Системы стройсбережений в Москве и Санкт-Петербурге

   Главное преимущество стройсберкасс - это относительно низкий ссудный процент. Один из существенных минусов - длительность процесса накопления. Эксперты финансового рынка заявляют еще и о высоких рисках данной системы.

   Мнения экспертов по этому вопросу неоднозначны. Но в целом,  когда на государственном уровне заявлено, что в числе приоритетных задач — обеспечение жителей России доступным жильем, есть шанс, что и у модели строительно-сберегательных касс большое будущее. Чтобы система стройсберкасс начала действовать, необходимо выстроить четкий механизм. Это требует огромных интеллектуальных, физических, финансовых затрат и на это уйдет значительное время, да и внедрение системы начнется, когда цены на недвижимость стабилизируются.

   Первый опыт организации ипотеки силами правительства Москвы оказался неоднозначным. Тем не менее, правительство Москвы признало работу ССК в Западном административном округе удовлетворительной, и ее опыт решено распространить на всю столицу. Эксперимент в Западном административном округе Москвы показал, что использование ССК может за три года привлечь 80 млн. долларов только в одном округе, таких стоимостных и объемных показателей не имеет ни один регион России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. Расчетная часть.

  6.1 Расчет инвестиционного потенциала семьи.

а) Принимается готовая величина (из задания) - 45 тыс. руб.

б) Определение возможности участия семьи в ипотечной программе:

CCDmin >  (1+kc) * МПБ * N(1+k0) тыс. руб.,

где kc – коэффициент отчислений в семейный страховой фонд, ед.;

       k0 – коэффициент отчислений на погашение кредита, ед.;

  МПБ – минимальный  прожиточный бюджет на 1 человека  в месяц, тыс. руб.

CCDmin = (1+0,035) * 7 * 4 * (1+0,3) = 37,674 тыс. руб.

   Поскольку CCDc > CCDmin, то семья может участвовать в ипотечной программе.

  в) Расчет максимально возможного размера кредита:

        Kmax = 12k0       n      * CCDc тыс. руб.,                 

                              1+ rn

Где n – срок кредитования, лет; r – ставка по кедиту, ед.

    Kmax = 12 * 0,3         30            * 45 = 934,615 тыс. руб.

                               1+ 0,14 * 30

г) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в течении

3-х лет при  ставке 10% годовых:

   Р = 12Рн  (1+ rн)n – 1 ,  тыс. руб.,

                           r н

где Рн = (k0 + kc) *CCDc – размер ежемесячных отчислений на накопительный вклад, тыс. руб.

rн – ставка накопительного вклада, ед.

n – продолжительность накопительного периода, лет.

Р = 12 * (0,3 + 0,035) * 45 (1 + 0,1)3 – 1= 598,779 тыс. руб.

                                                   0,1

д) Стоимость собственного жилья типа – Н :

Ссж = Fсж * Сед, тыс. руб.

где Fсж – стандартная площадь собственного жилья  м2.

Сед – стоимость 1м2 жилья, тыс. руб.

Ссж = 40 * 57,2 = 2288 тыс. руб.

е) Определение инвестиционного потенциала семьи:

И = Kmax + P + Cсж, тыс. руб.

И = 934,615 + 598,779 + 2288 =3821,394 тыс. руб.

6.2 Выбор приобретаемой квартиры.

а) Расчет площади жилья, доступного для приобретения:

- расчетная площадь жилья  типа Н.

   Fн =      И      =  3821,394  = 95 м2.

             Седн             40,2

- расчетная площадь жилья  типа Т.

   Fт =      И      =  3821,394  = 91м2.

             Седт               42 

 

 

- расчетная площадь жилья  типа У.

   Fу =      И      =  3821,394  = 71м2.

             Седу          53,8

- расчетная площадь жилья  типа С.

   Fс =       И      =  3821,394  = 62м2.

              Седс           61,6

Примечание: квартиры улучшенной планировки и современной постройки

предполагается приобретать на первичном рынке жилья.

б) Определение площади квартир по вариантам.

- жильё типа Н –  четырехкомнатная квартира 76 м2, т.к. Fp > Fcт;

- жильё типа Т –  четырехкомнатная квартира 80 м2, т.к. Fp > Fст;

- жильё типа У -  двухкомнатная  квартира 60 м2, т.к. Fp > Fст ;

- жильё типа С –  однокомнатная квартира 50 м2, т.к. Fp > Fст.

