Практика правового регулирования ипотечного кредитования и его совершенствование

 

Существуют определенные процедурные проблемы передачи в  ипотеку объектов незавершенного строительства. Во избежание дальнейших споров можно  рекомендовать при принятии в  ипотеку объекта незавершенного строительства получать от залогодателя подписанное руководителем и  главным бухгалтером залогодателя письмо о том, что действующие  договоры строительного подряда  на дату подписания договора ипотеки  отсутствуют и что строительство  силами самого залогодателя не осуществляется.

 

Правило о залоге всего  многоквартирного дома по обязательствам единичных дольщиков представляется не самим удачным как с юридической  точки зрения, так и в практическом ракурсе. Так, в правовом аспекте  объектом, обеспечивающим исполнение обязательства застройщика перед  дольщиком, должен был бы выступать  тот объект, который фигурирует в  договоре долевого строительства. Таковым  является конкретная квартира. Что  касается практических аспектов реализации указанного правила, то не исключены  ситуации, когда обязательства застройщика  окажутся неисполненными перед единственным дольщиком, который потребует реализации предмета залога - всего многоквартирного дома - и удовлетворения его интересов  за счет сумм, вырученных от продажи  объекта недвижимости. Это неминуемо  затронет права иных дольщиков, обязательства  перед которыми застройщик исполнил надлежащим образом, а, как следствие, дестабилизирует всю ситуацию, связанную  с вводом дома в эксплуатацию и  передачей их долей всем иным участникам строительства. Таким образом, комментируемое правило нецелесообразно ни с  юридической, ни с экономической  точек зрения [64, c. 251].

 

Правило, предусмотренное  в п. 1 ст. 13 Закона об участии в  долевом строительстве, направлено на защиту интересов участника долевого строительства. Вместе с тем, это  правило может отрицательным  образом сказаться на привлечении  застройщиком инвестиций со стороны  банковских и иных инвестиционно-финансовых учреждений. Действительно, то обстоятельство, что строящееся недвижимое имущество является в силу закона предметом залога у дольщиков, лишает банки соизмеримых с дольщиками гарантий возвратности кредита. В конечном итоге это приведет к росту процентных ставок по предоставляемым банками кредитам, что соответственно повлияет на удорожание строительства жилья, либо банки будут избирать в качестве залогового покрытия иное имущество, принадлежащее застройщику. Или же банки, не найдя удовлетворяющих их гарантий (а таковыми гарантиями являются прежде всего ипотечные договоры), будут отказывать застройщику в выдаче дешевых кредитов. Более вероятным представляется такое развитие ситуации, когда банки будут вынуждены кредитовать не застройщика, а участника долевого строительства, который, в свою очередь, будет выступать в качестве кредитора застройщика. Такое удлинение цепочки кредитования также приведет к удорожанию кредита и, как следствие, стоимости строительства.

 

Таким образом, для устранения данной проблемы можно было бы индивидуализировать  объект ипотеки при долевом строительстве, - в залог можно было бы определить долю в имуществе, которую дольщик  планирует получить по завершении строительства. Таким образом, пункт 1 ст. 13 Закона о  долевом строительстве можно  рекомендовать изложить в следующей  редакции:

 

«1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной  регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге то имущество, доли, которые переходят  в собственность застройщика (залогодателя) по окончании строительства. До окончания  строительства в обеспечение  исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента  государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для  строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный  участок, принадлежащий застройщику  на праве собственности, или право  аренды на указанный земельный участок  и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный  дом и (или) иной объект недвижимости».

 

Проблемой ипотечного кредитования до сих пор остается дороговизна  и сложность данного института. Решение указанных проблем видится  в дальнейшем распространении института  ипотечного кредитования и повышении  общей платежеспособности населения.

 

Особую проблематику представляют отношения ипотечного страхования. Правовое регулирование отношений  ипотечного страхования в России практически производится на основании  имеющихся правовых норм в области  ипотеки, страхования, кредита. Для  устранения этой ситуации можно рекомендовать следующие направления совершенствования законодательства в исследуемой области:

 

1) включение в главу  48 Гражданского кодекса РФ статьи, регулирующей вопросы ипотечного  страхования и отсылающей к  специальному нормативному акту  в области ипотечного страхования;

 

2) разработка и принятие  нового нормативного акта - Федерального  Закона «Об ипотечном страховании  в Российской Федерации», включающего  в себя понятие, механизм реализации  и вопросы исполнения договора  ипотечного страхования.

 

Внесение указанных изменений  позволит усовершенствовать институт ипотечного кредитования.

 

 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ  ИСТОЧНИКОВ

 

Нормативно-правовые акты

 

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных ФКЗ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ) // Российская газета. - 1993. - 25 декабря.

 

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1. - ст. 14.

 

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - ст. 4147.

 

Часть первая Налогового кодекса  Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 31. - ст. 3824.

 

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений  в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1. - ст. 42.

 

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1. - ст. 40.

 

Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной  системе жилищного обеспечения  военнослужащих» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 34. - ст. 3532.

 

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 46. - ст. 4448.

 

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 31. - ст. 3813.

 

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. - 1997. - 30 июля.

 

Закон РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации» // Ведомости  Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 2. - ст. 56.

