Практика правового регулирования ипотечного кредитования и его совершенствование

ГЛАВА 3 Практика правового  регулирования ипотечного кредитования и его совершенствование

3.1 Проблемы ипотечного  жилищного кредитования в России

Обеспечение граждан жильем является важнейшей составной частью стратегии социально-экономического развития Российской Федерации. Речь идет о деятельности властей, направленной на решение жилищной проблемы. В  настоящее время государство  не может взять на себя обязательства  предоставить бесплатное жилье всем, кто нуждается в улучшении  жилищных условий. В связи с этим в нашей стране активно развивается  апробированная на Западе система ипотечного кредитования, призванная помочь приобрести жилье гражданам, имеющим средние  доходы. Развитие ипотеки одновременно является и фактором, и результатом  политической и экономической стабильности в стране.

Ипотечное кредитование - это  совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, кредитных рынков и рынков капитала, т. е. ипотечного сегмента фондового  рынка.

Ипотечное кредитование - это  универсальный способ решения жилищных и имущественных проблем, предполагающий в качестве целевого использования  кредитных средств самые разнообразные  инвестиционные, предпринимательские  и потребительские направления  жизни и деятельности любого кредитоспособного  человека.

Следует отметить, что последний  тезис всецело подтверждается последними тенденциями развития рынка ипотечного кредитования нашего города. С одной  стороны, последствия серьезного финансового  кризиса, который не мог не затронуть  и российский рынок кредитов под  залог недвижимости, отрицательно сказались  на реальной стоимости и даже доступности  ипотечных кредитных продуктов. С другой стороны, оптимизация отношения  к заемщику и предмету залога a priori снижает кредитные риски банков и способствует адекватному отношению  кредитной организации к потребностям современного новосибирского рынка  недвижимости.

Эффективное функционирование банковского ипотечного кредитования возможно при максимально свободном  движении денежных средств с фондового  рынка к конечному заемщику и  обратно, а также при соответствующем  уровне надежности ипотечного кредита  и ипотечной ценной бумаги. На современном  этапе развития банковского ипотечного кредитования в России можно сформулировать две основные группы проблем, сдерживающих его развитие.

К первой группе проблем необходимо отнести нерешенные вопросы гражданско-правовой базы ипотеки в России.

На современном этапе  реальной является угроза ненадежности обеспечения ипотечным кредитом, т. е. залога для банка как кредитора. Наиболее острые вопросы возникают, в частности, при выселении заемщика, когда возникает дефолт. Данная проблема, по мнению банковских экспертов, является одной из наиболее значимых, и от ее решения во многом зависит возможность  снижения банковских процентов по ипотечному кредитованию. Эксперты отмечают, что  в эту проблему заложено около 2 - 3 % риска, которые могут быть вычтены из общей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту [56, c. 9-12].

Следующий аспект в рамках процедуры обращения взыскания  на заложенное имущество, касается налогообложения. В частности, согласно Налоговому кодексу  Российской Федерации (ст. 146) любая  выручка от реализации заложенного  имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в  бюджет НДС. Соответственно эти расходы  ведут к увеличению залоговых  коэффициентов, учитываемых при  расчете максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья [42, c. 39-47].

Третий аспект данной группы проблем касается института прописки, который на сегодняшний день ограничивает ликвидность жилой недвижимости. Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса  РФ переход права собственности  на жилой дом или квартиру не является основанием для прекращения права  пользования данным помещением членами  семьи прежнего собственника. Эта  норма вносит определенные сложности  в вопрос регистрации заемщика и  членов его семьи в жилой недвижимости, являющейся предметом залога.

Вторая группа проблем  банковской ипотеки -- проблемы экономического характера.

Прежде всего к ним  относится проблема отсутствия долгосрочных кредитов в экономике. Банк, стремящийся  самостоятельно привлечь ресурсы для  долгосрочного кредитования, сталкивается с отсутствием ресурсов на рынке, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки (вклады населения, депозиты на период до 3 лет). Сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных  ресурсов. Поэтому без государственной  поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных  кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса. Потенциальных источников формирования долгосрочных банковских кредитов несколько: во-первых, средства специализированных международных  финансовых структур, в частности  те средства, которые используются в схеме, предложенной федеральным  Агентством по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК); во-вторых, государственные  бюджетные средства, которые в  определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования; третьим источником возможного формирования долгосрочных кредитов для банка  является функционирование механизма  рефинансирования ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и их свободного обращения  на фондовом рынке. Приходится признать, что, несмотря на принятую законодательную  базу в области ипотечных ценных бумаг (прежде всего, речь идет о Федеральном  законе от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об  ипотечных ценных бумагах»), на сегодняшний  день механизм рефинансирования ипотечных  кредитов путем выпуска ипотечных  ценных бумаг не заработал.

