Автор работы: Пользователь скрыл имя, 06 Ноября 2013 в 22:08, реферат
В данной курсовой работе я постарался дать понятие коммерческой недвижимости, рассмотреть все возможные операции с ней, описать методы оценки, в том числе подробно остановился на оценке земельных ресурсов, а также попытался показать, как коммерческая недвижимость становится экономическим активом. Всю теоретическую информацию я разместил в первой части работы.
1. Введение
Часть первая
2. Коммерческая недвижимость
2.1. Недвижимость как экономический актив
3. Оценка недвижимости
3.1. Принципы оценки недвижимости
3.2. Оценка недвижимости: реалии практики. Мнение специалиста
4. Оценка земли
Часть вторая
5. Обзор рынка коммерческой недвижимости, осень 2002 года
5.1. Офисные помещения продажа
5.2. Арендные ставки на офисные помещения
5.3. Торговые помещения
5.4. Торговые помещения продажа
5.5. Арендные ставки на торговые помещения
5.6. Арендные ставки на производственные и складские помещения
6. Офисы в бизнес-центрах (анализ, структура предложения и спроса) по состоянию на октябрь 2002 года
7. Перспективы развития коммерческой недвижимости класса С в столице
8. НЕДВИЖИМОСТЬ: ИТОГИ ГОДА. Активная коммерция
9. Заключение
10. Источники информации, использованные при написании работы
За единицу сравнения принимаются:
1) цена за 1 га — для
больших массивов
2) цена за 1м2 — в деловых центрах городов, дня офисов, магазинов и т.д.;
3) цена за 1 фронтальный
метр — для коммерческого
4) цена за лот — стандартные
по форме и размеру участки
в районах жилой, дачной
5) цена за единицу плотности
— коэффициент отношения
По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:
— цена за I м2 общей или чистой площади;
— цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;
— цена за единицу, приносящей доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.
При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.
Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.
В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:
Цр = Цн х К1 х К2 х К3 х ... х Кп, где Цр — рыночная цена;
Цн — нормативная цена земли;
К1 ... Кп — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.
Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.
Метод соотнесения (переноса)
— состоит в определении
Метод остаточной продуктивности (остатка).
При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.
В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:
[pic] где VL, - оценка стоимости земельного участка;
NOI— чистый операционный
доход, который генерирует
Vв — стоимость улучшений;
RL — коэффициент капитализации земли;
Rв — коэффициент капитализации улучшений2.
При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.
Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.
Основные этапы оценки по данному методу:
1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.
2. Расчет стоимости освоенных
участков методом сопоставимых
продаж
(определение величины выручки).
3. Расчет издержек освоения
участков и их продаж, графика
освоения предполагаемого
4. Определение величины
денежного потока путем
5. Определение ставки дисконта.
6. Дисконтирование денежного
потока с учетом времени
При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).
В российской действительности
освоенными называются земельные участки,
к которым проведены подземные
инженерные коммуникации, дороги, электричество,
газ и на которых построены
дома по индивидуальным проектам.
Исходя из данного определения, подобный
рынок земельных участков в РФ развит
очень слабо.
Еще один способ определения
рыночной стоимости земли — метод
капитализации дохода. Оценка земли
по доходности осуществляется путем
преобразования денежного дохода в
стоимость с помощью
Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:
[pic]
Sрз — рыночная стоимость земли;
ЧDЗ — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;
R — коэффициент капитализации земельных доходов. К должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям.
Для земель сельскохозяйственного
назначения может браться норма
рентабельности от производства и реализации
сельскохозяйственной продукции.
Для земель, отводимых под строительство
промышленных предприятий — норма рентабельности
от производства и реализации промышленной
продукции; для банков — от их деятельности.
В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.
Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.
В методических рекомендациях
"О порядке оценки недвижимого
имущества, находящегося в государственной
собственности, и прав на него", утвержденных
распоряжением губернатора
Зарубежный опыт оценки городских земель
Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю; установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на городское строительство; влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и установления более гибкой политики налогообложения.
