Практика правового регулирования ипотечного кредитования и его совершенствование

5) создание и продвижение  на рынке новых ипотечных схем  и ипотечных продуктов;

6) содействие становлению  в Новосибирской области необходимой  законодательной и нормативной  базы, а также рыночной инфраструктуры  ипотечного кредитования;

7) оказание информационных  и консультационных услуг в  сфере финансового анализа, финансового  планирования, инвестирования;

8) маркетинговые исследования  и услуги на внутреннем и  внешнем рынках;

9) создание новой концепции  самостоятельного развития Общества  в реальных рыночных условиях  и в рамках проекта создания  на базе ОАО «НОАИЖК» некоммерческого  партнерства «Новосибирский ипотечный  дом».

Таким образом, приоритетным направлением деятельности ОАО «НОАИЖК», как регионального оператора, является рефинансирование ипотечных кредитов (займов) как за счет собственных, так  и за счет привлеченных средств. В  связи с чем функция привлечения  инвестиций становится одной из наиболее приоритетных для ОАО «НОАИЖК».

Как бы сейчас ни складывались события на ипотечном рынке Сибири, большинство экспертов и участников рынка уверены, что этот сегмент  еще ждут высокие темпы роста. Автор считает, что больших изменений  в региональной системе из-за этого  не произойдет, данные проблемы временные, а ипотечные закладные весьма ликвидны и спустя какое-то время  могут быть успешно рефинансированы. В хорошем развитии ипотечного бизнеса  одинаково важны две составляющие -- и вопрос выдачи, и вопрос рефинансирования выданных займов. Любому банку необходимо создать замкнутый цикл -- выдавая  те или иные займы, нужно всегда понимать, на каких условиях они будут рефинансированы. Те, кто уделил этому вопросу должное  внимание, как раз и не пострадали от кризиса ликвидности.

Жилищное кредитование развивается  в Новосибирской области в  целом наравне с общероссийским уровнем. Этим направлением занимаются многие коммерческие банки, есть областное  ипотечное агентство, которое организационно осуществляет функции рефинансирования. Действует договор с российским агентством по массовому рефинансированию. Но сказать, что ипотека стала  единственным ключом для решения  жилищной проблем«Строить и покупать жилье в рассрочку нужно дать возможность всем людям, имеющим хороший уровень образования, профессиональной пригодности и социального статуса. Таких людей -- подавляющее большинство. Нынешняя система регулирования ипотечного рынка позволяет пользоваться ипотечными кредитами очень небольшой категории граждан с очень высокими зарплатами и доходами. Это в социальном плане для страны -- не решение задачи», -- считает Виктор Толоконский.

Сегодня вся система выдачи жилищных субсидий основана на ипотечном  кредитовании. Заемщикам компенсируется сумма в размере 300 тысяч рублей из бюджета области -- эти средства направляются на погашение процентной ставки. Но при этом средний уровень  зарплаты населения не позволяет  банкам рассматривать вопрос о предоставлении нужной суммы кредита. А возможности  для того, чтобы сделать ипотеку  доступнее, есть. Нужны понятные законодательные  нормы, чтобы гарантии по ипотечным  кредитам на уровне субъектов федерации  не учитывались во внутреннем долге, были выведены в какую-то особую сферу. Риск невозвратов минимален. Лучше, чтобы жилье было в государственной  собственности, и имелась возможность  со стороны региональной власти снизить  планки банков по уровню процентных ставок.

Тем не менее, ипотека сегодня  стала для многих наших граждан  единственным способом улучшить свои жилищные условия - и своего рода «двигателем» строительной индустрии. Возможно, именно ипотечное кредитование в ближайшие  годы будет одним из факторов, которые  положительно повлияют на темпы роста  жилищного строительства.

Итак, в условиях современной  динамики рынка ипотечного кредитования только опыт и профессионализм работников отделов ипотечных операций поможет  человеку сориентироваться и приобрести долгожданную недвижимость. А ипотека  станет толчком к дальнейшему  развитию новосибирского рынка недвижимости и шагом к благополучию каждого.

