Системы стройсбережений в Москве и Санкт-Петербурге

   Интересы более 6 тыс. кредитных институтов жилищного строительства представляет всемирная некоммерческая организация Международный союз по жилищному финансированию — International Union for Housing Finance (IUHF), образованный в 1914 году. IUHF содействует развитию контактов и плодотворному сотрудничеству своих членов с правительствами их стран, партнерскими международными организациями и представительствами ООН в Нью-Йорке, Женеве и Найроби, Всемирным банком и МВФ на основе прямого партнерства, а также через национальные или надрегиональные объединения в различных странах мира.

   В 1962 году была образована Европейская федерация кооперативных жилищно-строительных сообществ (EFBS). Целью этой международной организации является развитие всесторонних контактов между государствами-участниками и поддержка частной инициативы в сфере жилищного строительства. В настоящее время Европейское объединение строительных сообществ насчитывает 60 членов в 19 странах (помимо европейских держав в федерацию вступили кооперативные сообщества из Египта, Израиля, Марокко, Туниса и Турции). 21 сентября 2004 года Всероссийская гильдия народных кооперативов «Жилье в рассрочку» стала полноправным членом EFBS.

   В настоящее время формы ипотечного кредитования можно условно разбить на две большие группы. В англо-саксонской модели в качестве кредитных ресурсов используются привлеченные "чужие" средства. Немецкая же система "стройсбережений" объединяет финансовые ресурсы будущих заемщиков.

3.   Организация системы стройсбережений на примере Москвы и Санкт-Петербурга.

 
3.1. Состояние жилищной проблемы и система стройсбережений в           России. 
 
   Приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость возможно не более чем для 5 процентов населения. Следовательно,  для оставшихся 90 процентов граждан России единственный вариант решения жилищной проблемы – с помощью системы жилищного кредитования. Именно так приобретают жилье и в других странах.

   Специфика России состоит в том, что в нашей стране существует огромная неудовлетворенная потребность населения в жилье. Несмотря на то, что рынок ипотеки развивается стремительными темпами, с 2004 года ежегодно происходит удвоение ипотечных сделок, до задачи предоставления миллиона ипотечных кредитов очень далеко. Очевидно, что нужен и другой способ мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. Это использование жилищных накоплений граждан, а именно система стройсбережений.  Система стройсбережений в России уже работает в разных формах: в виде кредитных кооперативов, страховых компаний, коммандитных товариществ и акционерных обществ.

   Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, банк "СБС-АГРО" и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ. Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем: гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита; банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья при условии выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.

   Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать информацию о клиенте, о его доходах, платежеспособности, источниках получения средств.

   Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности. 
 
   Существуют специфические схемы жилищных накоплений, в соответствии с которыми программа жилищных сбережений встраивается в систему строительного и ипотечного кредитования[6]. Сначала банк набирает клиентов, желающих приобрести жилье путем участия в строительстве (как правило, в завершении строительства) определенного дома, а также заключает договор с подрядчиками на поэтапное выполнение строительных работ в точные сроки и по установленной смете строительства. Клиенты банка осуществляют в течение срока строительства (примерно около года) ежемесячные взносы, рассчитанные на основе сметы строительных работ, в таком размере, чтобы к окончанию строительства была оплачена половина стоимости новой квартиры. Для внесения оставшейся части стоимости банк предоставляет клиенту кредит под залог построенной квартиры. 
 
   Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики инициировали контакты с банками для проработки схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудосберегательных касс.

   Суть системы заключается в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2-3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2-5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья.

   Рассмотренные выше схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер. 
 
   В России проект Закона «О строительных сберегательных кассах» был внесен в Государственную Думу первый раз еще 9 октября 2002 года депутатами И.Грачевым, О. Дмитриевой, И. Никитчуком, Б. Резником. Из-за отрицательных отзывов со стороны застройщиков, которые в основном работали по долевым схемам, проект отправили на доработку, к работе подключились представители Минэкономразвития, Минфина, Минрегионразвития и Центробанка. Ожидалось, что закон вступит в силу с января 2008 года, но этого не произошло. При Экспертном совете Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья была создана рабочая группа, которая дорабатывала законопроект. Консультантом выступала немецкая строительно-сберегательная касса Баушпаркасса Швэбиш Халль (Германия). Тогда же правительство объявило о переходе на немецкую модель, по которой успешно работают ссудно-сберегательные и ссудно-строительные кассы. Но после появления коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» и некоторого периода его работы по такой методике, власти неожиданно решили, что с подобных схем городу достается не так много, как хотелось бы, и эти организации нуждаются в дополнительном контроле. Принятие программы в масштабах всей страны было спущено на тормозах.

   Проект закона устанавливает правовой статус и особенности деятельности специализированных кредитных организаций - строительных сберегательных касс (ССК), привлекающих во вклады денежные средства физических и юридических лиц и выдающих кредиты для улучшения жилищных условий. Надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляет Банк России.

   Вкладчик, решивший вносить деньги в ССК, накапливает за определенный период времени (не менее 24 месяцев) до 50% от предполагаемой суммы, которая ему требуется для жилищных нужд: покупки квартиры, ремонта, первичного ипотечного взноса, доплаты за обмен на большую жилую площадь. При этом на эту сумму начисляются 2-3% годовых.

  Как предполагает законопроект, государство также будет выплачивать каждому вкладчику годовую премию в размере 20% от накопленных средств, но не более 14 тыс. руб. в год. Когда на счету вкладчика накопится нужная ему сумма, он получит кредит от ССК под 5-6% годовых на срок от 7 до 15 лет. Важно, что в систему ССК включены все государственные жилищные программы: обеспечение жильем молодых семей, жилищные сертификаты для военнослужащих, субсидии. Таким образом, строительная сберегательная касса как частное кредитное учреждение будет находиться под контролем и защитой государства. По замыслу разработчиков, этот финансовый институт рассчитан на «средний класс» с ежемесячным достатком в 15-20 тыс. рублей.

