Системы стройсбережений в Москве и Санкт-Петербурге

   Другой пример – кредитный потребительский  кооператив  граждан по принципу немецкой системы стройсбережений - КПК "Содружество", созданный вначале 2002г. в Москве.

   Структура КПК "Содружество" организована таким образом, что личные сбережения передаются в пользование кооперативу только на основании договора и только для предоставления займов своим членам. Кооператив специализируется на выдаче займов, обеспеченных недвижимостью (по ипотечной схеме), что служит дополнительной гарантией возвратности займов и вложенных личных средств. Личные сбережения граждан, переданные на основании договора в пользование кредитному потребительскому кооперативу, учитываются и показываются отдельно от других средств фонда финансовой взаимопомощи. Еще одной важной особенностью стало то, что личные сбережения членов кредитного потребительского кооператива, привлекаемые в фонд финансовой взаимопомощи, не являются собственностью кооператива и не обременяются исполнением его обязательств.

   Для данного кооператива характерна организация замкнутых финансовых систем, что позволяет планировать точные сроки выдачи займа, повышает стабильность работы и финансовую устойчивость кооператива. Кроме того, планирование точных сроков выдачи займа дает возможность кооперативу участвовать в инвестировании нового строительства, а членам кооператива - приобретать недвижимость, участвуя в сложных альтернативных сделках по купле-продаже недвижимости. Гибкость данной финансовой структуры в реалиях сегодняшнего дня позволяет, не нарушая сложившихся технологий на рынке недвижимости, участвовать в схемах, требующих согласования финансовых и временных потоков участников сделки. Подобная схема кредитования требует тщательной организации процесса, что, как правило, трудно выполнимо при банковском кредитовании.

   Дополнительной защитой от рисков утраты внесенных средств является предоставляемая кооперативом совместно со страховой компанией возможность страхования рисков невозврата средств пайщика, что является пионерской инициативой данного кооператива на рынке финансовых услуг.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3. Жилищные кооперативы в Санкт-Петербурге  как прообраз стройсберкасс.

 
   Межрегиональный кредитный потребительский кооператив граждан «СТРОЙ И ЖИВИ» зарегистрирован 4 апреля 2001 года в городе Санкт- Петербурге (до апреля 2006 года - Межрегиональный жилищно-строительный кооператив).  Межрегиональный кредитный потребительский кооператив граждан «СТРОЙ И ЖИВИ» (далее - «МКПКГ» или Кооператив) - некоммерческая организация в форме кредитного потребительского кооператива граждан, созданная как добровольное объединение физических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей пайщиков кооператива в получении финансовой помощи на условиях Устава и принятых Положений. Кооператив не имеет своей целью получение прибыли.

   Экономическая сущность МКПКГ - касса взаимопомощи, где денежные средства, используемые кооперативом для предоставления займов своим членам, формируются за счёт собственных средств кооператива и личных сбережений членов кооператива.

   Принцип работы «СТРОЙ И ЖИВИ» прост: после того как клиент накапливает 50% от стоимости предполагаемого жилья, он получает от кооператива заем в размере оставшихся 50% под процентную ставку, которая ниже банковской примерно в 2 раза. Работа кооператива схожа с кассами взаимопомощи или европейскими стройсберкассами. Кстати, именно стройсберкассы, чья деятельность не зависит от внешнего финансирования,  с начала кризиса отмечают большой приток клиентов, для которых ипотека стала слишком дорогим удовольствием. Подобное происходит в России с кооперативами: все деньги, которые кооператив выдает в качестве займов, являются накоплениями его членов, а не внешним финансированием за счет банковских кредитов. Поэтому сложности в банковском секторе и с  ипотекой в частности не влияют на  деятельность кооперативов.