 

Указ Президента РФ от 20 апреля 2005 г. № 449 «Вопросы накопительно-ипотечной  системы жилищного обеспечения  военнослужащих» // Собрании законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 17. - ст. 1525.

 

Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 7. - ст. 692.

 

Постановление Правительства  РФ от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении  Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 43. - ст. 4222.

 

Постановление Правительства  РФ от 17.09.01 N 675 (в редакции от 04.12.08) «О федеральной целевой программе  «Жилище» на 2002-2010 годы» // СЗ РФ. - 2001.- N 39. - ст. 121.

 

Постановление Правительства  РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. - № 3. - ст. 278.

 

Распоряжение заместителя  Председателя СМ РФ от 22 декабря 1993 г. № 96-рз «Об основных положениях о залоге» // Российская газета. - 1994. - 06 января.

 

Материалы судебной практики

 

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых  вопросах, связанных с применением  части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации» // Вестник Высшего  Арбитражного суда Российской Федерации. - 1996. - № 9.

 

Постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 1925/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 3.

 

Постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 18 июня 2002 г. № 2327/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002. - № 9.

 

Постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 5 марта 2002 г. № 7610/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002. - № 6.

 

Постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. № 6697/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2000. - № 4.

 

Постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 1998 г. № 5046/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1999. - № 2.

 

Постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 9 июня 1998 г. № 956/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 9.

 

Постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 10 марта 1998 г. № 7773/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 6.

 

Постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 19 августа 1997 г. № 1833/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1997. - № 12.

 

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005. - № 4.

 

Определение Верховного Суда РФ от 12 марта 1992 г. // Вестник Верховного Суда РФ. - 1992. - № 23.

 

Постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 22 октября 1996 г. № 1692/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1997. - № 4.

 

Научная и учебная литература

 

Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2004. - N 4. - С. 42 - 48.

 

Брауде И.Л. Право на строение и сделки со строением. - М., 1954. - 1012 с.

 

Германское право. Ч. I. Германское уложение / Под ред. В.В. Залесского. - М., 1996. - 300 с.

 

Головцова С.А. Залог недвижимости // Законодательство. - 2000. - № 7. - С. 19.

 

Гражданское право России. Общая часть / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М., 2001. - 285 с.

 

Гришаев С.П. Комментарий  к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М., 2003. - 380 с.

 

Ем В.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе  российского законодательства // Законодательство. - 1999. - № 3. - С. 18.

 

Зайцева Н., Чумарова Н. Плохой год для ипотеки // Ведомости - Санкт-Петербург. - 2009. - N 11. - С. 3.

 

Иванкина Е. Проблемы ипотеки  в России // Общество и экономика. - 2008. - № 1. - С. 90 - 103.

 

Ипотечное кредитование: теория и практика / Под общ. ред. В.Н. Киданова. - М.: Финансы и кредит, 2007. - 120 с.

 

Крысин А. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы / А. Крысин // Банковское обозрение. - 2003. - № 5. - С. 30.

 

Матюхин Г. Г. Тернистый путь ипотечного кредитования / Г. Г. Матюхин // Банковское дело. - 2003. - № 3. - С. 36.

 

Мацкавичене Е.В. Что нужно  знать о жилищной ипотеке? // Бух. учет. - 2008. - N 1. - С. 39 - 47.

 

Мейер Д.И. Русское гражданское  право: В 2 ч. Ч. 1. (по исправленному и  дополненному 8-му изданию 1902 г.). - М., 1997. - 250 с.

 

Москвичева В.Л. «Подводные камни» ипотеки и способы их преодоления // Закон. - 2007. - N 12. - С. 215 - 221.

 

Наумова Л. Ипотека «незавершенки» // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 32. - С. 14.

 

Нугаев Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и  проблемы их дальнейшего развития / Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. // Деньги и кредит. - 2004. - N 10. - С. 24 - 29.

 

Пашов Д.Б. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья // Жилищное право. - 2006. - N 6. - С. 58.

 

Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., 2005. - 250 с.

 

Полтерович В.М., Старков  О.Ю., Черных Е.В. Строительные общества: перспектива для России. - М.: РАН, ЦЭМИ, 2004. -176 с.

 

Резванова Л.М. Текущее состояние  рынка ипотечного кредитования в  России // Банковский ритейл. - 2008. - N 1. - С. 17.

 

Руденко В. Современные процессы: мнения участников / В. Руденко // Рынок  ценных бумаг. - 2004. - № 5. - С. 74.

 

Ситдикова Л.Б. Жилищное ипотечное  кредитование в России: возможности  развития // Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. - 2009. - № 3-4. - С. 61.

 

Скворцов О.Ю. Сделки с  недвижимостью в коммерческом обороте. - М., 2006. - 251 с.

 

Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий  к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М., 1999. - 222 с.

 

Туктаров Ю. Основные идеи ипотечных ценных бумаг / Ю. Туктаров // Рынок ценных бумаг. - 2004. - № 5. - С. 66.

 

Фролов Н.Е. Современное  состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы и перспективы // Деньги и  кредит. - 2007. - N 8. - С. 9 - 12.

 

Цыбуленко З. Залог отдельных  видов недвижимого имущества // Российская юстиция. - 2000. - № 1. - С. 15 - 22.