Совершенствование кредитования жилья в РК

Министерство  образования и науки Республики Казахстан

Восточно-Казахстанский  Государственный Университет

имени С. Аманжолова.

 

Факультет: «Экономики и Бизнеса».

Кафедра: «  Финансы и учет».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая  работа

 

                                                  

                                         

                                         По дисциплине «Банковское дело»

                                      На тему: Совершенствование кредитования жилья в РК

 

 

 

 

 

 

 

                                                                    

                                                        Выполнила: Рысматова. Д.ФН-10БСПО

                                                             Проверила: Клецова. Е.В.

 

 

 

 

 

 

 

 

Усть-Каменогорск, 2012г.

 

Содержание

 

Введение

1. Система ипотечного кредитования

1.1. Зарождение института ипотеки

1.2. Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике

1.3. Возможные модели развития системы ипотечного кредитования в РК

2. Пути   совершенствования ипотечного кредитования  (на примере  АО «Kaspi bank»)

2.1. Анализ кредитного портфеля  АО «Kaspi bank»

2.2. Анализ рынка ипотечного кредитования

2.3. Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования  работников  АО «Kaspi bank»

Заключение

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                           Введение

 

 Приобретение  собственного жилья - первоочередная  потребность для каждой семьи.  В условиях сокращения бюджетного  финансирования строительства и  обеспечения населения жильем, основным  источником средств для приобретения  жилья становятся собственные  средства населения, а также  кредиты банков, как это происходит  в большинстве экономически развитых  стран мира. В этих условиях  объективно возникает потребность  в долгосрочных кредитах населению  на жилищное строительство, минимально  подверженных воздействию инфляции  и максимально обеспеченных своевременным  возвратом. Именно этим требованиям  отвечает ипотечный кредит обеспеченный  залогом товарно-материальных ценностей.  Опыт многих зарубежных стран  свидетельствует о том, что  при правильной организации и  ведении взвешенной государственной  политики ипотека постепенно  трансформируется в самофинансируемую  систему, которая обеспечивает  и в значительной степени определяет  функционирование рынка жилья.  При этом за счет резкого  расширения платежеспособного спроса  со стороны населения активизируется  новое строительство, увеличивается  выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Цель  курсовой работы - дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики;
2. Изучить зарождение института ипотеки;
3. Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
4. Проанализировать Государственную программу развития жилищного строительства в РК на 2002-2011;
5. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования в РК;

Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана попытка подвести итоги за 9 лет существования ипотечной системы в РК.

Практическая  значимость работы заключается в том, что ее, возможно, использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в будущей профессиональной деятельности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Система ипотечного кредитования.  
1.1. Зарождение института ипотеки.

 

Мировой опыт развития стран свидетельствует  о том, что практически все  страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические  трудности. Во все времена самым  живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного  спроса населения является тот, который  приносит заметные выгоды, развивает  рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для  привлечения капиталов была и  остается в настоящее время ипотека. Ипотека - не современное слово, пришедшее  к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь  цивилизации. Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов»  древности Солон предложил ставить  на имении должника (обычно на пограничной  меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно наличие специальной доступной информации об этом праве. Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны. Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества. Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась «фидуция» (от лат. fiducia — сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество.

За кредитором оставалось условное право продать  закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору  было запрещено оставлять продаваемую  недвижимость (предмет залога) у  себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после  продажи недвижимости возвращал  заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного  разбирательства. Такая форма залога повышала уверенность кредитора  в возврате долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность  в заемном капитале редко соответствовала  стоимости предоставляемого в залог  имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало  материальные убытки не только для  кредитора и заемщика, но и для  государства. Появление самой ипотеки  было обосновано политическими и  экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению  классического института ипотеки. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя. Позже новый вид залога распространился  и на другие виды имущества, в частности  на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без  передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства. Ипотечный кредит дал  возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для  собственных нужд, а кредитору  осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить  ухудшения или исчезновения предмета залога. Таким образом, понятие «ипотека»  основывается на древнеримских принципах  залога, являясь его более совершенной  формой. Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Отличительными  чертами ипотеки являются:

• Во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

• Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость.

К недвижимому  имуществу относятся земельные  участки и все, что прочно с  ними связано: здания, сооружения, многолетние  насаждения и т. п.;

• В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

• В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

• В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного  ипотекой, кредитор вправе требовать  продажи заложенного имущества  с публичных торгов. Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике

 

Ипотечное кредитование – это залог недвижимого  имущества при получении займа  в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества;

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика;

Долгосрочный  ипотечный кредит - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального  развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для  постоянного роста совокупного  производства, и, следовательно, совокупного  дохода и совокупного потребления  необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция  наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо  значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который  входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства-неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Развитие  ипотечного бизнеса позитивно сказывается  на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных  домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного  и дорожного машиностроения, в  деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное  кредитование дает возможность модернизировать  производства, что приводит к повышению  качества и конкурентоспособности  продукции—все это ведет к  увеличению экономического потенциала страны.

Развитие  ипотечного кредитования оказывает  положительное влияние на преодоление  социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве  и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье.

Огромное  значение ипотека имеет и для  повышения стабильности и эффективности  функционирования банковской системы  страны. Обеспеченные кредиты более  безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог  и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого  необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном  кредитовании также способствует целевой  характер ссуд. Операции с недвижимостью  зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное  направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим  институтом. Поэтому, чем больше в  банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее  ее деятельность в экономической  системе в целом.

Смотрите  схему 1.

Схема 1. Модель ипотечного банка

 

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих  вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.