Особенности ипотечного кредитования

Практический опыт показывает, что даже при доле ипотечного кредитования в покупке жилья 10 - 20% значительно увеличивается спрос на жильё. Это приводит к мультипликации налогов.

Так как, ипотечное кредитование создаёт дополнительный доход бюджетам, последние могут служить одним из источников финансирования жилья регионов и муниципалитетов. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счёт других источников финансирования, в т. ч. заёмных средств финансовых институтов.

Итак, для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования предлагается:

создание общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных органов власти;

стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платёжеспособности заёмщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств;

реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование системы ипотечного жилищного кредитования путём выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищного строительства;

создание механизмов воздействия систем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработка совместных программ;

разработка национальной программы подготовки специалистов в области ипотечного кредитования;

поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы они вкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами; применение на начальном этапе не рыночных рычагов воздействия;

определиться с вопросом собственности на землю, земельным рынком, Земельным кодексом и судебной практикой его применения. Главный риск в том, что земля передаётся в собственность. Если бы была достигнута договорённость о собственности земли под жилищное строительство, в России в эту сферу пошёл бы иностранный капитал, снизилась бы стоимость кредитов, а следовательно и жилья;

принять закон о бюро кредитных историй, одновременно обеспечив возможность кредитных организаций по взысканию с имущества граждан долгов по ипотечным кредитам, Следует также отказаться от подтверждения средств, направленных на первоначальный взнос, в декларации о доходах. Необходимы и поправки в закон о банкротстве кредитной организации с целью исключения ипотечного покрытия из конкурсной массы при банкротстве банка, а также о снижении ставки налога для инвесторов в государственные ценные бумаги с 24% до 15%;

внести изменения в налоговый индекс с целью увеличения налоговых вычетов при ипотечном кредитовании. Следовало бы снизить налогообложение рынка ипотечных ценных бумаг. Установить специальный налоговый режим для эмитентов, снизить ставку налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам до уровня государственных ценных бумаг, снизить налог на операции с ипотечными ценными бумагами и сделать его не зависящим от номинальной суммы их выпуска;

упорядочить и снизить накладные расходы заёмщиков и обязательное страхование (тройное) на свою жизнь, на право собственности на квартиру и на приобретение недвижимости - всего получается 1,5% от ежегодного остатка кредита;

 

законодательно разрешить и прописать порядок использования различных ипотечных схем: стройсберкассы, кооперативы, ПИФы и другие формы, способствующие развитию рынка жилья и ускорению строительства. В противном случае роста дефицита жилья и его стоимость будут нарастать.

Основные способы привлечения средств населения в жилищную сферу:

1. Долевое строительство  и продажа жилья в рассрочку.

2. Система жилищных сберегательных  программ:

2.1 Гражданин заключает  с банком договор, в соответствии  с которым он берет на себя  обязательства за определенный  срок (свыше 1 года) накопить определенную  сумму денег, которая явится первоначальным  взносом при получении ипотечного  кредита.

2.2 Банк берет на себя  обязательства предоставить клиенту  ипотечный кредит на приобретение  жилья в случае выполнения  им условий накопления и соответствия  требованиям банка при выдаче  ипотечных кредитов.

3. Система стройсбережений или ссудо-сберегательных касс.

4. Региональные программы  с использованием ресурсов региональных  и местных бюджетов.

Существуют следующие виды государственной поддержки: льготные ипотечные жилищные займы; бюджетные субсидии на погашение части задолженности по ипотечным займам и кредитам в случае рождения ребенка в молодой семье; льготные субсидии для увеличения части жилищно-строительных сбережений; бюджетные субсидии для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного займа или кредита; бюджетные субсидии для оплаты части процентных ставок по кредитам изаймам, полученным для строительства и приобретения жилья.

2.3.1 Перспективы развития  ипотечного кредитования в городах  Челябинск и Миасс

Перспективы развития ипотечного кредитования в Челябинске.

Основные характеристики рынка жилья в 2004-2010 гг. Интересно развивается система ипотечного кредитования на Южном Урале. Правительством Челябинской области делается немало, для того чтобы изменить ситуацию в регионе.

