Рынок недвижимости

Пока же по данным Ассоциации российских банков, с использованием ипотечного кредита в России приобретается 1,5 процента жилья. В пересчете на объем ВВП это 0,007 процентов, тогда  как в США этот показатель составляет 55 процентов, в Западной Европе - 35 процентов [4]. За рубежом жилищная проблема уже давно решается в основном за счет ипотеки и дешевого долгосрочного кредита. А в России лишь 5-7% населения могут себе позволить покупку квартиры в кредит. Это люди, для кого ежемесячные выплаты в 500-600 долларов составляют не более трети заработка. А намереваются попробовать получить кредит лишь 3% граждан. Хотя для большинства нуждающихся в жилье именно ипотека могла бы стать своего рода золотой рыбкой, превращающей избу в современную квартиру [1]. Почему население не торопится выстраиваться в очередь за ипотечными ссудами? По словам вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова, ипотечное кредитование тормозят в первую очередь две причины. Первая - существенный разрыв между уровнем доходов населения и стоимостью жилья. В настоящее время даже тридцатипроцентный первоначальный взнос для большинства граждан России неподъемен. К этому надо добавить, что нынешние ставки кредитования увеличивают стоимость квартир, приобретаемых по ипотечной схеме, примерно в два раза. Вторая причина - отсутствие у российских банков «длинных» денег. Потому и на ипотечном рынке игроками выступают либо банки с государственным участием, либо те, кто имеет доступ к иностранным финансовым ресурсам.⁵

По мнению правительства  поправки, внесенные в закон «Об  ипотеке», призваны решить эти проблемы как для банкиров, так и для  заемщиков. Банки опасались выдавать ипотечные кредиты потому что  заемщики фактически не несли никакой  ответственности за своевременность  их погашения. А сейчас банкам даются гарантии, что они в случае форсмажорных обстоятельств заберут себе квартиры неплатежеспособных клиентов, даже если это жилье у них является единственным. Исправить положение с отсутствием долгосрочных ресурсов помогут поправки, внесенные в закон «Об ипотечных ценных бумагах», который значительно расширил перечень организаций, имеющих право выкупа ипотечных ценных бумаг. Очевидно, что новый «жилищный пакет» позволяет банкам снизить риски по ипотечному кредитованию и привлечь дополнительные ресурсы, что в свою очередь сулит покупателям благоприятные изменения в условиях ипотечной сделки [1].

По данным Ассоциации российских банков, в 2001 году объемы ипотечных  кредитов составили 107 млрд. руб., в 2002 году - 7,8 млрд. руб., а в 2003 году - 15 млрд. руб. При средней величине кредита 18 тыс. долларов на конец 2003 года банками выдано 27 тыс. кредитов. И к началу 2004 года более 100 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечных схем. Половину из этого  количества ипотечных кредитов выдал  Сбербанк России. Доля просроченной задолженности  составляла в 2002 году 0,42%, в 2003 году - 0,33%. По итогам 6 месяцев 2004 года из общего числа  реализованных с помощью ипотеки  квартир АИЖК рефинансировало более 300 (3%) ипотечных кредитов на сумму  более 1 млрд. руб. К федеральной системе  рефинансирования подключилось две  трети региональных операторов [2].

Сейчас одни регионы уже  практикуют ипотечное кредитование, другие только планируют использовать его для решения жилищных проблем. Соглашения с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заключили 68 регионов, и 45 из них работают по его  стандартам. С учетом своих особенностей там создают и собственные  схемы [3].

Например, Республика Башкортостан один из лидеров по количеству выданных ипотечных кредитов. По специальной  программе, реализуемой в республике Уфимским городским агентством ипотечного кредитования, было предоставлено 2316 кредитов на общую сумму 947,96 млн рублей. На сегодня это лучший результат  по России. Ныне в январе было выдано 214 кредитов на сумму 101,84 млн рублей [1].

В Татарстане начали работать по программе развития социального  ипотечного строительства. Средства предприятий  при этом - основной источник финансирования строительства. Их отчисления предполагается оформить на возвратной основе, а возврат  средств начнется через 7 лет. Рассрочка  по оплате составит 28,5 лет [3].

В Перми областной ипотечный  фонд жилищного кредитования в 2004 году выдал 157 ипотечных кредитов на общую  сумму 56,1 млн рублей [1].

