Рынок коммерческой недвижимости

Практика зонирования  в городах практически полностью  отказалась от принципа многолетнего использования земель. Ее заменил  принцип исключительности, согласно которому в зонах разрешается  осуществление только тех видов  хозяйственной деятельности, которые  прямо указаны для данной зоны.

Происходит углубленная  дифференциация правовых режимов землепользования, которая выражается в увеличении числа зон и подзон, два которых хозяйственное и иное использование земель тщательно и подробно регламентируется.

На владельцев земельной  собственности налагаются определенные ограничения по ее использованию. В  США муниципальные органы имеют  право регулировать и ограничивать высоту, число этажей, размеры зданий, процент застройки участка, размеры  дворов и других открытых пространств, размещение и использование сооружений и земли для торговли, производства, жилья и других целей. Непременным  условием при этом является сохранение стоимости и непричинение ущерба недвижимости.

Во Франции законодательные  меры позитивного характера определяются прежде всего введением зон приоритетного, дифференцированного и согласованного развития. Границы зоны приоритетного городского развития определяются администрацией, а введение зон преследует двойную цепь: концентрация строительства во избежание рассредоточения дорогостоящих общественных работ, финансируемых местными органами; предотвращение спекуляции земельными участками. Формирование зон согласованного развития регулируется общим градостроительным законодательством, за исключением того, что планы использования территории для них необязательны, так же как и получение разрешения на строительство. Реализация большинства зон согласованного развития осуществляется, как правило, частными строительными инофирмами, которых привлекает дополнительная прибыль, получаемая от повышения плотности застройки. Местная администрация также находит в этом свой интерес, поскольку она освобождается от финансирования ряда систем общественного обслуживания (дороги, рекреационные пространства и т. д.).

Вторая часть

Обзор рынка коммерческой недвижимости, осень 2002 года

В сентябре 2002 года как на рынке офисных помещений, так и торговых помещений произошли серьезные изменения цен. В основном увеличение стоимости одного квадратного метра коммерческой недвижимости коснулось центральные районы Санкт-Петербурга (Центральный, Адмиралтейский, 
Петроградский, Василеостровский). В среднем, увеличение по сравнению с августом на рынке торговых помещений составило 26,23 пунктов, что довольно существенно сказалось на цене предложения в основном в Петроградском и 
Адмиралтейском районе. Количество заключаемых сделок осталось на июльском уровне. В основном в сентябре предлагались торговые и офисные помещения в 
Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах. На рынке офисных помещений в сентябре существенно увеличилась стоимость за один квадратный метр. В среднем увеличение составило 39,42 пунктов.

Наиболее популярными  у потенциальных покупателей  и арендаторов были небольшие  помещения. Общая площадь большинства (55%) выставленных на продажу или  сдаваемых в аренду офисов класса не превышала 100 кв. м. 
Арендные ставки на большинство помещений колебались в пределах от $180 до 
$570 за кв. м. в год (75% офисов). Основная часть покупателей (около 70%) останавливала свой выбор на помещениях стоимостью не дороже $320 за кв. м. в год.

Цена предложения одного квадратного метра по сравнению  с августом увеличилась в основном на торговые помещения. В среднем  цены на коммерческую недвижимость (в  частности на торговые помещения) поднялись  на 
26,23 с $606,12 до $632,35. Объем предложения торговых и офисных помещений немного увеличилась. В среднем торговые помещения предлагались от 580,00 до 1350,00 долларов USA за 1 кв. м.

В сентябре 2002 года спрос  на офисные помещения достиг июльского  уровня, наибольший рост стоимости  одного квадратного метра офисных  площадей был замечен в Центральном  и Петроградском и Адмиралтейском районе. Средняя цена предложения  в сентябре составила $561,72, что на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года.