Из четырех масштабных и чрезвычайно полезных национальных проектов проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", пожалуй, и самый востребованный, и самый сложный в реализации.

Свыше 60 процентов россиян считают для себя проблему жилья наиболее актуальной и болезненной.

Из-за резкого снижения объемов вводимого жилья с начала 90-х годов страна "недобрала" более 600 миллионов квадратных метров. Фонд ветхого жилья только за последние десять лет увеличился в 2,5 раза и составляет 93,1 миллиона квадратных метров.

Падали в объемах строительства жилья быстро, поднимаемся тяжело!

В Челябинской области потери огромные. Из-за трехкратного снижения годового объема строительства жилья они составили 15 миллионов квадратных метров. Потребность же в жилье, очереди на него резко возросли.

Поэтому национальный проект по доступному жилью и в стране, и в нашей области воспринят как долгожданный, чрезвычайно знаковый поворот в социальной политике. И сейчас надо подумать о том, как поднять его организационно-финансовый статус. В условиях сложившейся ситуации федеральная целевая программа "Жилище" не может быть основным механизмом реализации проекта. Программа решает отдельные полезные задачи, но не их комплекс.

Правительство Челябинской области особое внимание на проблему доступного жилья обратило по итогам рассмотрения вопроса на президиуме Госсовета. Принята областная программа развития жилищного строительства. В 2005 году введен миллион квадратных метров жилья, что на 24,2 процента больше предыдущего года.15 тысяч 400 семей въехали в новые квартиры, и каждое десятое новоселье состоялось благодаря ипотеке. Всего же в прошлом году улучшили жилищные условия более 48 тысяч семей.

В текущем году на реализацию проекта направляем 3 миллиарда 200 миллионов рублей из областного и муниципальных бюджетов, в том числе 850 миллионов дополнительно к бюджетным назначениям. Это приносит результаты. В первом квартале текущего года сдано жилья на 51 процент больше, чем за первый квартал прошлого года.

Приступили к инженерной подготовке участков площадью миллион 300 тысяч квадратных метров. Работы ведутся на условиях прямого софинансирования областного и муниципальных бюджетов, а также подрядных организаций.

Все эти меры позволят в этом году увеличить ввод жилья на 15 процентов. К 2010 году ежегодный ввод жилья будет доведен до 1,8 миллиона квадратных метров. Это больше пикового результата дореформенных лет. За пять лет планируем ликвидировать на треть ветхий жилищный фонд.

Около 700 миллионов рублей направим в текущем году на реконструкцию и модернизацию ЖКХ, более миллиарда рублей, на условиях софинансирования с Газпромом, - на газификацию. Это обеспечивает газификацию более 50 тысяч квартир и домов

Выдадим более 6 тысяч ипотечных кредитов. Уставный капитал областного ипотечного агентства увеличен в 10 раз и составляет более миллиарда рублей. Приняли меры по бюджетному субсидированию ипотечных схем для работников бюджетной сферы и молодых семей (2200 семей).

Средства ипотечного агентства направляем не только на займы, но и на инвестирование строительства жилья. В этом году построим, таким образом, и реализуем по доступной цене свыше 100 тысяч квадратных метров. Мы видим в этом один из механизмов роста предложений на рынке жилья и соответствующей стабилизации иен.

Другой механизм решения задачи - строительство корпоративного жилья. По инициативе правительства области в это дело включаются многие предприятия и бизнес. Они предусматривают субсидии, льготные кредиты своим трудящимся. Такие обязательства включаются в социальный пакет коллективного договора. Трехсторонние комиссии организовывают и контролируют эту работу.

В то же время выявился ряд проблем, которые надо, не откладывая на завтра, решать. Они носят системный характер.

Первое. Необходимо ускорить принятие федерального закона о накопительных ссудо-сберегательных кассах и накопительных жилищно-строительных кооперативах. Это позволит связать "лишние" деньги, снизить инфляцию, расширить предложение на рынке жилья. Год назад на президиуме Госсовета этот вопрос рассматривался.

Второе. В прошлом году по России темпы прироста объемов жилья сократились вдвое. В значительной степени это стало следствием неоправданного ужесточения требований к застройщикам.