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В работе были рассмотрены  и обобщены теоретические положения  ипотечного кредитования, проанализирована практика, складывающаяся в этой сфере  в настоящее время.

В заключение данной работы можно сделать следующие выводы.

1. В ходе исторического  развития ипотечного кредитования  соединение отечественного дореволюционного  опыта ипотечного кредитования  затрат на приобретение жилья  с практикой кредитования индивидуального  жилищного строительства в советское  время стала надежным теоретическим  фундаментом для выработки рекомендаций  по ипотечному кредитованию в  период перехода к рыночным  отношениям.

2. В настоящее время  законодательство об ипотеке  является одной из наиболее  динамичных областей права. Но, несмотря на это, состояние  нормирования ипотечных отношений  нельзя признать вполне удовлетворительным. Реальное развитие ипотеки связано  с множеством проблем. Прежде  всего, это законодательно-административные  барьеры. Несмотря на массу  законов, практически все они плохо корреспондируют между собой и в наших конкретных условиях в части воплощения экономической модели ипотечного кредитования фактически не работают.

 

Таким образом, можно сделать  вывод об отсутствии на федеральном  уровне базового федерального закона об ипотечном кредитовании, который  должен определять общее регулирование  вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов  по регулированию отношений в  сфере ипотечного кредитования и  ее поддержки. Его необходимо принять  в ближайшее время.

 

3.Кроме того, важным является  вопрос о том, все ли сегодня  понимают насколько важны ипотека  и ипотечные процессы в целом  для экономики страны.

 

Ипотечное кредитование - это  не только одно из решений жилищной проблемы. По сути, это выход из инвестиционного  кризиса, обеспечивающий устойчивый рост российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей, создание новых рабочих мест и  увеличение объема денежной массы в  обращении. Коммерческая ипотека может  помочь предпринимателям получить долгосрочные ресурсы для инвестиций и пополнения оборотных средств за счет залога помещений и офисов. В плане  перспектив на будущее развитие коммерческой ипотеки имеет не меньшее, а может  быть, даже большее значение, чем  жилищной ипотеки.

 

Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования -- неотъемлемая составная часть  любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная  система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой -- помогает решать социальные и экономические  проблемы.

 

4. Жилищное кредитование  развивается в Новосибирской  области в целом наравне с  общероссийским уровнем. Но сказать,  что ипотека стала единственным  ключом для решения жилищной  проблемы, нельзя, потому что государство  пока не совсем точно и правильно  урегулировало все вопросы. Нужны  понятные законодательные нормы,  чтобы гарантии по ипотечным  кредитам на уровне субъектов  федерации не учитывались во  внутреннем долге, были выведены  в какую-то особую сферу. Лучше,  чтобы жилье было в государственной  собственности, и имелась возможность со стороны региональной власти снизить планки банков по уровню процентных ставок.

 

5. Уже сейчас специалисты  ипотечного дела сталкиваются  с особенностями, обусловленными  современными российскими условиями.  Еще предстоит определить и  создать наиболее эффективные  принципы функционирования ипотеки.  Основными нам видятся следующие  вопросы:

 

- обеспечение тесного  взаимодействия строительного рынка  и рынка ипотечного кредитования. Только при адекватном (значительно  большем, нежели сейчас) объеме  строительства жилья возможно  дальнейшее развитие ипотеки.  При этом необходимо так усовершенствовать  механизмы взаимодействия этих  двух рынков, чтобы в любой  момент строители были обеспечены  ресурсами для финансирования  стройки, а банки -- ресурсами  для ипотечного кредитования  граждан, приобретающих жилье  у строителей;

 

