществлялась при посредничестве Государственного банка, который оказывал Крестьянскому банку финансовую поддержку. Заемщики не получали денег на руки, банк сам передавал их продавцам земли. Размер ссуды составлял 75% цены приобретаемой земли на сроки 24,5 и 34,5 года. Остальную часть суммы крестьяне должны были вносить сами. По ссуде на 24,5 года взималось 8,5% годовых платежей, на 34,5 года - 7,5%. За просроченные платежи предусматривалась ежемесячная пеня 0,5%. Если заемщики не погашали задолженность через 6 месяцев, то их земля подлежала продаже с публичных торгов. Преимущество Крестьянского банка перед другими кредитными учреждениями заключалось в том, что он взыскивал платежи по ссудам не вперед, а по истечении полугодичного срока.

В 1880-е годы острая борьба развернулась и по вопросу об учреждении ипотечного банка для дворянства. Консервативное окружение Александра Ш всячески убеждало его помочь "первому сословию". В декабре 1883 г. император поручил Н. X. Бунге разработать соответствующий проект. В феврале 1885 г. в Государственный совет поступил проект под названием "Положение о Государственном дворянском земельном банке". Министр финансов предложил выдавать льготные ссуды только "ведущим хозяйство владельцам", чтобы воспрепятствовать нерациональному использованию ипотечного кредита. Однако по решению Государственного совета действие "Положения" было распространено на всех потомственных дворян-землевладельцев.3 июня 1885 г. это постановление утвердил Александр III.

Новый банк также находился в ведении Министерства финансов. Общее управление возлагалось на Совет во главе с управляющим, который одновременно по совместительству являлся управляющим Крестьянского банка. Объединение руководства банками должно было обеспечить продажу помещичьих земель только крестьянам и не допустить их приобретения представителями других сословий.

Действия Дворянского банка распространялись на те же территории, что и Крестьянского банка. Отделения открывались также при конторах Государственного банка и казенных палатах. Ссуды выдавались процентными бумагами (закладными листами), которые выпускались по номинальной цене 100, 300, 500, 1000, 5000 и 10 000 руб. Их реализация, как и в Крестьянском банке, проводилась при посредничестве Государственного банка. Размер ипотечного кредита не должен был превышать 60% стоимости имений (в особых случаях - до 75%) на срок 48 лет 8 месяцев и 36 лет 7 месяцев при ежегодной уплате соответственно 5,75% и 6,25%. В случае просрочки платежей взыскивалась пеня (в первые 2 месяца 0,5%, затем 1%) [44. c.54]. Если в течение полугода долг не погашался, то имение поступало на продажу с публичных торгов. Непроданные имения поступали в хозяйственное распоряжение банка, а затем вновь выставлялись на торги, так как по уставу банк не имел права иметь собственные земельные владения. После залога имений в банке заемщики могли перезаложить их и в других ипотечных учреждениях. Но это было возможно только с ведома Дворянского банка при условии сохранения за ним права преимущественного взыскания долга перед другими кредиторами заемщика.

Дворянский банк предоставлял землевладельцам ряд льгот, которых не имели заемщики акционерных банков: более продолжительные сроки ссуд; более низкий ссудный процент, чем в других ипотечных учреждениях; для всех заемщиков, имения которых постигло какое-либо бедствие, предоставлялась рассрочка на три года двух полугодовых платежей и некоторые другие.

Эти льготы должны были облегчить условия кредита для дворянства и оградить поместное землевладение от дальнейшего сокращения. Дворянский банк функционировал на коммерческой основе, выдавая ссуды за счет выпуска и реализации ипотечных облигаций.

К началу 1887 г. в губерниях уже действовало 25 отделений Дворянского банка. За 1886 - 1894 гг. сумма выданных ссуд увеличилась с 68,8 млн. до 361,5 млн. руб. Помещики стремились, прежде всего, перевести свою задолженность из частных банков в Дворянский банк.

Реализация выпусков закладных листов возлагалась на Государственный банк, и в течение четырех лет ссуды выдавались за счет дотаций Государственного банка. Именно благодаря этому Дворянский банк смог обеспечить заемщикам льготные условия получения кредита. Масштаб финансирования стал сокращаться лишь с 1890 г. Долг Государственному банку погашался по мере реализации закладных листов.

Льготные ссуды зачастую расходовались непроизводительно. Они либо просто "проедались" помещиками, либо расходовались ими на приобретение акций и участие в биржевой спекуляции на разнице между низким ссудным процентом в Дворянском банке и доходностью ценных бумаг. Законом 21 февраля 1900 г. банк получил разрешение приобретать часть заложенных имений, на которых накопились значительные недоимки с целью уменьшить долг неисправных заемщиков. Приобретенные участки должны были продаваться банком преимущественно потомственным дворянам. Большинство помещиков справлялось с ежегодными взносами. Тем не менее, землевладельцы постоянно требовали новых льгот, как по ссудам, так и по уплате задолженности банку.

В результате по указу и положению от 12 октября 1889 г. ссуды разрешалось выдавать не закладными листами, а наличными деньгами, процент роста был снижен с 5 до 4,5%, установлены разнообразные сроки кредита: с 11 лет (при уплате 12% годовых) до 66 лет 6 месяцев (при уплате 5% годовых).

Указом 7 июля 1900 г. размер платежей был увеличен включением в его состав приплаты на покрытие курсовой разницы, процент роста увеличен до 5%. Закон 21 марта 1906 г. восстановил прежний порядок выдачи ссуд закладными листами.