Все риски в основном теперь возлагаются на них. Им вменяется обязанность огромных процентных выплат при расторжении долевых сделок. Они не имеют права собирать долевые паи до оформления регистрирующих, проектных и прочих документов на строительство. А это требует значительных средств и времени.

Надо ускорить принятие поправок в 214-й Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", которые бы сняли с застройщиков чрезмерные обременения.

Третье. Надо увеличить сроки государственных гарантий кредитов на обеспечение участков коммунальной инфраструктурой с трех до пяти лет. Застройщики и банки считают, что срок окупаемости взятых кредитов составляет именно такой период, и не хотят рисковать.

 

Для снижения стоимости жилья необходимо разработать механизм возврата дольщику той части средств, которая привлекалась застройщиком для возведения социальной и коммунальной инфраструктуры. Дольщик оплачивает эти затраты, а право владения на часть этой инфраструктуры не получает.

Четвертое. Много сегодня и у нас в области, и по стране в целом нарушений закона при выделении земельных участков под жилищное строительство. Поэтому будет правильным, если порядок и процедура выделения муниципалитетами земли будет определяться субъектами РФ.

У себя в области в сотрудничестве с прокуратурой, антимонопольной службой, с представителями профессиональных и общественных организаций мы начали работу по пресечению земельных нарушений.

Пятое. В России 93,1 миллиона квадратных метров ветхого жилья, в котором проживает более 5 миллионов человек.40 процентов многоквартирного жилищного фонда требует капитального ремонта. Регионы, муниципалитеты, жилищно-эксплуатапионные конторы, граждане с этой сверхсложной задачей одни не справятся.

Нужна государственная программа поэтапной ликвидации ветхого жилья. Именно так поступали с этой проблемой в Германии, Казахстане и других государствах.

Буквально несколько слов о строительной базе. В Челябинской области - развитая стройиндустрия и промышленность стройматериалов. Они "закрывают" полностью удвоение объемов строительства жилья в регионе и поставляют строительные материалы за пределы области.

По стране эта проблема достаточно острая. Многих производителей строительных изделий и материалов это устраивает - продукция идет влет, да и за ценой покупатели не особо стоят.

Необходима система мер на федеральном и региональном уровнях по развитию стройиндустрии и промышленности строительных материалов. У себя в области мы завершаем разработку целевой программы.

И последнее. Пошел второй квартал 2006 года. Мы надеемся, что Правительство РФ неотложно примет решение по нормативно-правовым документам. У нас пока нет многих из них. В том числе - положения о конкурсном отборе субъектов Федерации для участия в подпрограммах ФЦП, положения о порядке предоставления субсидий на жилье молодым семьям или оплату первоначального ипотечного взноса. Нет порядка предоставления гарантий на обеспечение участков инженерной инфраструктурой и модернизации ЖКХ. И конечно, надо уже определить регионам объемы финансовых ресурсов на поддержку проекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включающие в текущие расходы, дают возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия…

В данной работе были рассмотрены: развитие и эволюционное становление ипотечного кредитования, его модели и механизмы, а также перспективы развития ипотечного кредитования: возможность в короткий срок стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время, как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; выгодное вложение средств; возможность досрочного погашения кредита.

Но пока в этой области остается множество нерешенных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России (законодательство ограничивает ликвидность залога, и у кредитора нет уверенности, что его права в случае дефолта заёмщика не будут нарушены; фонд временного проживания отсутствует, рынок жилья не развит, предложение квартир ограничено; консервативная система оценки платёжеспособности потенциальных заёмщиков, в частности при кредитовании по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, учитывают только официальный заработок; высокие накладные расходы - около 10% от суммы кредита; отсутствие развитой филиальной сети; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения; экономическая нестабильность предприятий-работодателей; неразвитая инфраструктура ипотечного рынка и рынка жилья и колебания цен на нем), и при содействии государства их можно решить. Решение этих проблем приведёт к более быстрому внедрению ипотечного кредитования в России, и как следствие этого решить проблему обеспеченности жильём граждан РФ, нуждающихся в улучшении жилищных условий.