Рынок недвижимости

3. Анализ современного  состояния рынка недвижимости  в России

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится  в начальной стадии своего развития. Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным  Советом Российской Федерации 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных  и муниципальных предприятий [2].

Характеризуя современное  состояние рынка недвижимости в  России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе первого  этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и  второго этапа - этапа подхода  к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе  недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных  потребностей (жилье, офисы для собственных  нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается  как объект вложения финансов для  получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду [2].

Рассмотрим подробнее  состояние дел на каждом рынке  недвижимости в Российской Федерации.

Рынок жилья. Жилищная сфера - одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны.

Уникальность жилья состоит  в том, что, являясь наиболее дорогостоящим  товаром, приобретаемым человеком  в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости [1].

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую  прос-лойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Действовавшая ранее распределительная система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строитель-ства за счет государст-венного бюджета, кото-рый ранее был основным источником капиталовло-жений в жилищное стро-ительство. Большая пот-ребность в жилье су-ществует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку [3].

По данным Фонда «Институт  экономики го-рода» в 2003 году только 39% россиян были удовлетворены жилищными условиями. Остальные надеялись каким-либо образом улучшить свои жилищные условия [4].

На сегодняшний день ситуация не изменилась. По данным Федеральной  службы госстатистики, в РФ 40 миллионов человек проживают в неблагоустроенных квартирах, еще 5 миллионов - в ветхих и аварийных домах. Более 60 процентов россиян желают улучшить жилищные условия. В очереди на квартиру стоит около 4,5 миллиона семей. Всего же цена вопроса - 1,5 миллиарда квадратных метров [1].

Что же, по мнению россиян, мешает им улучшить свои жилищные условия? Это, прежде всего, нереально высокие  цены на жилье, цена 1 кв. м жилой площади  в России выше его себестоимости  в 2 раза [2].

Попробуем разобраться, что  послужило причинами, приведшими к  дефициту жилья на рынке, и, как следствие, стимулировавшими рост цен на жилье?

Сегодня общий объем жилищного  фонда страны оценивается примерно в 2,9 млрд. кв. м. Основная его часть, находящаяся сейчас в эксплуатации, была введена в период с 1956-го по 1990-е годы. В то время было построено  примерно 2,1 млрд. кв. м жилья, что  составляет около 75% от существующего  жилищного фонда страны. При этом основной рывок в строительстве  был сделан в середине 50-х годов. Тогда объем вводимого в эксплуатацию жилья вырос в два раза и  вышел на уровень 56 млн. кв. м в  год. В остальной период объем  ввода в строй жилья распределился  достаточно равномерно и составлял  примерно 60 млн. кв. м в год [3].

Основная часть прироста нового жилья, около 27 млн. кв. м в  год, пришлась на так называемые хрущевки - панельные дома, которыми застраивались новые районы в крупных городах.

При этом по разным оценкам, предельный эксплуатационный срок таких  домов колеблется от 25 до 50 лет. Из чего следует, что уже начиная с 2006 года будут становиться опасными для жизни дома, строившиеся с  середины 50-х годов XX века. То есть объем  ветхого и аварийного жилья будет  ежегодно увеличиваться примерно на 40-60 млн. кв. м. И уже сейчас в общем объеме жилищного фонда наблюдается рост доли непригодных для проживания квартир. Так, за период с 1995-го по 2003 год удельный вес такого жилья, представленного в основном домами, построенными до 1956 года (около 325 млн. кв. м, или 8% от общего объема жилищного фонда), вырос с 1,4 до 3,5%. Численность населения, проживающего в домах, построенных более 50 лет назад и ранее, составляет около 17 млн. человек. Начиная с 2006 года их полку будет прибывать по три миллиона человек ежегодно. Таким образом, можно утверждать, что в стране существует огромный спрос на новое, более качественное жилье. Только 475 млн. кв. м жилья (менее 17% всего нынешнего жилого фонда) было построено в период с 1991-го по 2003 год [1].