3.2. Первый опыт применения строительных сберегательных касс в Москве.

   Открытое акционерное общество "Строительная сберегательная касса" было создано постановлением правительства Москвы от 24 ноября 1998 г. № 896 как элемент городской программы реконструкции пятиэтажного жилого фонда и нового строительства с использованием механизма ипотечного кредитования, в целях улучшения жилищных условий москвичей, без привлечения значительных средств городского бюджета[9]. Деятельность ОАО " Строительная сберегательная касса" была одобрена постановлением Правительства Москвы от 21 декабря 1999 года № 1148.

   Новшество было опробовано в 2000 году на строительстве микрорайона по улице Лобачевского, 94, в Западном административном округе.

   В районе планировалось  жилье двух видов: « коммерческое» (для участников ипотечной инвестиционной программы ССК) и «переселенческое» (для жителей пятиэтажек) Программа имела статус социальной, поскольку при строительстве коммерческого жилья 37% новых квартир передавались городу.

   Реализация проекта требовала  больших вложений, поэтому в рамках программы ССК были разработаны финансовые схемы, позволяющие не просто привлечь покупателя, но и обеспечить ему выгодные и удобные условия приобретения жилья.   Согласно концепции ССК, покупатель должен накапливать 50% стоимости квартиры с помощью регулярных взносов в кассу. Платеж производится равными частями по заранее установленному графику - это, по идее, является доказательством платежеспособности, поэтому не требуется справка о доходах. Хотя концепция ССК, одобренная правительством Москвы, предполагала только инвесторов - физических лиц, закон об акционерных обществах не препятствует другим видам деятельности. И, как оказалось, ССК реализует часть квартир с помощью соинвесторов - юридических лиц оптом. Формально тут нет никаких нарушений, однако такая схема уменьшает число квартир, которые можно приобрести, используя механизм ипотеки, и противоречит самой идее строительно-сберегательных касс.

   Первый опыт организации ипотеки силами правительства Москвы оказался неоднозначным. ОАО "Строительная сберегательная касса" (ССК), созданное для финансирования частных лиц - покупателей квартир, продало часть жилья оптовым покупателям. Тем не менее, правительство Москвы признало работу ССК в Западном административном округе удовлетворительной, и ее опыт решено распространить на всю столицу. В отличие от банковской ипотеки, когда покупатель получает кредит деньгами и может приобрести любую квартиру на рынке, московская модель строительно-сберегательной кассы предоставляет трехлетнюю рассрочку под 8% годовых в валюте (по данным официального сайта), но ограничивает выбор жилья только теми квартирами, строительство которых инвестирует.

   С другой стороны эксперимент в Западном административном округе Москвы показал, что использование ССК может за три года привлечь 80 млн. долларов в только в одном округе, таких стоимостных и объемных показателей не имеет ни один регион России.

   Система контрактных “стройсбережений” как форма мобилизации ресурсов для ипотечного кредитования в России применяется только сбербанками. Специфика данной схемы - замкнутость: в качестве источника предоставления кредитов на жилье используются только те средства,  которые накоплены участниками схемы контрактных сбережений. Банки, применяющие ее,  обретают возможность предоставлять кредиты на условиях лучших, нежели рыночные,  ибо уровень выплачиваемых по сбережениям населения процентов у них также ниже рыночного. В числе первых банков России, начавших реализацию программы контрактных  сбережений,  Ипотечный акционерный банк (ИАБ) в Москве. На базе изучения зарубежного опыта ипотеки и особенностей российской действительности ИАБ в качестве первого этапа подготовки к ипотечному кредитованию с марта 1994 г. ввел в практику целевые семейные жилищные накопительные счета (семейные счета), открываемые для своих акционеров.

   Цель семейного счета: накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение (строительство) объекта недвижимости (дома, квартиры, дачи, гаража и т.п.).

   Причем наименьший период накопления средств на счете, достаточный для получения кредита, 1 год. Клиент получает право на ипотечный кредит при условии накопления на счете 30 % суммы, необходимой для приобретения недвижимости. Кредит соответственно выдается в размере 70 % суммы под залог приобретаемого (строящегося) объекта недвижимости.

   Принципиальное условие выдачи ипотечного кредита  -  проверка платежеспособности клиента, который может тратить на платежи по кредиту лишь треть совокупного месячного дохода семьи. Минимальный срок кредитования - год, максимальный -  десять лет. При этом есть ориентация на льготную процентную ставку, выводимую на основе ставки рефинансирования ЦБ РФ, корректируемой исходя из реальной ситуации в экономике и из возможностей ИАБ.

   Согласно принятому этим банком алгоритму, деньги на семейный счет вносятся не реже одного раза в квартал и, как правило, равными долями, что обеспечивает постоянный приток средств в банк. Рублевые суммы на счете индексируют по курсу доллара, что в определенной мере защищает их от обесценения. 
 
   Рассматриваемые семейные счета представляют для банков, ориентированных на ипотечное кредитование, значительный интерес. В условиях отсутствия кредитных историй заемщиков семейный счет дает возможность познакомиться с клиентом, оценить уровень его доходов, дисциплину платежей и т.д.; подобные счета позволяют также постоянно пополнять ресурсную базу банка. Клиенту же семейный счет позволяет постепенно накопить сумму, необходимую для получения права на ипотечный кредит.