Существенной проблемой  развития ипотеки в России на сегодняшний  день является достаточно низкий уровень  доходов граждан по сравнению  со стоимостью жилья. Чтобы получить ипотечный кредит для приобретения жилья при ставке по кредиту 14% годовых и в объеме 70 % от стоимости квартиры, семья должна располагать в среднем ежемесячным доходом не менее 20 тыс. руб. Доля семей с таким доходом составляет в среднем по Российской Федерации 4,7%. Этого явно недостаточно для того, чтобы сделать ипотечное кредитование массовым. По предварительным расчетам, к 2008 г. при снижении ставок по кредитам до7% ежемесячный доход семьи, необходимый для приобретения аналогичной квартиры, должен будет составлять не менее 13,2 тыс. руб. (без учета инфляции). Такими доходами предположительно будут обладать 15,5 % семей.

Однако, принимая во внимание уже имеющееся у населения  жилье, 50% потенциальных заемщиков  имеют возможность продать старое жилье и внести вырученные средства в качестве первоначального взноса. В этом случае для улучшения жилищных условий на площадь до 30 м2 соотношение  собственных средств населения  и привлекаемых кредитов равно 60:40. При этом ежемесячный доход семьи (без учета инфляции) должен составлять около 14,4 тыс. руб. в настоящее время  и 7,6 тыс. руб. в 2008г. (ориентировочно). Следовательно, сегодня количество семей, имеющих  возможность улучшить свои жилищные условия, составляет 15,4% (37,2% в 2008 г.).

Одним из направлений решения  правовых и экономических проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является формирование институциональной  среды рынка ипотеки путем  принятия блока законов, легализующих принцип специализации в деятельности кредитных участников рынка. Речь идет о создании правовых и экономических  предпосылок для функционирования специализированных институтов, осуществляющих ипотечное кредитование (ипотечные  банки). Необходимость в специализации  ипотечных кредиторов обусловлена, прежде всего, макроэкономическими  факторами. Во-первых, рынок жилой  ипотеки сложен в правовом отношении, масштабен, многофункционален, долгосрочен, что требует особых высококвалифицированных  узкопрофессиональных знаний для управления ипотечным бизнесом. Во-вторых, существуют значительные различия в соотношении  спроса и предложения на средства для ипотечных кредитов между  разными районами страны, даже внутри крупного города распределение первичных  инвесторов -- собственников временно свободных денежных средств относительно районов спроса на ипотечные кредиты  может быть далеко неблагоприятным. Изучение мирового опыта также показывает, что бурное развитие данного сегмента рынка возможно только при создании узкоспециализированных кредитных  организаций при первоначальной государственной поддержке.

Ипотека как таковая представляет собой финансовые обязательства, обеспеченные залогом приобретенной недвижимости. Принято считать, что в мире существует две основные модели ипотечного кредитования: американская (двухуровневая), и германская (своего рода система ссудо-сберегательных касс и кооперативов). В полной мере у нас в стране ни одна из этих моделей не реализована, хотя более  приемлема, по-видимому, американская - через федеральные ипотечные  агентства. В целом же, ипотека как инструмент обеспечения населения жильем оправдала себя во всем мире.

 Тенденции последних  лет говорят о том, что и  в нашей стране она приобретает  все большую популярность. Американская  двухуровневая модель рефинансирования  работает следующим образом: «Для  того, чтобы приобрести недвижимость, вы получаете кредитный ресурс, приобретаете квартиру, регистрируете  право собственности, а приобретаемый  (или имеющийся) объект недвижимости  передается в залог банку с  оформлением соответствующей ценной  бумаги - Закладной. Выкупить ее  может иной другой финансовый  институт, в нашем случае - это  АИЖК (Москва). На первом этапе  мы предоставляем финансовый  ресурс Заемщику на основе  кредитного договора либо на  основе договора займа, после  чего рефинансируем закладную  в Москву. Агентство ипотечного  жилищного кредитования организует  выпуск ипотечных ценных бумаг  и выставляет их на рынок,  тем самым получая более дешевый  денежный ресурс, и эти деньги  возвращаются к первичным кредиторам - банкам, которые выдают кредит  заемщику. По этой схеме действует  ипотека по всей стране. Юридически  АИЖК и НОАИЖК - разные лица, но  работаем мы в одной системе,  при этом 100% акций АИЖК принадлежит  правительству Российской Федерации,  а 70% акций НОАИЖК - Администрации  Новосибирской области».