в) Выбор варианта приобретения жилья.

   Принять решение  приобрести четырехкомнатную квартиру  типовой планировки общей стоимостью  Снж:

Снж = Fнж * Сед = 80 * 42 = 3360 тыс. руб.

где Fнж – площадь приобретенного жилья.

г) Определяем размер свободных средств:

Ссв = И – Снж = 3821,394 – 3360 = 461,394 тыс. руб.

Поскольку на вторичном рынке сразу оплачивается вся стоимость квартиры,

то целесообразно снизить размер денежных накоплений на величину

свободных средств, т.е.

Ртр = Р – Ссв = 598,779 – 461,394 = 137,385 тыс. руб.

д) Расчет структурных составляющих стоимости жилья:

Снж = Р + К + Ссж = 137,385 + 934,615 + 2288 = 3360 тыс. руб.

е) Структура стоимости жилья в процентах:

Р(%) = 137,385 * 100 = 4,1 %

               3360

- доля кредита К(%) = 934,615 * 100 = 27,81 %

- доля стоимости собственного  жилья     Ссж % = 2288 * 100 = 68,09 %

                                                                                      3360 

6.3 Расчет ежемесячных платежей :

В = К(1 + rn)  =  934,615 (1 + 0,14 * 30)  =  13,5 тыс. руб.

            12n                         12 * 30

а) Расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального взноса:

Вн = (ko + kc) * CCDc = (0,3 + 0,035) * 45 = 15,1 тыс. руб.

б) Расчет полной стоимости жилья:

Сnнж = Срнж + К * r * n = 3360 + 934,615 * 0,14 * 30 = 7285,383 тыс. руб.

6.4 Основные результаты расчетов.

а) Варианты приобретения квартир, исходя из доступной площади жилья:

- типа Н – 4 – комнатная, площадью 76 м2.;

- типа Т – 4 – комнатная, площадью 80 м2.;

- типа У – 2 – комнатная, площадью 60 м2.;

- типа С – 1 – комнатная, площадью 50 м2. 

б) Показатели варианта приобретения 4 – комнатной квартиры типа Т, площадью 80 м2:

- общая стоимость – 3360 тыс. руб. или 100%

- денежные накопления  – 137,385 тыс.руб. или 4,1 %

- кредит 934,615 тыс. руб. или 27,81 %

- стоимость собственного  жилья 2288 тыс. руб. или 68,09 %

в) Обязательные платежи:

- отчисления на накопление  первоначального взноса (р) – 15,1 тыс. руб.

- отчисления на погашение  кредита 13,5 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы.

 

1. Е. М. Дарьин, А. В. Трофимов, Т. Е. Трофимова, Д. В. Хавин «Ипотечное  кредитование» (Общие положения), Учебное пособие. Н. Новгород – 2005 г.  

2. Е. М. Дарьин, А. В. Трофимов, Т. Е. Трофимова, Д. В. Хавин «Ипотечное кредитование» ( Теория и методика проектирования моделей жилищной ипотеки), Учебное пособие. Н. Новгород – 2004г.

3. Конституция РФ от 12.12.2003г. М., 2002г.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) Ч 1. от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301; Ч. 2от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ //СЗ РФ от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410.

5. ПОСТАНОВЛЕНИЕ  ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 11 января 2000 года N 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (с изменениями на 8 мая 2002 года).

6.   Кикоть В.А. «Современные тенденции ипотечного кредитования» (научно-аналитический обзор) 2007г.

7.  Сыродоев Н.А. Ипотека - задачи и сущность // Государство и право. 2002г.

8.  Платонов А.М. Кредитование жилищного строительства: Учеб. пособие.-Екатеринбург: УГТУ, 2003г.

9.  Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика.-М., 2007г.

10.  Система стройсбережений в Германии. - М.: Жилищная Инициатива, 2006г.

11.  Стройсберкассы: риски незапланированных государственных расходов .  Грачев И.Д., Ушаков Д.В.  Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" №3, 2008г.

12.  Что нам поможет кроме ипотеки? Строительно-сберегательные кассы. Елена Горелкина. www.restate.ru