Возникновение дефицита нового жилья стало следствием кризиса, охватившего страну в начале 90-х  годов прошлого века. Отсутствие достаточного для поддержания темпов строительства  уровня доходов как у государства, так и у населения привело  к тому, что начиная с 1991 года в  стране происходило снижение объемов  ввода нового жилья. Если в период с 1986-го по 1990 год был зафиксирован «пик» годового строительства (69 млн. кв. м в год), то в 2000 году этот процесс  достиг «дна» - минимального уровня за последние 50 лет - и составил 30,3 млн. кв. м. Практически весь этот период у большинства граждан не было финансовых возможностей для улучшения  жилищных условий. Однако основная причина  сокращения объемов строительства - это отсутствие денежных средств  у государства и предприятий. Если в 1990 году практически 90% всего  жилья строилось за счет средств  государства и организаций, то в 2003 году доля жилья, построенного населением за свой счет и с помощью кредитов, увеличилась до 42% [1].

Продолжает сохраняться  неравномерность жилищного рынка. Из общего объема ввода жилья около  половины приходится на 10 регионов, в  том числе на Москву - 15% вводимого  жилья, Московскую обл. - 12%; Санкт-Петербург - 5,6%, Краснодарский край - 5,6%. Меньше всего доля Дальневосточного федерального округа. В 2004 году объем построенного жилья по всем субъектам, входящим в  Дальневосточный округ, составил только 1,7% (301 тыс. кв. м) [3].

По данным Госкомстата  себестоимость метра жилой площади  в среднем по России (по итогам 2003 года составила 7987 руб. В столице, в  частности, этот показатель равнялся 15748 руб., в Санкт-Петербурге - 10 683 руб. [3].

Средняя же стоимость жилья  на рынке по России выше его себестоимости  в 2 раза и составила в 2004 году 14,4 тыс. руб.,⁵ при этом только за 2003 год средняя стоимость жилья в Российской Федерации выросла на 26%, в Москве - на 40% [6].

Сегодняшний спрос на жилье  составляет 150 млн. кв. м (для 70% населения), но доступно оно сегодня только 9% населения страны,¹ а из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.Особая роль на рынке жилья принадлежит государству и органам местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов [4]. Решение жилищных проблем населения России по степени важности для государства сегодня выходит на первый план. В своем Послании Федеральному Собранию от 26 мая 2004 года Президент Российской Федерации В.В.Путин сказал: «Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем. Это по-прежнему очень болезненный вопрос для большинства людей в России. Благоустроенное жилье важно и для отдыха, и для работы, и для создания нормальной семьи. Между тем, даже нынешний рост доходов не всегда позволяет людям приобретать жилье и улучшать его качество. Отсюда низкая мобильность населения, не позволяющая людям перемещаться по стране в поисках подходящей работы. Очень многие люди, надо признать это, все еще живут в ветхих, аварийных домах и квартирах. Строится мало, а то, что строится, еще часто не отвечает современным стандартам безопасности и качества. Причем новое жилье могут позволить себе купить лишь люди с высокими доходами. Отсутствие такой возможности у молодых семей сказывается на их планах по рождению детей. И еще довольно часто в одной квартире вынуждены проживать сразу несколько поколений.» [1].

Вместе с тем появилось  понимание того, что государство  не в состоянии удовлетворить  все претензии и притязания граждан, поскольку само ничего не создает, а  лишь перераспределяет. Поэтому в  обществе рождаются различные инициативы, которые объединяет общий принцип - создание таких условий, чтобы люди в результате собственной активности имели достаточный доход и  сами могли обеспечивать свои потребности. Это ни в коей мере не снимает  с государства обязательств по развитию жилищного строительства. Главное - чтобы жилищная политика государства, планы и программы не имели  ничего общего с поощрением иждивенческих  настроений в обществе [2]. Это звучит и в Послании Президента: «Вывод очевиден: старые методы и подходы - они и раньше-то не решали проблему, а сегодня - попросту не работают. Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади. И обеспечить возможности ее приобретения на рынке для основной части работающего населения России, одновременно с этим - гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010-му году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.» [1].