Офисные помещения продажа

Стоимость офисных помещений  в сентябре 2002 года составила $561,72, что  на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года. В сентябре в основном предлагались небольшие офисы от 110 до 210 кв. м. причем спрос на рынке аренды превышает  предложение во всех секторах в несколько  раз

Цена предложения одного квадратного метра по сравнению  с августом увеличилась с 522,31 в  августе до 561,72 в сентябре. В среднем  цены на офисные помещения поднялись  на $39,42. Объем предложения офисных  помещений остался без изменений (но тенденция к снижению очевидна). В среднем офисные помещения  предлагались от 510,00 до 1000,00 долларов USA за 1 кв. м. Около 
20% клиентов интересуются покупкой офисов и готовы платить до $800 за кв. м. Менее 5% клиентов готовы платить за рабочее место свыше $1000. В основном такие офисные помещения предлагаются в престижных районах и с хорошим ремонтом возможно даже с мебелью. Наибольший рост в сентябре был замечен в Центральном, Приморском и Петроградском районах 28,63,23,52, и 
55,57, пунктов соответственно. 
[pic]

|Район/месяц |Август |Сентябрь | 
|Центральный |$657,18 |$694,02 | 
|Петроградский |$620,29 |$677,36 | 
|Выборгский |$511,83 |$520,08 | 
|Московский |$579,84 |$571,13 | 
|Адмиралтейский |$565,33 |$634,67 | 
|Калининский |$418,12 |$519,89 | 
|Красногвардейский |$493,04 |$516,56 | 
|Невский |$481,57 |$516,00 | 
|Приморский |$569,71 |$605,00 | 
|Фрунвзенский |$470,92 |$545,92 | 
|Кировский |$451,17 |$462,50 | 
|Василеостровский |$542,97 |$600,25 | 
|Красносельский |$428,00 |$439,00 |

Арендные ставки на офисные  помещения

В сентябре 2002 года на рынке  аренды офисных помещений существенных изменений не произошло. Арендные ставки стабильны в диапазоне от $9 до $28 кв. м. в месяц по некоторым офисным  помещениям достигают $45 за кв. м. в месяц. Спрос также весьма предсказуем.

В сентябре средняя стоимость  арендных ставок одного квадратного  метра по сравнению с августом незначительно увеличилась и  достигла отметки в 
$11,75 за 1 кв. м. в месяц и в среднем по городу прирост стоимости по сравнению с прошлым месяце составил (+0,52 пунктов).

Офисные помещения класса "А" сдавались в аренду в  Сентябрье по цене 
$450 - $570 за кв. м. в год. Офисы класса "В" - $320 - $370 за кв. м. в год. Арендная ставка на офисы класса "С" составляла $150 - $220 за кв. м. в год .

Предложение офисных зданий класса С, на которые ориентирован массовый спрос, постоянно растет. Арендные ставки: $180 за 1 кв. м в год за неотремонтированные офисы, $250 - за уже отделанные. Арендные ставки за помещения класса "С" перешли отметку в $200 за 1 кв. м в год и остановили свой рост

Расценки на офисы класса В за год подросли на 15-20% , достигли $320- 
370 за 1 кв. м и пока стабилизировались на этом уровне.

Цены на офисы составляют от $10 до $25 за 1 кв. м в месяц. Выбираемые клиентами районы очень индивидуальны.

[pic]

|Район/месяц |Август |Сентябрь | 
|Центральный |$15,21 |$15,24 | 
|Петроградский |$15,10 |$16,45 | 
|Выборгский |$9,41 |$11,37 | 
|Московский |$12,53 |$13,00 | 
|Адмиралтейский |$10,17 |$12,38 | 
|Калининский |$9,88 |$10,36 | 
|Красногвардейский |$11,35 |$10,95 | 
|Невский |$9,76 |$10,32 | 
|Приморский |$9,91 |$9,55 | 
|Фрунвзенский |$11,39 |$10,93 | 
|Кировский |$10,38 |$9,68 | 
|Василеостровский |$11,33 |$13,62 | 
|Калининский |$9,60 |$8,93 | 
| | | | |

Торговые помещения

В сентябре 2002 года стоимость  одного квадратного метра торговых помещений значительно увеличилось  по сравнению с августом. Наибольший рост стоимости одного квадратного  метра торговых площадей был замечен  в 
Петроградском, Московском и Адмиралтейском районе. Средняя цена предложения в сентябре составила $632,35, что на 26,23 пунктов больше, чем в августе 
2002 года. Торговые помещения за последние три месяца (июль, август и сентябрь) в среднем по городу в сумме прибавили около $70.