В Санкт-Петербурге за 2004 г. выдано 1,3 тыс. ипотечных кредитов. В  том числе за 2004 г. ипотечные кредиты  по специальной городской программе  оформили 150 петербуржцев-очередников. Всего в городской программе, рассчитанной на 10 лет, планируется  ежегодно выделять из бюджета до 80 млн  руб. на льготные ипотечные кредиты, что позволит 1,5-2 тыс. горожан получать социальный ипотечный кредит на жилье [1].

Объем ипотечного рынка Москвы и Подмосковья в 2004 году увеличился примерно в 2 раза, с 7-8 млрд руб., до 15,5-16,5 млрд руб. По прогнозам аналитиков в 2005 году он может увеличиться до 28 млрд рублей.

В Красноярском крае в качестве ипотечного оператора выступает  краевой фонд жилищного строительства. Для ипотечных кредитов на год  предусмотрено 525 млн рублей. Займы  будут выдаваться под 15% годовых  на срок до 27 лет. Возраст заемщика - от 18 до 60 лет. Например, заем в 300 тыс. рублей может получить семья, совокупный доход  которой составляет от 10 тыс. рублей в месяц. При этом их ежемесячный  взнос в банк будет составлять 3818 рублей.

На Южном Урале первоначальный взнос по кредиту предполагается снизить с 30 до 10%. В 2005 году ипотечные  кредиты смогут получить 10 тысяч  семей [2].

Есть примеры сотрудничества регионов с иностранными банками. Так, среди банков-партнеров Хабаровского краевого ипотечного агентства и  японский банк, где ставка по кредиту  в долларах составит примерно 7% годовых  по сравнению с 11-12% в российских.

Итак, можно считать, что  двери жилья, приобретаемого с помощью  ипотечных кредитов, еже открываются, правда, пока не для всех. По расчетам специалистов, предельные ставки для  обеспечения действительно доступных  кредитов дифференцированы по регионам: от 0,6 до 4,78%. Параметры кредитов должны соответствовать возможностям заемщиков [2].

В рамках всей жилищной реформы  предполагается, что к 2010 году стоиться жилья будет вдвое больше, и оно будет доступно для 30-35% населения. По завершении всей реформы мы в течение какого-то времени войдем в нормальный режим, при этом спрос будет на уровне примерно 150 млн. кв. м в год. Это позволит достичь большего равновесия спроса и предложения на рынке жилищного строительства и стабилизировать цены на квартиры [1].

Рынок коммерческой недвижимости. Первой проблемой, с которой сталкивается бизнес после регистрации, а часто и перед ней, является сложность размещения рабочих площадей. Заоблачность цен на недвижимость не позволяет предпринимателям приобрести офис, здание или земельный участок в собственность. Заключение договоров купли-продажи коммерческой недвижимости сегодня - единичные случаи. Единственное, что остается хозяйственнику, - заключить с собственником договор аренды [3].

Но, по мнению специалистов различных консалтинговых компаний региональные рынки недвижимости в  скором времени будут пользоваться спросом у инвесторов и девелоперов. И наиболее перспективным для  вложений будет сегмент торговой недвижимости, который в настоящее  время развивается опережающими темпами по сравнению с другими  сегментами рынка. Объем российского  рынка торговой недвижимости в 2004 году составил 200 млрд. долларов, при этом его рост по итогам года составил 30% в долларовом эквиваленте. Развитие рынка торговой недвижимости обусловлено  развитием розничной торговли, ростом денежных доходов населения и  объемов потребления. Кроме того, участники рынка почти не рассматривают  сегмент офисной недвижимости, который  в регионах представлен офисами  класса С, в лучшем случае - класса В. Одни считают, что в регионах бизнес не считает необходимым тратиться  на хороший офис, поскольку воспринимает его не как актив, способный повлиять на увеличение прибыли компании, а  как пассив, расходы на который  необходимо минимизировать. Другие участники  рынка придерживаются мнения, что  региональные рынки пока не созрели  для высококлассной офисной недвижимости, а посему и вкладываться в этот сегмент в настоящее время  особого смысла не имеет. В частности, построенный в Самаре бизнес-центр  класса А не полностью востребован  арендаторами, многие помещения пустуют. Это говорит о том, что строительство  такого бизнес-центра было преждевременным [1].

Рынок земли. В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля - это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис - объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства или субъекта Федерации, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства [2].

В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый  природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический  статус. Распоряжение землей, особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок  земли, как средство законного перераспределения  земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.