Такой подход к решению  жилищной проблемы, конечно, не означает, что внимание государства к ней  ослабевает. Жилье всегда было, есть и будет стратегически важным фактором развития общества. Это объясняется  рядом причин:

 высокой социальной  значимостью жилья как товара, удовлетворяющего одну из самых  насущных потребностей человека - потребность в жилище, право  на которое закреплено в Конституции  Российской Федерации;

 значительным мультипликативным  эффектом нового жилищного строительства  для национальной экономики в  целом: при расширении жилищного  строительства растут объемы  потребления товаров, дополняющих  жилье.

Какие же шаги по мнению В.В.Путина необходимо предпринять для решения данного вопроса?

Первое. Нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих  заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов  людей. Нужны ясные правовые условия  для развития долгосрочного жилищного  кредитования - как граждан, так и  профессиональных застройщиков. Ипотека  должна стать доступным способом решения проблем для людей  со средними доходами. Разумеется, нужны  и другие формы финансирования - такие, как участие граждан в  долевом строительстве и жилищно-накопительных  программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная  система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок  ипотечных ценных бумаг. Нужно все  это делать.

Второе. Необходимо разрушить  монополии на строительных рынках. Граждане России не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а  также сверхприбыли застройщиков-монополистов. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение  процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой  инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству [1].

Третье. Принципиальным вопросом являются гарантии права собственности  добросовестных приобретателей жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить  только по прозрачным, понятным людям  и, что немаловажно, недорогим процедурам [1].

И, наконец, последнее. Надо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья  по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто  в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть  дополнительные меры по целевой поддержке  отдельных категорий граждан, в  особенности молодых семей.

Кое-какие шаги в этом отношении начали делать раньше. Для  этого Советом Министров - Правительством Российской Федерации 20.06.1993 г. было принято  постановление за № 595 «О государственной  целевой программе «Жилище», которая  была ориентирована создание системы  механизмов (правовых, экономических, хозяйственных), способной обеспечить необходимые условия для последующего развития жилищной сферы, а 17.09.2001 г. Правительством Российской Федерации принято постановление  № 675 «О федеральной целевой программе  «Жилище» на 2002-2005 годы», направленной на продолжение преобразований в  жилищной сфере, начатых в рамках реализации Государственной целевой  программы "Жилище", одобренной Постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. N 595, и Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 431.

С 1 марта 2005 года вступил  в силу пакет законов по формированию рынка доступного жилья. Практически  заново разработан пакет из 27 законов  с учетом новых рыночных реалий. Согласно новым законам в России с 1 января 2005 года отменяется строительная монополия, а уже с 2007 года наше государство  окончательно запускает рыночные механизмы  в массы (приложение 2). Доступное  жилье - это квартиры, которые могут  приобрести люди, получающие стабильный доход и готовые использовать рыночные схемы покупки жилья. И  поскольку кредитование населения  один из наиболее популярных методов  приобретения жилья, основной упор при  разработке нового законодательства был  сделан именно на ипотеку [1].

Ипотека - кредитование под  залог недвижимости. Ипотечное кредитование заключает в себе как экономический, так и юридический аспект, поскольку  наряду с заключением договора об ипотеке особое значение имеет порядок, принятый при определении прав собственности  на недвижимость и долгов по договору об ипотеке последовательно на каждый момент.² Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте [3].

По словам министра Германа  Грефа к 2008 году количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов достигнет  миллиона. Министр промышленности и  энергетики Виктор Христенко заявил, что уже к 2010 году число тех, кто  сможет купить квартиру, вырастет до 25-30%, а к 2015-му - до 60%. [1].