В историческом центре максимальные ценники при продаже объектов достигли сле-дующих значений: Невский пр. - от $3,5-4 тыс./кв.м; Литей-ный, 
Владимирский и Загород-ный - свыше $2 тыс./кв.м; при-легающие к Невскому улицы (Восстания, Маяковского и др.) тихий центр (ул. Не-красова, пр. 
Вознесенского, ул. Гороховая) - от $1000.

На рынке аренды торговых помещений существенных изменений  не произошло. На Невском проспекте арендные ставки преодолели планку в $1100 за 1 кв. м в год, а цены купли-продажи составляют $3500-5000 за 1 кв. м. 
Наиболее ликвидные объекты за год с июня 2001 по Сентябрь 2002 года подорожали на 60%. Такой стремительный рост расценок связан с тем, что предложение торговых площадей за год увеличилось незначительно. Современные торговые комплексы, которые строятся в окрестностях Невского, будут сданы только к концу будущего года. Основным резервом рынка остаются расселенные крупногабаритные квартиры. Если они расположены на главных проспектах, то ценятся от $1000 за 1 кв. м (в не отремонтированном состоянии).

Торговые помещения продажа

В сентябре 2002 года стоимость  одного квадратного метра торговых помещений по сравнению с июлем  значительно увеличилось. Наибольший рост стоимости одного квадратного  метра торговых площадей был замечен  в 
Петроградском, Московском и Адмиралтейском районах. Средняя цена предложения в сентябре составила $632,35, что на 26,23 пунктов больше, чем в августе 2002 года.

Более 45% запрашиваемых торговых площадей в сентябре 2002 года требовались  на условиях аренды. Большинство арендаторов  около (65%) ориентировались на небольшие  помещения площадью до 140 кв. м. Около 52% покупателей были готовы приобрести торговые площади до 300 кв. м.

Наибольший рост на торговые помещения наблюдался в Петроградском  районе $763,49 в сентябре на $44,65 больше чем в августе, в Московском районе $726,90 в сентябре на $55,97 больше чем  в августе, в Адмиралтейском районе $769,50 в сентябре на $110,50 больше чем  в авгуте. В сентябре наибольший спад был замечен в Красносельском и Фрунзенском районах. В остальных районах города на рынке торговых помещений существенных изменений не произошло.

Две трети всех торговых помещений  продавались или сдавались в  аренду под магазины и рестораны  общей площадью до 150 кв. м. Стоимость  аренды этих помещений составляла $350 - $600, а продажи - $550 - $1700 кв. м..

В историческом центре максимальные ценники при продаже объектов достигли следующих значений: Невский  пр.- от $3,5-4 тыс./кв.м; ось Литейный- 
Владимирский-Загородный - свыше $2 тыс./кв.м; прилегающие к Невскому улицы 
(Восстания, Маяковского и др.) тихий центр (ул. Некрасова, пр. 
Вознесенского, ул. Гороховая) - от $1000.

На окраинах разброс цен  очень велик. По $300/кв.м продаются малоинтересные помещения в глубине "спальных" жилых массивов.

[pic]

|Район/месяц |Август |Сентябрь | 
|Центральный |$756,1|$767,33 | 
| |0 | | 
|Петроградский |$718,8|$763,49 | 
| |4 | | 
|Выборгский |$622,3|$661,38 | 
| |3 | | 
|Московский |$671,0|$726,90 | 
| |0 | | 
|Адмиралтейский |$659,0|$769,50 | 
| |0 | | 
|Калининский |$577,8|$585,59 | 
| |0 | | 
|Красногвардейский |$591,0|$575,32 | 
| |5 | | 
|Невский |$574,0|$589,17 | 
| |0 | | 
|Приморский |$520,2|$567,42 | 
| |3 | | 
|Фрунвзенский |$549,8|$516,20 | 
| |3 | | 
|Кировский |$559,8|$597,22 | 
| |8 | | 
|Василеостровский |$656,1|$693,44 | 
| |3 | | 
|Красносельский |$423,4|$407,60 | 
| |0 | |

