Практика правового регулирования ипотечного кредитования и его совершенствование

Еще одной проблемой банков на современном новосибирском рынке  недвижимости вообще, и на рынке  ипотечного кредитования в частности, становится недооценка специфики нашего города. Дело в том, что Новосибирск  в сфере ипотечного кредитования развивается совершенно по особому  пути, отличному как от развития ипотеки в Москве или в Санкт-Петербурге, так и от развития ипотечного кредитования в соседних регионах.

Следует подчеркнуть, что  Новосибирск отнюдь не последний  город на карте российской ипотеки. Более того, многие новые направления  ипотеки - ипотека без первоначального  взноса, экспресс-выдача ипотечного кредита, нецелевой кредит под залоги имеющейся  жилой недвижимости, кредитование под  залог имеющейся и приобретаемой  коммерческой недвижимости - если и  не появились впервые в России именно на территории нашего города, то достигли наиболее значительного уровня развития в Новосибирске. Несмотря на то, что большая часть этих достижений несколько сомнительна  с точки зрения формирования российскими  банками кредитного портфеля с кредитами  низкого уровня риска, тем не менее, на определенном этапе развития новосибирского рынка недвижимости они были необходимы.

Нормальный, адекватный подход большинства игроков новосибирского рынка ипотеки к учету реальных потребностей населения привел к  тому, что Новосибирск вышел на одно из первых мест в стране по доле сделок купли-продажи, проходящих с  привлечением ипотечного кредита. Доля подобных сделок в прошлом году достигла 40% от общего числа всех сделок купли-продажи. В этом году доля подобных сделок пока остается на уровне 35%. Однако это не значит, что ипотекой стали пользоваться меньше. Просто в 2008 году значительно  увеличилась доля ипотечных кредитов, выдаваемых под залог имеющей  недвижимости, и существенная часть  сделок купли-продажи (приблизительно 10%) осуществляется с привлечением ипотечных  кредитных средств, однако не связанных  с залогом приобретаемой недвижимости. Подобная трансформация рынка ипотеки  требует уже гораздо более  высокого уровня профессионализма всех его участников.

Новосибирский рынок недвижимости - это сложная система взаимоотношений  различных участников - покупателей  и продавцов, агентств недвижимости и ипотечных брокеров, банков, страховых  и оценочных компаний, Управления Федеральной Регистрационной службы по Новосибирской области.

Роль каждого из этих участников рынка ипотечного кредитования, как  сегмента новосибирского рынка недвижимости, очень велика и своеобразна. Более  того, эта роль постоянно меняется со временем, как по причине общей  трансформации рынка недвижимости, так и благодаря усилиям самих  участников.

В числе первых региональных специализированных структур (Региональных операторов), действующих в системе  ипотечного жилищного кредитования в России создано Открытое акционерное общество «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее - ОАО «НОАИЖК»). Основным направлением деятельности является рефинансирование ипотечных кредитов с последующей передачей их федеральному оператору вторичного ипотечного рынка - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» г. Москва.

По результатам деятельности с момента организации на конец 2005 года ОАО «НОАИЖК» заняло 2-ое место  среди кредитных организаций, работающих на рынке НСО по объёмам выданных кредитов.За 2006 год Агентством выдано 854 кредита на общую сумму 1 108 589,7 тыс. руб. (в том числе 126 кредитов на сумму 188 506,7 тыс. руб. на приобретение строящегося жилья). По состоянию  на 1 апреля 2007 года за всю историю  ОАО «НОАИЖК» рефинансировано 1 972 кредита  на сумму 1 679 392,2 тыс. руб. В 2008 г. в Новосибирске предположительно будет выдано ипотечных  кредитов на 23-24 млрд. руб.

В настоящее время система  рефинансирования действует на всей территории РФ. В Смоленской и Ивановской областях функционирование системы  рефинансирования обеспечивается через  Сервисного Агента. АИЖК установлены  договорные отношения с 35 страховыми компаниями.

Агентством аккредитовано 76 региональных операторов и 64 сервисных  агента. По Стандартам АИЖК ипотечные  кредиты выдают 145 организации из 75 регионов РФ.

По предварительным данным АИЖК, в среднем по всем регионам объем ипотечного кредитования увеличился в 1,33 раза, а в регионах, где ипотечное  кредитование только зарождается, прирост  был максимальным -- более чем  в 5 раз (Чеченская республика, Кабардино-Балкария, Ненецкий автономный округ). Такой рост связан с популяризацией механизма  ипотечного кредитования, к тому же сам кризис, как ни парадоксально, стимулировал определенные группы граждан  воспользоваться ипотекой -- они  справедливо опасались, что дальше может быть хуже. Свою роль в регионах сыграла и борьба с «серыми» зарплатами, благодаря ей увеличивается число  людей, соответствующих требованиям  ипотечных банков [56, c. 24-29]. Темпы  роста ипотечных кредитов в СФО, которые на протяжении последних  лет превышают среднероссийские, объясняются масштабным строительством, реализацией ипотечных программ -- это раскрученный механизм, который  трудно остановить даже такому довольно масштабному событию, как кризис ликвидности.