Наиболее известная теория
цен на землю У. Алонсо касается соотношения
спроса и предложения на городские земельные
участки. В основе этой теории лежит экономическая
концепция извлечения населением или
предприятием максимальной выгоды в рамках
располагаемых ими доходов. У. Алонсо графически
рассчитал кривые платежеспособности
семей, характеризующие в зависимости
от расстояния до центра города те цены
на землю, которые та или иная семья в состоянии
уплатить, сохраняя прежний жизненный
уровень.
Аналогично он рассмотрел размещение
предприятий относительно расстояния
от центра в соответствии с ценами на землю
при условии сохранения ими максимальной
прибыли. Эта прибыль представляет собой
разность между суммарной стоимостью
реализованной продукции, с одной стороны,
и расходами на производство и ценой земли,
с другой. Земля, примыкающая к сложившейся
городской территории, может быть приобретена
под застройку по цене, лишь немного превосходящей
цену той же земли в случае использования
ее под сельскохозяйственные нужды. В
действительности цены в указанных районах
превышают сельскохозяйственные земельные
расценки в несколько раз. Алонсо считает,
что критерием оценки участка является
максимальная прибыль, которую он может
дать. При этом арендная плата за землю
рассчитывается как капитализированный
доход путем умножения прибыли, получаемой
за определенный ряд лет, на процентную
норму.
Детальные исследования, осуществленные в 70-х гг. Американским институтом планировки городов по определению влияния общественных инвестиций на ценность городских земель, привели к выводам, согласно которым факторы, определяющие цену земли, можно разделить на три группы: физические (размер участка, протяженность фронтальной линии, местоположение в плане города, инженерно-геологические условия); экономические (доход, получаемый с этого участка, инвестиции, произведенные на данной территории); административные (законодательные акты о зонировании городских территорий, включающие административные ограничения в местоположении отдельных объектов).
Французский исследователь
Дютайн, изучая механизм формирования
цен в
Парижской агломерации, пришел к следующему
выводу: цена участка колеблется между
двумя пределами — минимальной ценой,
определяемой фактическим доходом участка,
и максимальной ценой, которую потенциальный
пользователь готов заплатить исходя
из условий застройки, предполагаемых
доходов от новых сооружений, минус затраты
на их строительство и различные дополнительные
расходы.
По мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40%.
Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. К основным категориям землепользователей, с которыми связывают наиболее интенсивное использование городских территорий, относят: правительственные учреждения, частные конторы, зрелищные объекты, специализированные магазины, университеты, мотели, научно-исследовательские институты, культурно-бытовые центры.
Высокие цены на землю приводят
к непропорциональным потребностям
распределения городских
В большинстве бывших социалистических
стран Восточной Европы существовала
плата за землю, и исследования по
установлению се взаимосвязи с оценкой
территории, показали, что плата
за землю значительно ниже ее фактической
ценности. В Венгрии, например, с 1975
г. была введена категорийность населенных
пунктов, в которой выделено 5 основных
групп: столица, центры регионов, центры
областей, прочие города и крупные села.
При этом в пределах населенных пунктов
выделяется до 6 зон — от центра города
к периферии, по которым введена дифференцированная
плата за пользование городскими землями.
Например, плата за земельный участок
в центре Будапешта в 6 раз выше, чем на
его окраине, и примерно в 20 раз выше по
сравнению с самой дешевой городской землей.
Важное значение имеет исследование проблемы зонирования использования городских земель. Среди факторов, влияющих на оценку эффективности использования городской территории, выделяют: предпочтения и доходы населения, повышение жизненных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации, планировочные концепции и стандарты.
Стоимость земельных участков
в городах стабильно растет. Рост
стоимости земли в большинстве
стран выше темпов роста инфляции.
За последние 25 лет стоимость городских
земель в США возросла в 10 раз; в
Японии (в пригороде
Токио) — в 20 раз, в то время как национальный
доход увеличился примерно в
4 раза, а цены на потребительские товары
— в 3 раза. В то же время благодаря методам
контроля в Швеции рост стоимости земельных
участков за десятилетие 1970-1980 гг. составил
лишь 9%3.
В отечественном
В основе современного городского зонирования лежит выделение на территории административной единицы зон землепользования для уменьшения вероятности конфликта между различными видами деятельности. При этом критерием классификации видов землепользования является степень их отрицательного внешнего воздействия.