Анализируя структуру  гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России, можно заключить, что развитие залогового кредитования жилья у нас направлено на создание вторичного ипотечного рынка [44, c. 215-221]. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок  ценных бумаг, обеспечением которых  выступают закладные на недвижимость. Государству при этом отводится  решающая роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании  его устойчивости.

На сегодняшний день можно  сформулировать ряд правовых проблем, тормозящих развитие двухуровневой  модели ипотечного кредитования [42, c. 39-47].

Во-первых, не до конца создан правовой механизм рефинансирования ипотечных  кредитов путем выпуска ипотечных  ценных бумаг. Принятие Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» предполагало участие АИЖК в эмиссии ипотечных  ценных бумаг. Однако противоречия, которые  содержал данный закон до последнего времени и другие нормативные  правовые акты в области ипотеки, пока не позволили запустить механизм рефинансирования ипотечных кредитов. Облигации, которые эмитирует сегодня  АИЖК, обеспечены государственными гарантиями, а не закладными на недвижимость.

Во-вторых, у региональных властей отсутствует гражданско-правовая база по развитию ипотечного кредитования в регионах. Подтверждением этого  является тот факт, что федеральное  АИЖК было создано в 1997 г., а деятельность региональных операторов началась только в 2003 г. Это объясняется тем, что  у региональных властей, как правило, не разработаны и не приняты комплексные  программы о рынке доступного жилья. Однако именно региональные власти обладают всеми полномочиями проведения жилищной политики на местах с учетом региональных особенностей ситуации на рынке недвижимости.

Таким образом, для решения  поставленных правовых проблем, тормозящих развитие ипотеки по схеме АИЖК, необходимо совершенствование федерального законодательства, которое в свою очередь должно базироваться на комплексных  программах о рынке доступного жилья  в регионах. Региональные программы  должны определить рыночные и административные методы государственного воздействия  на рынок жилья в целях повышения  его устойчивости и, соответственно, доступности.

К тому же в решении данных проблем необходимо помнить, что  региональные системы ипотеки гораздо  шире федеральной и включают в  себя большее число аспектов, привязанных  к местным рынкам [38, c. 90-103].

Поэтому необходимо:

- развивать несколько  принципиальных схем рефинансирования  ипотечных кредитов как на  федеральном, так и на уровне  субъектов Федерации;

- при разработке новых  схем рефинансирования необходимо  акцентировать внимание на социально-экономических  особенностях регионов (уровень  доходов населения, социальная  направленность, перспективы развития  и т. п.).

Наиболее эффективным  в решении данных проблем может  стать сотрудничество АИЖК и других рефинансирующих организаций, которые  получили широкое развитие.

3.2 Опыт реализации программ  ипотечного жилищного кредитования  в Новосибирске

Ситуация с ипотечным  кредитованием в Новосибирске в  первую очередь регулируется реальным спросом населения на конкретные объекты недвижимости. Причем данное утверждение касается только тех  кредитных продуктов, по которым  происходят реальные выдачи ипотечных  кредитов. Что же касается всего  спектра самых разнообразных  кредитных продуктов, которые предлагают в нашем городе кредитные организации, то доля практической востребованности подобных предложений может сильно колебаться не только в связи с  ситуацией на рынке, но и в зависимости  от готовности банков работать с предлагаемыми  кредитными продуктами, а так же в зависимости от отработанности банковской процедуры.

Конечно, лишь небольшая часть  банков обладает по настоящему развернутой  линейкой ипотечных кредитных продуктов, но и реальный сектор массовой выдачи ипотеки в современном Новосибирске ограничен, по сути, тремя-четырьмя кредитными программами. Это кредиты под  залог приобретаемой жилой недвижимости на вторичном рынке, кредит под залог  приобретаемого права требования в  строящейся жилой недвижимости, целевые  и нецелевые кредиты под залог  имеющейся недвижимости. Все остальные  типы ипотечных кредитных продуктов  занимают, хотя и очень важный, но специфически узких сегмент рынка  ипотечного кредитования. Но даже банки, предлагающие только один кредитный  продукт, идентичный с кредитными продуктами других банков, при наличии квалифицированных кредитных экспертов, способны представить этот продукт в качестве реального механизма решения жилищных или имущественных проблем заемщика.