Следует отметить обратную пропорцию  между растущей стоимостью жилья  и количеством выданных кредитов по округам. За 9 месяцев 2007 г. по стоимостному показателю лидирует Центральный ФО - 28% , а в количественном на его  долю приходится только 18%. Обратная ситуация с лидером по количеству выданных кредитов Приволжским ФО - 26% по количеству и только 18% по стоимости (данные ЦБ РФ и АИЖК).

Диспропорция количества выданных кредитов по федеральным округам  была значительной на протяжении всего 2007 г. Так, наибольшее их количество за 9 месяцев 2007 г. пришлось на уже упомянутый Приволжский ФО и на Сибирский  ФО - 21%. Остальные округа: Центральный  ФО - 18 %, Уральский ФО - 15%, Северо-западный ФО - 8%, Южный ФО - 7% и Дальневосточный ФО - 5% (данные ЦБ РФ, расчёты Евротрастбанка).

Регионами - лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов за 9 месяцев 2007 г. стали: Москва и Московская область - 20%, Тюменская область - 6,7%, Санкт-Петербург - 6,6%, Свердловская область - 3,8%, Новосибирская  область - 3,6% (данные ЦБ РФ, расчёты Евротрастбанка).

Таким образом, в 2007 г. ипотечные  программы стали активно продвигаться по всей стране, в том числе за счет наращивания филиальных сетей  и расширения сферы деятельности крупных банков.

Поскольку в соответствии со Стандартами, утвержденными Открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», г. Москва (далее ОАО «АИЖК») целью  создания сети региональных операторов являлось развитие системы ипотечного кредитования на территории РФ, реализация федеральной программы ипотечного жилищного кредитования и вовлечения в рынок новых игроков - коммерческих банков и небанковских структур, можно  констатировать, что в большей  части эта цель на территории НСО  достигнута. В Новосибирской области  помимо Открытого акционерного общества «Новосибирское областное агентство  ипотечного жилищного кредитования» (далее ОАО «НОАИЖК») активно заработали банки, которым Обществом была передана технология и проведено обучение. Например: НФ ОАО КБ «Сибконтакт», ОАО  «Собинбанк» филиал «Западно-Сибирский». Перечисленные банки смогли правильно  воспользоваться опытом и технологией  отработанной и предложенной им ОАО  «НОАИЖК» и даже смогли получить статус сервисного агента. Помимо этого на территории НСО активизировались коммерческие банки, реализующие свои собственные  программы, которые предлагают населению  ипотечные продукты, не представленные федеральной программой. В целях  развития системы жилищного кредитования, обеспечения доступности кредитов для более широких слоев населения  департаментом строительства и  ЖКХ Новосибирской области проводится активная работа по совершенствованию  механизмов предоставления гражданам  кредитов на приобретение или строительство  жилья и мер государственной  поддержки при кредитовании. Для  участия в программе государственной  поддержки граждан при кредитовании на строительство или приобретение жилья Новосибирской области  определены пять банков. Это Сибирский  банк Акционерного коммерческого Сберегательного  банка РФ (ОАО), ОАО «Банк Уралсиб» (филиал в Новосибирске), АКБ «Банк  Москвы» ОАО (Новосибирский филиал), ОАО Ханты-Мансийский банк (филиал в  Новосибирске), ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» (ОАО «НОАИК»). В числе  основных критериев - размер процентной ставки по кредитам (займам) на приобретение или строительство жилья, наличие  программ кредитования граждан как  на приобретение, так и на строительство  жилья, наличие возможности досрочного погашения кредита без штрафных санкций и проч. В рамках программы  молодым семьям предоставляются  субсидии на приобретение жилья, в том  числе на уплату первоначального  взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа  на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства.

В последнее время начата работа администрации Новосибирской  области и областного ипотечного агентства по формированию земельной  ипотеки, и с 2008 года этот инструмент должен начать работать. По ряду проектов в городах Новосибирске, Бердске, поселке Кольцово, в Колыванском  районе уже в рамках 2008 года данное направление работы будет активизировано.

2007 год принес на рынок  сибирской ипотеки ряд новых  изменений и тенденций.

Первое полугодие 2007 года характеризовалось всеобщим снижением  процентных ставок, минимальных первоначальных взносов, более мягким подходом при  андеррайтинге заемщика. В этот период проходило много акций и спецпредложений  для заемщиков.

В 2007 году на рынке также  появилось два достаточно интересных с точки зрения маркетинга продукта: ипотека в экзотических валютах  и кредиты на недвижимость в Сочи. Оба этих продукта перешли психологические  грани: в минимальной процентной ставке по ипотеке и в соотношении  кредита к залогу. Эти продукты являются блестящими маркетинговыми ходами. Банки также активно расширяли  и классические линейки. К примеру, в НОМОС-БАНКе появились новые  программы ипотечного кредитования: ипотечный кредит под залог имеющегося жилья, под залог жилья на личные цели, рефинансирование. А ОАО «АКБ «Росбанк» в 2007 году продолжило реализацию Программы «Ипотечное жилищное кредитование» (ИЖК). В сентябре Росбанк расширил продуктовую линейку в рамках Программы ИЖК на три продукта. «Мы ввели кредит, оформляемый  под залог имеющейся недвижимости, с различным целевым назначением -- на финансирование первоначального  взноса, приобретение земельных участков, коммерческой недвижимости, индивидуальных домов и коттеджей, а также  на неотложные нужды», -- рассказывает заместитель директора по розничному бизнесу Урало-Сибирского ТУ ОАО  «АКБ «Росбанк» Виталий Коваленко.