   Кооператив работает на базе средств, которые вносят его члены, и потому во многом защищен от внешнего влияния: финансового кризиса, отсутствия «длинных денег» на рынке заимствований и т. д. Такая схема кредитования почти в три раза дешевле классической ипотеки. Пайщик «Строй и живи» по выданному займу выплачивает проценты, размер которых составляет 0,25–0,35% в месяц (или 3–4,2% в год). Здесь, в отличие от ипотеки, деньги на жилье вы получите далеко не сразу. В каждом жилищном кооперативе обязателен так называемый «накопительный период», в течение которого вы просто платите взносы, не получая ничего взамен. В это время вашими деньгами «пользуются» другие члены кооператива. И только когда сумма «сданных» денег достигает определенных размеров, вам выдают долгожданный кредит на жилье. Средний срок «накопления» составляет около двух лет, минимальный – шесть месяцев. В течение этого времени вы успеваете выплатить значительную долю средств, необходимых для покупки жилья. Поэтому заем, выданный кооперативом, не так велик, как ипотечный кредит, и погасить его обычно удается всего за 2–4 года. Благодаря чему «накрутка» на жилье редко превышает 10%. Член ЖК вселяется, прописывается и, уже проживая в купленной для него квартире, имеет срок до 10 лет для того, чтобы полностью оплатить выданную ему ссуду. Как только человек полностью накопил пай, он становится собственником квартиры на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ. При разработке способа приобретения жилья с помощью ЖК особое внимание уделяется надежности и защищенности имущественных интересов членов кооператива.

   Главным документом, определяющим отношения между членом ЖК и кооперативом, а также порядок приобретения жилья, является Устав ЖК. Именно в соответствии с Уставом в ЖК должны разрабатываться и приниматься внутренние документы ЖК.

   Пребывание в кооперативе члену ЖК дает  возможность приобретения на приемлемых условиях желаемого жилья после накопления только части его стоимости. Основные этапы работы выглядят следующим образом: гражданин вступает в кооператив, внося вступительный членский взнос и первоначальный паевой взнос. Далее он накапливает примерно половину стоимости квартиры в течение определенного периода, который устанавливает сам. В результате член ЖК получает право на взятие ссуды и приобретение жилья. Кооператив добавляет недостающую половину и приобретает это жилье. Таким образом, члены ЖК могут через кооператив приобрести любое жилье, если только оно есть на рынке (и на вторичном рынке, и  в домах-новостройках).

 

 

 

 

4.  Перспективы развития системы стройсбережений в России.

 
   По экспертным оценкам, общая потребность россиян в жилье составляет более 1,5 млрд кв. м, что соответствует сумме в $1500 млрд. Если строить в России по 80 млн кв. м в год (в настоящий момент годовые объемы строительства составляют 38 млн кв. м), что является стратегической задачей государства, то на обеспечение всех нуждающихся граждан доступным и комфортным жильем потребуется 18 лет. Построить такое количество жилья только за счет дольщиков и средств самих строительных компаний невозможно. В этой ситуации приходится искать новые инструменты привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для реализации программы жилищного кредитования.

   Источников, так называемых длинных пассивов фактически два: это рынок ценных бумаг, то есть ипотечные ценные бумаги и их модификации, и рынок ссудного капитала , то есть вклады различной срочности, целевые жилищные сбережения населения. Мировая практика свидетельствует о том, что оба этих источника сопоставимы по масштабам и эффективно дополняют друг друга. 

   Система стройсбережений в России уже работает в разных формах: в виде кредитных кооперативов, страховых компаний, коммандитных товариществ и акционерных обществ. Поскольку ипотечные ставки высокие, многие непосредственно обращаются к застройщикам, заранее авансируя приобретение жилья еще на стадии закладки фундамента, что перекладывает риски на граждан.

   Мнения разных экспертов о развитии в России системы стройсбережений неоднозначны.  
 
   Строительные сберегательные кассы (ССК) могут стать в нашей стране одним из инструментов приобретения недвижимости наряду с ипотекой. Причем если ипотекой на данный момент могут воспользоваться около 7% населения России, то ССК 25 - 30%. Ипотечным кредитованием, как правило, могут воспользоваться только те граждане, чей ежемесячный доход составляет 40000 - 50000 рублей. Для получения кредита в ССК достаточно иметь доход в 20000рублей.

   Региональные власти, например, очень заинтересованы в ссудно-сберегательных банках. Там нет возможности разворачивать полностью бюджетные программы финансирования жилья. А при этой схеме  средства граждан и региональных бюджетов будут взаимно дополнять друг друга, финансируя новое строительство.    Однако все это пока плохо стыкуется с действующим законодательством, а именно Налоговым и Гражданским кодексами законом "О банках и банковской деятельности...".

   По информации Restate. ru, именно ЦБ сопротивляется созданию таких кредитных учреждений, как ссудно-строительные сберегательные кассы. По  мнению ЦБ, пока о создании таких касс говорить преждевременно: непонятно, кто их будет контролировать и на основании каких нормативов. Надо полагать, решение вопроса о контроле и уровне государственного участия будет ключевым в принятии программы развития ссудно-строительных касс. Чтобы система стройсберкасс начала действовать, необходимо выстроить четкий механизм. Это требует огромных интеллектуальных, физических и финансовых затрат.