- обеспечение максимальной  надежности системы ипотечного  кредитования. Только показав и  доказав потенциальным инвесторам, в том числе и зарубежным, что  российское законодательство и  менталитет наших граждан не  несут в себе рисков при  вложении средств в ипотеку,  возможно привлекать необходимые  финансовые ресурсы;

 

- обеспечение доступности  ипотечного кредитования для  населения. Эта задача, по нашему  мнению, самая сложная. Повышение  доступности, которое достигается,  с одной стороны, упрощением  условий и процедур, а с другой  стороны, повышением кредитоспособности  граждан, должно обеспечиваться  именно за счет последнего  фактора. Очень важно в стремлении  придать ипотечному кредитованию  массовый характер не делать  упора только на снижение требований  к заемщикам. Главным здесь  должно стать повышение кредитоспособности. В свою очередь кредитоспособность  достигается как за счет персонифицированной  помощи, так и через повышение  уровня доходов российских семей.  Повышение уровня доходов -- процесс  долгосрочный и зависящий от  множества факторов. Оказание помощи  в решении жилищных проблем  -- дело уже сегодняшнего дня.  Помощь в форме субсидирования, льгот и т. п. применяется  на практике. Этим занимается  и государство, реализуя социальные  программы, и работодатели. По  прогнозам, в ближайшие 5 лет  именно помощь населению, а  не рост доходов будет обеспечивать  определенный уровень доступности  ипотечного кредитования. В этой  связи большие надежды возлагаются  на Национальный проект «Доступное  и комфортное жилье -- гражданам  России». Его реализация позволит  выйти на значительно большие  объемы ипотечного кредитования  и будет способствовать решению  жилищных вопросов десятков тысяч  российских семей.

 

Особенностью современного оформления ипотечных правоотношений является отсутствие требования об обязательном нотариальном удостоверении договора. Отсутствие процедуры проверки договора нотариусом может существенно сказаться  на правах граждан, передающих свое имущество  в ипотеку, так как процедура  государственной регистрации исключает  индивидуальность подхода к каждой сделке.

 

Таким образом, можно рекомендовать  снова вести процедуру обязательного  нотариального удостоверения договора ипотеки, стороной которой является гражданин. Для этого можно рекомендовать  внести изменения в ст. 19 Закона об ипотеке, дополнив ее п. 3 следующего содержания:

 

«3. Договор ипотеки, в котором  хотя бы одной стороной является гражданин, подлежит обязательному нотариальному  удостоверению».

 

Внесение указанных изменений  позволит предотвратить нарушения  прав граждан при применении механизма  ипотеки.

 

Содержание договора ипотеки  определено Законом об ипотеке и  включает в себя обязательное указание следующих условий: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого  ипотекой. В области предмета ипотеки  существуют проблемы ипотеки незавершенного строительства и переоформления ипотечных отношений при завершении строительства; при ипотеке недвижимости и разрешении вопросов о следовании за заложенным по договору объектом недвижимости прав на земельный участок, занятый  ею; ипотеки права аренды на земельный  участок. При заключении договора ипотеки  необходимо четко определить обязательство, которое ею обеспечивается, - заключение договора ипотеки в целом по обеспечению  будущих обязательств, заранее не определенных, не допускается.

 

Современной проблемой ипотечных  отношений является нарушение принципа единой судьбы недвижимости и земельного участка, занятого ею. Таким образом, для единообразия правоприменительной  практики можно рекомендовать унифицировать  положения о судьбе земельного участка, занятого недвижимостью, передающейся в ипотеку, изменив п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке следующим образом:

 

«1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или  сооружение залогодателя».

 

Аналогичным образом для  применения принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости на нем можно рекомендовать изменить абзац первый ст. 69 Закона об ипотеке, изложив его следующим образом:

 

«При ипотеке предприятия  как имущественного комплекса (далее  предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса  Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения, а также части  здания или сооружения, допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого  участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого  участка или его соответствующей  части, пропорциональной передаваемой в ипотеку части здания или  сооружения».