Рынок коммерческой недвижимости

Согласование.

Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной  оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом  оценщик просматривает все факты  и проверяет точность вычислений. 
Все допущения проверяются на доступность и надежность.

Отчет о результате оценки объекта.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих  выводах и заключениях, который  он затем передает клиенту. В зависимости  от первоначальной договоренности с  клиентом этот отчет может быть простым  письмом, составляется по стандартной  форме или представляет собой  подробный письменный доклад.

Вывод

Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала  принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. 
Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.

Оценка недвижимости: реалии практики.

Мнение специалиста.

Паничкина Наталия Евгеньевна, специалист по оценке недвижимости и  регистрации прав на объекты недвижимости.

Образование: Курс 100 при Перовм институте независимой оценки и аудита, профессиональная переподготовка в 2001 году - диплом выдан СпбГУ. Опыт оценки - с 1996 года.

В данный момент рынок оценки переживает последствия процесса лицензирования. Фирмы, специализирующиеся на оценке, подали документы на рассмотрение одними из первых, и поэтому многие из них  имеют лицензии. 
Фирмы для которых оценочная деятельность не является основной и имеющие в штате 1-2 оценщиков до сих пор не могут получить документы. Поэтому в ряде организаций оценочное направление деятельности приостановилось. В апреле- мае текущего года многие предрекали повышение цен на услуги по оценке из-за резкого сокращения практикующих оценщиков. Повсеместный рост цен, по- видимому, не состоялся. Во всяком случае, лицензированные организации не взвинтили цены, пользуясь своей расторопностью. Косвенно это подтверждает тот факт, что у неспециализированных фирм заказов на оценку не слишком много, а специализированные удовлетворены действующими расценками. Пока обязательно проведение оценки только при сделках с госсобственностью шквала заказов не ожидается. Хотелось бы надеяться, что проведение рыночной оценки стало бы обязательным при проведении большинства сделок с недвижимостью. 
Коль скоро мы движемся к цивилизованному рынку, то и на рыночные отношения надо настраиваться энергичнее. А для этого необходима законодательная база, разработки и утверждения которой мы очень ждем.

Стэнли Пропети Копорэйшн. Услуги по оценке объектов недвижимости нежилого фонда.[2]

Оценка производится в  соответствии с признанными международными программами, в том числе по методикам  Восточно-Европейского Фонда 
Недвижимости, Американского Общества Оценщиков, адаптированных к российским условиям. Заключением о стоимости объекта может являться одна (или несколько) из существующих форм в соответствии со стандартами оценки.

Наиболее полная форма - это  подробный отчет об оценке объекта  недвижимости. 
Он включает в себя обзор рынков недвижимости в регионе, городе, районе, микрорайоне. Также в полном отчете представлены выводы, сделанные из описания рынка недвижимости с приведением подробных расчетов, схем графиков, диаграмм.

Описание объекта недвижимости делается довольно подробно, с описанием  строительных конструкций здания и  подробного описания накопленного износа. 
Расчеты, проводимые в подробном отчете, приводятся с указанием источников и с подробным объяснением того или иного метода расчета. Заказчиком подробного отчета об оценке может являться потенциальный инвестор, причем не достаточно хорошо владеющий и нуждающийся в дополнительной информации относительно конкретного объекта.

Другая форма отчета об оценке - краткий отчет. Он включает в себя описание объекта недвижимости, описание рынка недвижимости аналогичных  оцениваемому объектов недвижимости, расчеты с объяснениями и выводами.

Последняя форма - заключение о стоимости объекта недвижимости. Оно включает в себя заключение о  стоимости и сертификацию оценки. Расчеты и описания объекта в  данной работе не приводятся. Данная форма  может быть использована для предоставления куда-либо профессионального заключения о стоимости объекта. Обычно эта  форма отчета не используется отдельно от какого-либо их отчетов (полного  или краткого), она лишь предваряет последний.

Несмотря на форму экспертного  заключения о стоимости объекта, в каждой работе используются для  расчетов три метода оценки недвижимости: доходный, затартный, рыночный. Если какой-либо из методов не используется, то это обязательно отмечается в отчете с указанием причины или невозможности использования того или иного метода.

Оценка земли

В рыночных условиях различают  несколько видов стоимости земельного участка, присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше.

Нормативная цена земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется  нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной  ценой земли. Порядок определения  нормативной цены земли был установлен 
Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановлению нормативная цена земли применятся для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.

Нормативная цена земли —  это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным постановлением нормативная  цена земли для конкретных земельных  участков определялась в размере  пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади  земель соответствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при  предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность  гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для  этой категории плательщиков.

Местным органам государственной  власти по этому постановлению предоставлялось  право при продаже земельных  участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более  чем на 50%.

Если земельные участки  продавались па аукционах или  при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи  таких участков не ограничивался. То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сговор участников сделки.