Арендные ставки на торговые помещения

В сентябре 2002 года также  как и на протяжении последних  нескольких месяцев наибольшей популярностью  у арендаторов пользовались магазинчики  до 
120 кв.м. Максимальная арендная планка до $110 в ме-сяц за магазины на 
Невском. Средняя стоимость на торговые помещения по всем районам города составила $17,54. Это на $1,08 больше чем в августе. Тем самым можно утверждать что арендные ставки на торговые помещения в некоторых районах немного возросли, но в основном остались без изменения. Наибольший рост арендных ставок на торговые площади наблюдался в Калининском, Московском и 
Красногваодейском районах, в среднем арендные ставки по Петроградскому району составили $24,49 что на $1,51 больше чем в августе. В Калининском районе средняя стоимость аренды одного квадратного метра торговых площадей увеличилась на $2,83, и достигла отметки в $13,03 за 1 кв. м. Наибольшее падение в сентябре можно было наблюдать в Выборгском районе.

В сентябре 2002 года две трети  всех торговых помещений продавались  или сдавались в аренду под  магазины и рестораны общей площадью до 150 кв. м.

[pic]

|Арендные ставки на торговые помещения | 
|Район/месяц |Август |Сентябрь | 
|Центральный |$24,55|$23,65 | 
|Петроградский |$22,98|$24,49 | 
|Выборгский |$17,71|$15,79 | 
|Московский |$14,98|$18,36 | 
|Адмиралтейский |$19,21|$20,75 | 
|Калининский |$10,20|$13,03 | 
|Красногвардейский |$13,84|$15,80 | 
|Невский |$14,79|$15,51 | 
|Приморский |$17,67|$18,95 | 
|Фрунвзенский |$13,53|$13,76 | 
|Кировский |$14,04|$13,98 | 
|Василеостровский |$19,50|$19,50 | 
|Красносельский |$11,00|$14,44 |

Арендные ставки на производственные и складские помещения

В сентябре 2002 года предложение  на рынке аренды как складских, так  и производственных помещений было минимальным, спрос на производственные помещения значительно превышает  предложение. В основном предлагались помещения на окраине города от $2 до $4,5 за кв. м в месяц. В сентябре 2002 года наибольшим спросом у предпринимателей пользуются склады размером около 
1000 кв.м. Есть потребность и в более солидных комплексах - по 3000-5000 квадратных метров. Доля таких заявок на рынке растет.

Наибольший дефицит на складские помещения наблюдался в центральных районах города. Как и в предыдущие месяцы неизменной популярностью у мелкорозничных торговцев пользуются небольшие складские помещения (до 100- 
150 метров), особенно в центре города.

Арендные ставки в специализированных складских комплексах немного поднялись  по сравнению с июнем, как всегда за счет центральных районов города и достигли $7,8 -$8,7 кв. м в месяц. Производственные площади сдаются  по $5,3-$6,7.

[pic]

|Арендные ставки на складские помещения | 
|Район/месяц |Август|Сентябрь | 
|Центральный |$6,14 |$6,56 | 
|Петроградский |$5,27 |$5,24 | 
|Выборгский |$3,93 |$3,87 | 
|Московский |$3,32 |$3,61 | 
|Адмиралтейский |$3,86 |$4,12 | 
|Калининский |$3,15 |$3,42 | 
|Красногвардейский |$3,51 |$3,75 | 
|Невский |$3,23 |$3,10 | 
|Приморский |$3,80 |$3,58 | 
|Фрунвзенский |$3,98 |$3,92 | 
|Кировский |$3,67 |$3,18 | 
|Василеостровский |$4,66 |$4,88 | 
|Красносельский |$2,20 |$2,60 |

Офисы в бизнес-центрах (анализ, структура предложения и спроса) по состоянию на октябрь 2002 года

Несмотря на сохраняющийся  в течение 2002 года стабильный спрос  на офисные помещения, стоимость  аренды подобной недвижимости не претерпела существенных изменений.

В среднем с начала 2002 года расценки в петербургских бизнес-центрах выросли на 5-10%. Еще год назад эта динамика составляла 15-30%. Причину следует искать прежде всего в ужесточении конкуренции. Вне зависимости от того, в каком классе позиционирует себя тот или иной бизнес-центр, он ощущает конкуренцию со стороны прочих, как существующих, так и новых офисных объектов. По этой причине некоторые центры почти не повышали ценник на свои услуги.