   Стройсберкассы - нужный для рынка жилья инструмент. Они не противовес, не конкуренция ипотеке, а дополнение, у которого есть своя целевая аудитория, свой потребитель. Но данная модель кредитования может быть применима только в условиях ценовой стабильности на рынке недвижимости.

   Основная задача ССК - накопление первоначального взноса, который можно будет использовать для получения ипотечного кредита и в обычном коммерческом банке. Поэтому, если они появятся в России, то, конечно, поспособствуют расширению спроса на ипотечные кредиты. Но надо понимать, что любое накопление предполагает стабильность рынка. Цены на недвижимость не должны прирастать в разы. И даже рост на 30 - 50% ежегодно создает для стройсберкасс почти непреодолимое препятствие в развитии. В Германии они приживаются очень хорошо, потому что там рынок по цене не прирастает. Пока вкладчик  что-то копит, цена на недвижимость повышается и «съедает» все накопления, какую бы низкую процентную ставку не предлагала стройсберкасса.  Пусть эта ставка даже идет в минус к «телу» кредита, все равно схема перестает быть рабочей. При отсутствии компенсации или дополнительных государственных дотаций вкладчику в этом случае приходится не только    делать взносы для выполнения условий контракта, но и накапливать дополнительные средства для компенсации уменьшения реальной величины сбережений.

   Нормативы финансовой устойчивости такой схемы должны быть рассчитаны точно, и с учетом большого количества факторов - чтобы система стройсберкасс не превратилась в «ловушку для сбережений» государственного масштаба.

   Если занять позицию ЦБ РФ, считая, что стройсберкассы не вписываются в действующее законодательство и как бы не существуют, то огромный сектор финансовых услуг достанется разным нелицензированным безнадзорным организациям, а, возможно, и к созданию новых финансовых «пирамид». По своей сущности любой жилищный кооператив – это и есть финансовая пирамида, поскольку «старые» вкладчики получают деньги новых.

На сегодняшний день действует Закон РФ от 19.06.92 N 3085-1«О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» (с изменениями на 28.04.2000 г.). Однако, в соответствии со ст. 2 указанного закона, он не распространяется на специализированные потребительские кооперативы (гаражные, жилищно-строительные, кредитные и другие). Таким образом, в настоящее время специального закона, применимого к регламентации правовых отношений в ЖК, не имеется.  Но не все жилищные кооперативы «нечестные». Вступая в кооператив вкладчику необходимо проверить репутацию кооператива,  стоит обратить внимание  на то, сколько домов он уже успел построить: чем больше – тем лучше, внимательно читать договор.

   В целом принятие Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» должно способствовать эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования путем накопления и участия средств населения для улучшения жилищных условий, снижая нагрузку на бюджет, предназначенный для этих целей. Кроме того, система стройсбережений будет способствовать снижению инфляции, связывая свободные средства и направляя их на инвестиции в реальный сектор экономики, а также обеспечивается снижение нелегального и «серого» оборота средств в сфере недвижимости, особенно на вторичном рынке.

 

 

 

 

 

 

5. Заключение.

 
   Задачи, поставленные вначале работы выполнены: раскрыто понятие системы стройсбережений; рассмотрен на примере городов Москвы и Санкт -Петербурга первый опыт организации стройсберкасс и их прообраза – жилищного кооператива.

   Ссудно-сберегательная касса - замкнутая, автономно сбалансированная финансовая структура со своим уставным капиталом и собственным источником средств. Источник ресурсов для целевых жилищных займов в ссудо-сберегательной кассе - вклады граждан. Пока одни участники накапливают деньги в ссудо-сберегательной кассе, другие получают эти деньги в качестве займа и начинают процесс погашения займа. Понятно также и то, что подобная схема финансирования жилья выгодна в первую очередь застройщику – даже 50-процентные накопления граждан могут покрывать стоимость строительства.

   Стройсберкассы как идея накопления выглядят привлекательно и  могут стать в нашей стране одним из инструментов приобретения недвижимости наряду с ипотекой. Причем если ипотекой на данный момент могут воспользоваться около 7% населения России, то ССК 25 - 30%. Ипотечным кредитованием, как правило, могут воспользоваться только те граждане, чей ежемесячный доход составляет 40000-50000 рублей. Для получения кредита в ССК достаточно иметь доход в 20000 рублей.