Помимо изменений в  программах жилищного кредитования, участники рынка также расширили  сам спектр объектов кредитования. К примеру, ряд банков ввел коммерческую ипотеку. У многих банков появились  ипотечные центры, которые специализируются на выдаче только жилищных и ипотечных  кредитов.

Некоторые эксперты полагают, что на развитии рынка ипотеки  положительно отразилась и работа ипотечных  брокеров. В филиале ОАО «ТрансКредитБанк»  в Омске отмечают, что именно в 2007 году сегмент ипотечного брокериджа стал развиваться более активно. Важную роль сыграло формирование инфраструктуры ипотечного кредитования в лице ипотечных  брокеров, ипотечных агентств, которые  способствовали упрощению процедуры  получения кредита.

В частности, помимо традиционного  ипотечного кредитования на приобретение жилья на вторичном рынке Новосибирским  Муниципальным банком была разработана  схема выдачи кредитов на покупку  квартир в строящихся домах еще  на этапе строительства, что позволяет  горожанам приобретать жилье  по более низким ценам. В настоящее  время около половины ссудного портфеля банка по ипотеке составляют кредиты, выданные для приобретения жилья на первичном рынке. Учитывая привлекательность данного вида кредитования для заемщиков, Новосибирский Муниципальный банк намерен развивать это направление, привлекая в качестве партнеров все больше строительных компаний. Кредитование новостроек всегда было интересно банкам. Специфика ипотечного кредитования квартир в новостройках под залог имущественных прав по договору долевого участия заключается в том, что строящаяся недвижимость не может выступать в качестве залога, вследствие чего риски для банка более высоки, чем в случае с уже построенной недвижимостью. Поэтому банки кредитуют строящуюся недвижимость по несколько иной процентной ставке, чем вторичное жилье. До момента регистрации права собственности на уже построенное жилье ставка выше на два процента. Когда готовая квартира становится предметом залога, ставка снижается.

Самым важным событием второго  полугодия стал кризис ликвидности  в США. «Хотя важен он не сколько  по последствиям, сколько по масштабам  шумихи. Кризис стал причиной еще одного знакового события -- первого в  истории российской ипотеки повышения  ставок по ипотеке ряда банков (на определенные кредиты).

Текущие изменения достаточно серьезно затронули рынок, об этом свидетельствует  тот факт, что ставки по ипотеке  подняли не только небольшие банки. К этой «команде» не так давно  присоединился даже ВТБ 24. События  на рынке отразились не только на величине процентной ставки. С середины 2007 года условия предоставления ипотечных  кредитов в большинстве банков ужесточались (были отменены программы без справок  о доходах, повысились минимальный  возраст заемщиков, процентные ставки и т. д.), что было обусловлено изменением финансовой конъюнктуры рынка. Дальнейшее развитие кризиса ликвидности вынудило банки более тщательно подходить  к оценке потенциальных заемщиков.

Влияние кризиса стало  ощущаться только в конце года. Сейчас поддержка жилищным кредитам оказывается на государственном  уровне, что ослабляет воздействие  кризиса. Рынок кредитования жилья  в России имеет большой запас  прочности и роста, и хотя мировой  кризис, конечно же, зацепил и  этот сектор, однако и в целом  по России, и в СФО в частности  сохранились темпы роста этого  рынка. «Локомотивом» здесь выступают  дефицит жилья на региональном рынке, высокие темпы строительства  и рост доходов населения -- эти  факторы в значительной степени  нивелируют негативное воздействие  кризиса.

 В сложившейся ситуации  ОАО «НОАИЖК» необходимо сконцентрировать  усилия на следующие направления  деятельности:

1) рефинансирование кредитных  и иных организаций, предоставляющих  ипотечные жилищные кредиты и  займы, путём приобретения прав  требования по выданным ими  ипотечным кредитам и займам, покупки закладных, а также  рефинансирование в иных формах;

2) привлечение долгосрочных  средств российских и зарубежных  инвесторов в сферу ипотечного  жилищного кредитования путём  эмиссии облигаций и иных ценных  бумаг, размещения целевых займов  и в иных формах;

3) рациональное перераспределение  привлекаемых инвестиционных ресурсов  и содействие становлению единого  российского рынка ипотечного  кредитования как готового, так  и строящегося жилья;

4) развитие сотрудничества  с банками и не кредитными  организациями, страховыми и брокерскими  компаниями, в сфере привлечения  дополнительных финансовых ресурсов  и размещения их в закладные,  кредиты и займы;