Выдача Дворянским банком льготных ссуд спасла многих землевладельцев, которые к тому времени были обременены непосильными долгами частным банкам, от вынужденной продажи своих имений по низким ценам. Тем самым был предотвращен глобальный крах помещичьего хозяйства, который имел бы тяжелые последствия для экономики страны. Вместе с тем, банк способствовал "утечке" земель от тех помещиков, которые не могли организовать рациональное ведение хозяйства в период пореформенной перестройки. Идеальным вариантом для них была продажа имений крестьянам, купцам и мещанам по завышенным ценам. Заложенные имения переходили к новым владельцам-недворянам, которые становились заемщиками.

Дворянский банк стал главным конкурентом акционерных земельных банков на рынке недвижимости. Однако приоритет акционерных банков во многом объяснялся тем, что "всесословный" кредит открывал более широкие возможности для операций по купле-продаже земли. Немалое значение имела и поддержка государства, которое было заинтересовано в развитии различных форм ипотечного кредита. Акционерные банки были обязаны помещать большую часть капиталов в государственные процентные бумаги и постоянно расширяли свой кредит государству, регулярно получая при этом от казны огромные проценты.

В 1890-е гг. правительство приняло меры и для активизации деятельности Крестьянского банка. Манифестом 14 ноября 1894 г. процент роста по ссудам был снижен с 5,5 до 4,5%, указом 6 декабря 1898 г. - до 4%.27 ноября 1895 г. по инициативе министра финансов С.Ю. Витте (1892 - 1903 гг.) был принят новый устав банка, который предоставил ему право покупать земли за счет собственного капитала для перепродажи их крестьянам и выдавать ссуды под земли, уже купленные крестьянами без содействия банка. Отныне Крестьянский банк принципиально отличался от других ипотечных учреждений, которые не обладали подобным правом. За 1883 - 1905 гг. покупки через банк составили 62% общего прироста крестьянского землевладения

Коренной перелом в деятельности банка наступил с началом столыпинской аграрной реформы. Ее цель заключалась в создании слоя зажиточных крестьян-собственников, который должен был стать надежной опорой самодержавия. В проведении реформы Крестьянскому банку отводилась важнейшая роль.

В манифесте 3 ноября 1905 г. "Об улучшении благосостояния и облегчении положения крестьянского населения" провозглашалось обещание "дать Крестьянскому поземельному банку возможность успешнее помогать малоземельным крестьянам в расширении покупкою площади их землевладения, увеличив для сего средства банка и, установив более льготные правила для выдачи ссуд". В указе, данном в тот же день, банк был призван "содействовать увеличению площади землевладения малоземельных крестьян и наделен правом приобретать земли в неограниченном количестве за счет выпускаемых с этой целью свидетельств". В следующем году последовал целый ряд законов, касающихся характера операций банка.

К 1915 г. операции банка производились 52 местными отделениями на территории 68 губерний и 5 областей страны. За весь период деятельности банка (1883 - 1915 гг.) через его посредничество крестьяне приобрели 17737,1 тыс. десятин земли (76,7% всех покупок крестьянами частновладельческих земель). Это свидетельствует о том, что банк в начале XX в. перешел к активному вмешательству в процесс мобилизации земельной собственности. При П.А. Столыпине он превратился в эффективное орудие разрушения общины и насаждения частного крестьянского землевладения.

На 1 июля 1915 г. объем участия ипотечных учреждений в развитии земельного кредита распределялся следующим образом: Дворянский банк принял в залог 15467 тыс. десятин земли (26%) и выдал ссуд на 872,9 млн. руб. (26%); Крестьянский банк - соответственно 16242 тыс. десятин (27,3%) и 1398,1 млн. руб. (40%); акционерные земельные банки - 24389 тыс. десятин (41,8%) и 958,8 млн. руб. (28%).3249 тыс. десятин (4,9%) и 232,2 тыс. руб. (6%) приходились на Херсонский земский банк [44, - c.66]. Таким образом. Крестьянский банк занял первое место по объему выданных ссуд, а акционерные земельные банки - по площади принятой в залог земли.

Учреждение Крестьянского и Дворянского банков было одним из проявлений правительственного курса на расширение государственного вмешательства в развитие народного хозяйства.

Государственный ипотечный кредит стал в руках правительства одним из главных рычагов экономической политики, средством воздействия на развитие земельных отношений. Он занял исключительно важное место в кредитной системе России. Это объяснялось неразвитостью других форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для адаптации к новым экономическим условиям, наличием огромных массивов помещичьих земель.

Операции обоих банков были прерваны октябрьскими событиями 1917 г. Конфискация помещичьего землевладения и отмена частной собственности на землю подорвали основы существования государственных ипотечных учреждений.25 ноября (8 декабря) 1917г. был принят декрет об их ликвидации.

Ипотечное кредитование после революции 1917 года.

После революционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не было экономической почвы для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны, залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовался в операциях по распоряжению имуществом. В то время как до революции ипотечные правоотношения имели очень прочные позиции, были чрезвычайно широко развиты.

В связи с переходом к рыночной экономике в России снова возникли условия для создания и развития базы ипотечного кредитования. Правовую основу для организации ипотеки составили законы РФ: "О собственности в РСФСР" от 14 июля 1992 г. и 24 декабря 1990 г.; "О залоге" от 29 мая 1992 г. № 2872-1; "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ.

В 2003 году ипотечные кредиты составили 0,01% ВВП, или 500 млн. долларов (в развитых странах - 10% и выше). В 2002 году сумма ипотечных кредитов равнялась 150 млн. долларов