Рынок недвижимости

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде  система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс) [1]. 

2.2.Функции рынка  недвижимости

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

Функции рынка

Одна из главных функций  рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос  соответствует объему предложений.

Регулирующая функция  состоит в том, что рынок, автономно  функционируя, по определению А.Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция  состоит в реализации стоимости  и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный  капитал.

Функция санирования - это  очищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных [1].

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей  продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять  решение в своих интересах.

Посредническая функция  выражается в том, что рынок выступает  в качестве совокупного посредника и места встречи множества  независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между  ними и предоставляется возможность  альтернативного выбора партнеров [1].

Стимулирующая функция в  конечном счете выступает в форме  экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в  создании и использовании недвижимого  имущества.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный  способ хранения и увеличения стоимости  капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу  недвижимого имущества [1].

Социальная функция проявляется  в росте трудовой активности всего  населения, в повышении интенсивности  труда граждан, стремящихся стать  собственниками квартир, земельных  участков и других капитальных и  престижных объектов. 

2.3. Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют  различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его  оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические  и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости - собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут  быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди  продавцов недвижимости особое место  занимают строительные организации. Они  строят новое жилье, нежилые объекты  и могут продавать объекты  недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги [2].

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции  консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые  операции.

Брокеры - агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Совершенно новая структура  рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости - это риэлтерская  фирма. За короткий период времени, с 1991 года риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального  участника рынка недвижимости, предлагающего  целый комплекс услуг на данном рынке [2].

Никакая сделка на рынке  недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости  недвижимости. В странах с рыночной экономикой существует государственная  служба оценки недвижимости, с помощью  которой определяется рыночная цена недвижимости. В России учетом и  определением стоимости недвижимости занимаются бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков, институт независимых  оценщиков, лига независимых экспертов.

Девелопер - это тот, кто  преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким  образом, чтобы окупились инвестированные  в объект недвижимости ресурсы и  была получена достаточная прибыль  от реализации объекта.

Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости, - банки. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских  проектах, ипотечное кредитование покупки  жилья.

Менеджеры по управлению недвижимостью  осуществляют эффективное использование  объекта недвижимости при его  эксплуатации.

Средства массовой информации реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям  с различными видами недвижимости [1]. 

2.4. Виды и сегментация рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет  разветвленную структуру, и его  можно дифференцировать по различным  признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному  назначению и другим показателям.²

Классификация рынков недвижимости фасетным способом

Признак классификации	Виды рынков недвижимости
Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних  насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных  объектов.
Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.
Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий  и помещений (офисы, склады  и др.)
Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства.
Тип участников	1. индивидуальных продавцов  и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих  организаций.
Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога  и др.)
Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие.
Форма собственности	1. Государственных и муниципальных  объектов. 2. Частных
Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный  и компьютеризированный.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие  основные сегменты рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земельных участков.¹

Рынок жилья - сложная взаимосвязанная  структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых  ими жилищных услуг, основанных на сочетании  интересов всех его участников и  конкуренции эффективного землепользования [3]. Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка (приложение 1).

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с  приватизацией предприятий, он гораздо  меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в  связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке  коммерческой недвижимости преобладают  сделки аренды, а не купли-продажи  или мены, как на рынке жилья. Рынок  имеет большие перспективы для  своего развития, особенно в крупных  городах, но развивается медленно [1].

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа  и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и  цена реализуемых участков зависят  от назначения участка (под жилую  застройку, для садоводства, для  крестьянского хозяйства, удаленности  от города, престижности местности, наличия  поблизости водоемов, леса. Становление  земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что  объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных  отношений.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок  жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного  жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок  офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и  т.д. [1]. 

2.5. Особенности  рынка недвижимости

В отличие от других видов  рынок недвижимости имеет ряд  специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

· локальность (вследствие неизменяемого  местоположения объектов);

· низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости  величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния  инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

· сезонные колебания;

· необходимость государственной  регистрации сделок;

· вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта  недвижимости в функционально пригодном  состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы  и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью [2].

· сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто  бывает неполной или неверной;

· низкая эластичность предложения  объектов недвижимости, так как строительство  занимает достаточно продолжительное  время, а здания и сооружения относительно долговечны [1].

Существенной особенностью рынка недвижимости является его  тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в  непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала [3].

Существующие особенности  российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.

Основные особенности  российского рынка недвижимости

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Неодинаковые природные, экономические условия и позиции  местных органов власти различных  регионов	Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты  в различных регионах
Несоответствие стоимости  недвижимости финансовым возможностям большей части населения	Падение уровня реальных доходов  населения, слабое развитие механизма  ипотечного кредитования	Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность  участников	Сокрытие фактических  цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты  на сбор и проверку данных при анализе  эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерное развитие сегментов  рынка	Различия в ликвидности  и законодательстве для разных типов  недвижимости	Рынок земли практически  не развит
Невозможность точных прогнозов  тенденций развития	Экономическая и политическая нестабильность	Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система  ипотечного кредитования
Несоответствие текущего использования основной части земли  и строений наиболее эффективному	Строительство большинства  объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном  варианте использования объектов