В 1994 г. постановлением правительства  РФ № 1204 нормативная цена земли была установлена в размере 200-кратной  ставки земельного налога за единицу  земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 порядок определения  нормативной цены земли был изменен. 
Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

Понятие и определение  нормативной цены земли (НЦЗ), характерные  для настоящего времени, представлены на схеме 3.

В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок определения  нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации 
"О плате за землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних ставок, приведенных в приложении к закону. Средние ставки дифференцируются по зонам градостроительной ценности территории городов, границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом городов.

В Петербурге границы зон  градостроительной ценности утверждены Законом 
"О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году" от 14.07.95,77- 
10.

В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной  ценности в зависимости от месторасположения  земельных участков. Центральная  часть города (Невский проспект н прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне градостроительной ценности. По мере удаления участков от центра изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка земельного налога используется также при определении нормативной цены земельных участков.

| | | |Нормативная цена земли – стоимость | 
| | | |участка определенного качества и | 
| | | |местоположения, исходя из | 
| | | |потенциального дохода за расчетный | 
| | | |срок окупаемости | 
| |Используется при: | | | 
| | | |Основа определения | 
| |Передаче (выкупе) земли в | | | 
| |собственность | | | 
| | | |Ставки земельного налога с учетом | 
| | | |повышающих коэффициентов | 
| |Установлении общей совместной | | | 
| |(долевой) собственности сверх | | | 
| |бесплатной нормы | | | 
| | | |Льготы по земельному налогу не | 
| | | |учитываются | 
| |Передаче по наследству, дарении| | | 
| | | |Увеличение размера налога за | 
| | | |превышение норм отвода земель не | 
| | | |учитывается | 
| |Получении кредита под залог | | | 
| |участка | | | 
| | | |Размер цены | 
| |Изъятии земель для | | | 
| |государственных и общественных | | | 
| |нужд | | | 
| | | |200-кратная ставка земельного | 
| | | |налога за единицу площади | 
| | | |соответствующего назначения | 
| |Переходе с права собственности | | | 
| |на жилой дом, строение | | | 
| | | |Субъекты РФ могут устанавливать | 
| | | |повышающие коэффициенты к НЦЗ, но | 
| | | |так, чтобы она не превышала 75% | 
| | | |рыночной цены земель | 
| | | |соответствующей категории и зоны | 
| |В других случаях по закону | | | 
| | | |При реализации заложенных участков | 
| | | |по суду цена не ограничивается | 
| |Местные органы власти могут | | | 
| |повышать или понижать цены не | | | 
| |более, чем на 25% | | | 
| | | | | 
| |В 1996 году индекс 1,5 к ставке| | | 
| |1995 года | | |

Нормативная цена земли за 1 кв. м в ставках земельного налога

|Зоны |Цена в ставках |Зоны |Цена в | 
|градостроительной|земельного налога |градостроительной |ставках | 
|ценности | |ценности |земельного | 
| | | |налога | 
|I |85.0 |11 |13,0 | 
|2 |96.0 |12 |14,0 | 
|3 |102.0 |13 |15,0 | 
|4 |112,0 |14 |14,0 | 
|5 |96,0 |15 |13,0 | 
|6 |82.0 |16 |14,0 | 
|7 |64,0 |17 |14,0 | 
|8 |51,0 |18 |14,0 | 
|9 |35,0 |19 |12,0 | 
|10 |15,0 | | |

При совершении сделок купли-продажи  земли или выкупе земельных участков 
(кроме приватизированных предприятий) в расчете нормативной цены земли во всех случаях, включая сделки купли-продажи физическим лицам земельных участков, занятых жилыми домами, дачными и садовыми участками и т. п., применялся повышающий коэффициент, равный 150. Данный коэффициент был утвержден распоряжением мэра от 6.05.95 № 417-р.

Теперь в соответствии с распоряжением губернатора  в целях активизации приватизации земельных участков и привлечения  средств в городской бюджет, указанный выше коэффициент значительно снижен, и в зависимости от зоны градостроительной ценности составляет от 12 (в пригородах) до 112 (в промышленных зонах города). В центральной части города коэффициент равен 85 для первой и 96 для второй зон градостроительной ценности.

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость —  это наиболее вероятная цена продажи  участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах  покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости  земельного участка необходима следующая  информация: а) титул собственности  и регистрационные данные по земельному участку; б) физические характеристики участка; в) данные о взаимосвязи  участка с окружением; г) экономические  факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные  комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости  земельных участков:

1. По сопоставимым продажам.

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Капитализация земельной  ренты.

4. Техника остатка для  земли.

5. Метод развития земельного  участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод  прямого сравнительного анализа  продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок  больше, чем ему обойдется аналогичный  другой участок с подобными полезными  свойствами.

В соответствии с данным методом:

1) выявляются фактические  продажи участков на соответствующем  рынке или его сегментах;

2) вносятся поправки с  учетом различий между оцениваемым  и каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения  принимаются все факторы, которые  могут оказать существенное влияние  на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок  земли, структура почвы, наличие  подъемных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем  мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных  с их разрушением для полготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие.