Совершенствование кредитования жилья в РК

Доходы  Банка возросли по сравнению с 2008 годом, соответственно увеличились  расходы Банка этот связано с  увеличением проводимых операций, расширения сферы деятельности.

За истекший год прирост активов Банка  составил 46%.

Источниками роста стали: увеличение капитала Банка, размещение собственных облигаций, расширение клиентской базы, активное привлечение средств на международном  финансовом рынке.

Я считаю, что существующая политика в области  рынка жилья, социально не ориентирована:

1. сложные  условия кредитования, в котором  банк с момента подписания  договора односторонне получает  преимущества перед заказчиком;

2. непомерно  высокими процентами, которые в  нашей республике составляют 14 -23%, чем банки ставят население,  берущее кредиты, изначально в  кабальные условия. В свою очередь,  это нередко приводит к ситуации, когда значительная часть заемщиков,  не сумев расплатиться с кредитами,  оставляет квартиры банкам;

3. политика  банков, строится только на получении  сверхприбыли, будучи социально  не ориентированной, они фактически  грабят население страны;

4. практика  ипотечного кредитования в РК  совершенно не учитывает опыт  социальной направленности ипотечного  кредитования в развитых странах,  которые более успешнее решили  эту проблему;

 

 

2.2 Анализ  рынка ипотечного кредитования

 

Рынок ипотечного кредитования в Казахстане до ипотечного кризиса США динамично развивался, но начиная с 2 квартала 2008 года происходит его спад. Более подробно это показано на рисунке 3.

 

Общая динамика внешних займов, Ипотечного портфеля, цен на недвижимость и инфляции. (Рисунок 3)

Но, большинство  заемщиков, взявших ипотечные кредиты, оказались не способны за нее платить  после повышения процентов. Начался  массовый невозврат кредитов и падение  цен на рынке недвижимости. Начали банкротиться ипотечные компании и  появились проблемы у кредитовавших  их банков. Жилье, являющееся предметом  ипотеки- это одновременно и средство обеспечения ценных бумаг - ипотечных  облигаций, приобретенных инвестиционными  институтами по всему миру. Кризис продолжает набирать обороты, в август 2008 г. – появились проблемы с ликвидностью у банков США, Японии и Европы. В это же время, и казахстанская финансовая система начинает испытывать серьезные проблемы. Во-первых, резкое падение курса акций казахстанских банков более чем на 10-15%. Во вторых, резкое повышение ставок межбанковского кредитования в 1,5 раза. И наконец в-третьих, Повышение ставок кредитов для юридических и физических лиц на 4-6%.

Одной из важнейших причин складывающейся ситуации в Казахстане стал очень высокий  уровень зависимости финансовой системы Казахстана от внешних заимствований. После того как была сформирована современная банковская система  Казахстана, которая стала пользоваться доверием со стороны международных  инвесторов, доля банков в совокупном внешнем государственном долге  стала быстро увеличиваться. В настоящее  время долг государства достаточно мал на середину 2008 года около 4 миллиардов долларов, так что его можно в расчет не принимать. Основной внешний долг РК – это долг частных компаний. Резкий скачок негосударственных заимствований произошел, в 2008 году, а наибольшее количество средств было привлечено в 2008 году. В настоящее время только чтобы оплатить проценты по уже взятым кредитам, нам приходится отдавать девятую часть нашего экспорта или 11%. Таким образом, прирост ВВП весь «съедается» необходимостью платить за внешние заимствования. Кроме банковских кредитов, также одним из наиболее популярных способов заимствования было для наших банков IPO на Лондонской бирже. Однако, начиная со второй половины июля, курс акций многих банков резко пошел вниз на 20-35%. В отличие от акций, ставки межбанковского кредитования в Лондоне только растут. Если в 2003 году наши банки могли взять кредит на 1 год под 1,0-1,3% годовых, то сейчас им придется отдавать 5-5,3%. Тоже самое происходит на нашем рынке межбанковских кредитов. Как показывает изменение индекса «KazPrime», особенно резкий взлет произошел в августе, когда индикатор изменился с 6,5% до 9,17%. Таким образом, в Казахстане «дешевых денег» для банков второго уровня, в среднесрочной перспективе, не будет, что в свою очередь сказывается на всех остальных ставках и тарифах на финансовые услуги. Таким образом, национальная финансовая система Казахстана тесно связана с мировым финансовым рынком, мощный рост которой, в последние годы связан с массовыми кредитными и облигационными заимствованиями «дешевых денег» на глобальных рынках. В настоящее время получение подобных заимствований весьма затруднено, что сказывается на ликвидности наших банков. В целом, можно сказать что все признаки финансового кризиса в Казахстане в настоящее время присутствуют. Весьма примечательно выглядело информационное освещение финансового кризиса в стране. Правительство говорило, что финансового кризиса (а точнее имелось в виду – катастрофических последствий для населения) в Казахстане нет, и в этом году не будет. Надзорные органы говорили о «коррекции рынка» и о том, что они примут все меры для предотвращения негативных последствий. Банки, признавая факт мирового кризиса, отрицают наличие проблем в собственных банках, впрочем, не отрицая возможность таковых у банков-конкурентов. Журналисты писали об этом в разном ключе, но в настоящее время общая тональность пессимистичная. Благополучие национальной банковской системы во многом зависит от ситуации на рынке недвижимости. Если проанализировать, кредиты по целям, то получается, что:

-На кредитование  нового строительства и реконструкцию  строительным организациям выделили  около 6,01 млрд. долларов;

- На  кредитование строительства и  приобретения жилья гражданам  выделено – 6,06 млрд. долларов. Прибавляя  средства, которые были даны на  приобретение основных фондов  и на оборотные средства для  строительных компаний, то возможная  сумма инвестиций в строительство  БВУ составит около 15 миллиардов  долларов.

В результате кризиса наши банки вынуждены  были в свою очередь повысить процентные ставки по выдаваемым кредитам, ужесточить другие условия, а в ряде случаев, связанных с проблемами ликвидности  ввести дополнительные ограничения  на выдачу кредитов. До наступления  кризиса наиболее высокие темпы  роста кредитования были в розничном  секторе, то есть в секторе кредитования физических лиц. Теперь же, именно у  физических лиц кардинальным образом  сократились возможности кредитования в коммерческих банках. Таким образом, в данном случае можно говорить о  резком сокращении объемов кредитования экономики банками второго уровня. Строительные компании находятся в  ситуации достаточной степени зависимости  от банковского кредита. Разумеется, падение цен на недвижимость приведет к обесцениванию значительной части  залоговой базы коммерческих банков и как следствие к обесцениванию  немалой части банковских активов.

Жилищный  Строительный Сберегательный Банк Казахстана создан в 2008г., в 2009г. первые выдачи займов.

За прошедший  период с 2008 - 2009гг. наблюдается значительное изменения условий ипотечных займов. Подробнее это показано в таблице 2.

 

Таблица 2. Динамика Изменения Условий Ипотечных  займов

Период	О/Д	LTV (К/З)	Срок	Процентные ставки	Документы	Время рассмотрения
2008-2009	75%	70%-80%	3-15 лет 3-20 лет (КИК)	17%-22%	Стандартный пакет* + Справка из наркологического диспансера	2-3 недели
2008-2009	90%	95%-100%	3-30 лет 3-20 лет 3-15 лет (экспресс)	12%-16% 13%-19%	Стандартный пакет* + выписка из кредитного бюро – справка из наркологического диспансера Экспресс- ипотека – Удостоверение личности, РНН	От 3 дней до 7 дней

 

Стандартный пакет

1. Удостоверение личности (заемщика/созаемщика/сособственников недвижимости и всех совершеннолетних

членов  семьи, проживающих совместно с  заемщиком;

2. РНН,  справка с места прописки, документы,  подтверждающие гражданское состояние  (свидетельство о

заключении  брака;

3. Свидетельство  о рождении, свидетельство о смерти, свидетельство о расторжении  брака)

заемщика/созаемщика/сособственников  недвижимости;

4. Правоустанавливающие  документы на предоставляемую  в залог недвижимость , выписка  с места работы, выписка из  пенсионного фонда.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы

 

В соответствии с подпунктом 8 статьи 44 Конституции  Республики Казахстан, в целях дальнейшего  жилищного строительства и обеспечения  доступности жилья широким слоям  населения Республики Казахстан  президент РК постановляет:

1. Утвердить  прилагаемую Государственную программу  жилищного строительства в Республике  Казахстан на 2008-2010 годы (далее - Программа).

2. Правительству  Республики Казахстан в месячный  срок разработать и утвердить  план мероприятий по реализации  Программы.

3. Министерству  индустрии и торговли Республики  Казахстан, другим заинтересованным  министерствам, а также государственным  органам, непосредственно подчиненным  и подотчетным Президенту Республики  Казахстан, акимам городов Астаны  и Алматы, областей принять меры  по 
реализации Программы.

4. Министерству  индустрии и торговли Республики  Казахстан один раз в полугодие  не позднее 25-го числа, следующего  за отчетным периодом, представлять  в Администрацию Президента Республики  Казахстан и Правительство Республики  Казахстан информацию о ходе  реализации Программы.

5. Контроль  и координацию обеспечения выполнения  Программы возложить на Министерство  индустрии и торговли Республики  Казахстан.

6. Настоящий  Указ вводится в действие со  дня подписания.

Главная цель государственной программы  жилищного строительства - комплексное  решение проблем развития жилищного  строительства, обеспечивающее доступность  жилья широким слоям населения

Основные  задачи этой программы:

1)Создание  полноценного сбалансированного  рынка жилья как со стороны  предложения, так и со стороны  спроса;

3)привлечение  частных инвестиций в жилищное  строительство и стимулирование  государственно-частного партнерства;

2)Стимулирование  развития индивидуального жилищного  строительства;

развитие  инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки;

3)Совершенствование  систем ипотечного кредитования, жилищных строительных сбережений  и гарантирования (страхования) ипотечных  кредитов

Потребность затрат из бюджета составит: 300,8 млрд. тенге, в том числе в 2008 году - 110,3 млрд. тенге, в 2009 году - 102,8 млрд. тенге, в 2010 году - 87,7 млрд. тенге, из них: бюджетное  кредитование 136,8 млрд. тенге, в том  числе:

местных исполнительных органов городов  Астаны и Алматы, Атырауской области  по нулевой ставке вознаграждения (интересы) на проектирование и строительство  жилья - 25 млрд. тенге в 2008-2009 годы, в  том числе в 2008 году - 15 млрд. тенге, в 2009 году - 10 млрд. тенге;

местного  исполнительного органа города Астаны по нулевой ставке вознаграждения (интересы) на проектирование и строительство  жилья для работников бюджетной  сферы - 25 млрд. тенге в 2008-2010 годы, в  том числе в 2008 году - 7,9 млрд. тенге, в 2009 году - 7,8 млрд. тенге, в 2010 году - 9,3 млрд. тенге;

местных исполнительных органов города Алматы, областей по нулевой ставке вознаграждения (интересы) на проектирование и строительство  жилья для работников строящихся 100 школ и 100 больниц - 24,8 млрд. тенге  в 2008-2010 годы, в том числе в 2008 году - 8,3 млрд. тенге, в 2009 году - 8,3 млрд. тенге, в 2010 году - 8,2 млрд. тенге;

АО "Казахстанская  ипотечная компания" (далее - КИК) по ставке 0,5% годовых - 42 млрд. тенге;

АО "Жилищный строительный сберегательный банк" (далее - ЖССБ) по ставке 1% годовых - 20 млрд. тенге;

повторное использование местными исполнительными  органами городов Астаны и Алматы, Атырауской области бюджетных кредитов, выделенных в 2008-2009 годах, - 15 млрд. тенге  в 2010 году;

повторное использование местными исполнительными  органами городов Астаны и Алматы, областей бюджетных кредитов, выделенных в 2006-2007 годах - 44 млрд. тенге в 2008-2009 годах, в том числе в 2008 году - 22 млрд. тенге, в 2009 году - 22 млрд. тенге;

целевые трансферты местным исполнительным органам и финансовым институтам - 164 млрд. тенге в 2008-2010 годы, в том  числе: на проектирование и строительство  арендного (коммунального) жилья для  граждан, состоящих в очереди  в акиматах, - 21,7 млрд. тенге, в том  числе в 2008 году - 7,3 млрд. тенге, в 2009 году - 7,2 млрд. тенге, в 2010 году - 7,2 млрд. тенге;