В 90-ые годы, когда шла  приватизация основной массы предприятий, земля под ними передавалась новым  собственникам на праве постоянного  бессрочного пользования. Бес срочность  оказалась весьма относительной, и  уже в 2001 г., когда был принят новый  Земельный кодекс РФ, перед предприятиями  замаячила необходимость либо выкупить, либо арендовать свой земельный участок (ст. 36 ЗК РФ). Изначально Законом от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ (он ввел в действие Земельный кодекс РФ) юридические  лица обязывались переоформить право  бессрочного пользования в срок до 1 января 2004 года, затем им была предоставлена  отсрочка до 1 января 2006 г. Однако было ясно, что рано или поздно платить  за землю придется. При переоформлении права бессрочного пользования  на право собственности цена земли  устанавливается субъектами Федерации. При этом Законом о введении в  действие Земельного кодекса установлена  норма предельной цены выкупа в зависимости  от численности населения:

· до 500 тыс. человек - от 3 до 5 ставок земельного налога;

· от 500 тыс до 3 млн. человек - от 5 до 17 ставок;

· свыше 3 млн. человек - от 5 до 30 ставок [1].

Некоторые регионы начали приватизацию земельных участков, другие ее притормозили - все зависело от того, насколько приемлемой власти посчитали  цену земли и насколько они  были заинтересованы в развитии своих  территорий. Часть субъектов РФ установила максимальную цену, часть - минимальную, либо дифференцировала цену по категориям участков и собственников объектов недвижимости, расположенных на них. Однако, по данным Минэкономразвития, ряд регионов, изначально установивших минимальные выкупные цены, начинают отказываться от такой практики. То есть установление минимальной цены в них привело к массовому  выкупу участков, а отдельные землепользователи, имеющие высокодоходный бизнес на малых  площадях (магазины, заправочные станции  и т.п.), в состоянии заплатить  адекватную цену за землю. Между тем  многие собственники считают, что, покупая  пакеты акций предприятий на конкурсах  и аукционах, они фактически уже  оплатили и стоимость соответствующей  земли. В результате в настоящее  время переоформлено менее 30% земельных  участков из находящихся на праве  постоянного бессрочного пользования  и подлежащих переоформлению [1].

Сегодня 129,3 млн га составляет общая площадь земель, находящихся  в частной собственности в  РФ, из них 124,2 млн га - земли в собственности  граждан, 5,1 - в собственности юридических  лиц. В государственной и муниципальной  собственности находится 1580,6 млн  га.

Земля и недвижимость - это  мощный экономический ресурс, который, во-первых, используется в российской экономике крайне неэффективно, а  во-вторых, экономический потенциал  которого существенно недооценивается. В исследовании Эрнандо де Сото, достаточно убедительно доказана гипотеза, согласно которой одна из основных причин экономического разрыва между развитыми странами и странами третьего мира - это неумение последних правильно распоряжаться имеющимися ресурсами. Применительно к недвижимости это «неумение» заключается в отсутствии институтов, обеспечивающих защиту прав на недвижимое имущество и свободный оборот этих прав. В настоящее время Правительство РФ взялось за земельную реформу. Содержание земельной реформы включает в себя предложения практически по всем основным институтам рынка недвижимости. В первую очередь это предоставление прав на земельные участки (приватизация и долгосрочная аренда, разграничение государственной собственности на землю, развитие системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения, формирование и кадастровый учет объектов недвижимости, установление сервитутов, резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд [1].

В связи с этим Минэкономразвития  России предложило изменить порядок  установления выкупной цены на участки. Субъекты РФ вправе устанавливать выкупные цены в пределах:

· 20% кадастровой стоимости  земельного участка, расположенного в  поселениях с численностью населения  свыше 3 млн человек;

· 5% кадастровой стоимости  участка, расположенного в иной местности [2].

Предлагается изменить порядок  определения и расчета арендной платы при переоформлении прав на участки в порядке ст. 36 ЗК РФ: размер годовой аренды не должен превышать 3% кадастровой стоимости земли. Получается, что 2 года аренды участка в городе с населением менее 3 млн человек  обойдется дороже выкупной стоимости  земли. По мнению Г.Грефа, это должно простимулировать выкуп земель. Государство заинтересовано в наличии полноценных собственников и наиболее полном использовании земельных ресурсов.

Все нововведения по выкупу и аренде участков, предлагаемые Минэкономразвития, отталкиваются от кадастровой стоимости  земли. По словам руководителя Роснедвижимости М.Мишустина, к настоящему времени проведена государственная кадастровая оценка большей части земель РФ и с 1 января 2006 года налогообложение земли будет производиться на основе кадастровой стоимости участков [2].