Рынок недвижимости

Министерство образования и  науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ

ТОМСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Новокузнецкий филиал

 

 

 

 

 

РЕФЕРАТ ПО ДИСЦИПЛИНЕ

«Финансы и  кредит»

 

 

 

ТЕМА:

 

Рынок недвижимости

 

 

                                                                   Выполнил ____________Бабкин М.К.

                           (подпись) 

                                                                        студент гр. 3А10НК,  курс  1  , ________

                                                                                       

 

 

                                                                        Проверил

                                                                        преподаватель________ М.А. Кретчетова

                                (подпись)

______________

            (дата)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новокузнецк, 2014

 

Содержание

      Введение

1. Недвижимое имущество и его виды
1. Понятие и признаки недвижимости
2. Общая классификация объектов недвижимости
3. Особенности недвижимости как товара
4. Место недвижимости в рыночной системе
2. Основные понятия и особенности рынка недвижимости
1. Понятие и система рынка недвижимости
2. Функции рынка недвижимости
3. Субъекты рынка недвижимости
4. Виды и сегментация рынка недвижимости
5. Особенности рынка недвижимости
3. Анализ современного состояния рынка недвижимости в России
4. Анализ рынков недвижимости в зарубежных странах

Заключение

Список литературы

 

 

Введение

В настоящее время в  России и других странах бывшего  СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется  новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в  стадии становления и изучения. В  первую очередь, это относится к  системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так  или иначе связана жизнь и  деятельность людей в любой сфере  бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено  всей системы рыночных отношений. Объекты  недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные  личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью  получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников  массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости  и достойного существования всех людей.¹

Цель: изучить и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

Задачи:

1) определить понятие и виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как товара;

2) определить понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;

3) рассмотреть особенности рынка недвижимости в Российской Федерации;

4) проанализировать состояние рынка недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.

В заключении мы сделали  выводы на основании проделанной  работы. 

1 Недвижимое имущество и его виды

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с  времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта  «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с  тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем  свидетельствует свод гражданских  законов России (т.10, ч.1, ст.383-400) [2].

Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных  объектов недвижимости, например, в  соответствии со ст. 387 к принадлежностям  земель относятся: «состоящие на них  церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие подобные места; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые» [2].

В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное  деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам  советского общества и в связи  с отменой частной собственности  на землю было упразднено. Последнее  было узаконено ст. 21 введенного в  действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные  и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и  их подвижной состав, национализированные  суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут  быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и  муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».¹

В современной России понятие  «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический  и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и  республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи  с установлением статуса частной  собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен  Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г [2]. 

1.1.Понятие и  признаки недвижимости

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость  далеко не совпадает с юридической  сущностью недвижимости, которая  во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским  кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом  как имущественный комплекс. Кроме  того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты [3].

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих  случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости  от жизненных ситуаций, целей и  стадий анализа [2].

Географическая концепция  отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все  объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние  которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом [2].

Экономическая концепция  рассматривает недвижимость как  эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость  и цена - первично возникают из его  полезности, способности удовлетворять  различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные  бюджеты и реализуются социальные программы [2].

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных  и частных прав, устанавливаемых  государством с учетом отечественных  особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство. В России, как и  в других промышленно развитых странах  мира, законодательно гарантировано  частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам  и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться  своей собственностью. Однако, когда  частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными  интересами, она перестает относится  к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие  у частных лиц для государственных  или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем  выкупа или продажи с публичных  торгов. Существуют и другие формы  государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды  и др. [1].

Социальная роль недвижимого  имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что  нужно человеку для выживания  и достойной жизни, он получает в  конечном счете от земли. Владение недвижимостью  престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного  среднего социального слоя [1].

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие  их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в  состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так  как недра принадлежат государству  полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и  воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного  частного собственника. Оно имеет  общественный характер и принадлежит  правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в  вертикальной проекции [1].

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют  существенные (родовые) признаки, позволяющие  отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Основные признаки недвижимости [1]

№	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и  стоимостная
4	Состояние потребительской  формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется  натуральная форма в течение  всего срока эксплуатации
5	Длительность  кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное  значение	Пользование объектом часто  затрагивает интересы многих граждан  и других собственников, интересы которых  защищаются государством
8	Видовые (частные) Технические и технологические  характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными  частными показателями в зависимости  от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество