Совершенствование кредитования жилья в РК

Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная  с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу  между процентными ставками в  различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное  внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:

- вовлечение  капиталов в виде недвижимости  в хозяйственный оборот через  механизмы залога, через вторичный  рынок закладных ценных бумаг  - существенный фактор оздоровления  экономики;

- рынок  недвижимости “связывает” значительную  часть денежных средств и этим  самым является важным антиинфляционным  фактором.

- денежные  средства населения, включаемые  в недвижимость, фактически включаются  в развитие села, города, местного  строительного комплекса, в создание  и поддержку рабочих мест, а  не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей  через покупку импортных потребительских  товаров);

- применительно  к работе банков освоение технологии  кредитования под залог, в особенности  под залог недвижимости, позволяет  сделать шаг к общепринятой  в мире системе обеспечения  гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное  обусловливает объективную необходимость  развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Возможные модели развития системы ипотечного кредитования в РК

         Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом, необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к реализации развития системы ипотечного кредитования три модели:

1) Европейская

Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высоко капитализированные негосударственные организации.

2) Американская

Предусматривает формирование при государственном  участии институтов, гарантирующих  выпуски организаторами ипотечных  кредитов облигаций под залог  недвижимости.

Формирование  ликвидного рынка ипотечных облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы финансирования жилищного строительства. Традиционно  кредиты на строительство и покупку  домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку), предоставляли ссудо-сберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения оказывали полный спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов. Таким образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.

Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации  кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили  финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг  и распределять риски, связанные  с каждым видом деятельности. Среди  участников рынка ипотечных облигаций  обычно выделяют институты, выполняющие  функции:

• организаторов ипотечных кредитов;
• инвесторов;
• посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
• посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Американская  модель предусматривает развитие рынка  ипотечных облигаций, так как  государство создает механизмы  выкупа ипотечных кредитов и выпуска  для их рефинансирования ипотечных  облигаций. Созданные при участии  государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под  закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность. Ипотеки оформляются  на первичном рынке такими финансовыми  институтами, как коммерческие банки, компании по ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие  жилье. Первичные кредиторы затем  продают ипотеки инвесторам на вторичном  рынке ипотек и используют полученные средства для предоставления новых  жилищных кредитов, тем самым постоянно  пополняя свои фонды займов.

 

 

 

 

 

Смотрите  схему 2.

 

Схема 2. Вторичный ипотечный институт

 

Ипотечные ценные бумаги являются ликвидными инвестиционными  инструментами и распространяются через дилеров на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном  рынке ипотек гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные  выплаты процентных ставок и погашение  облигаций в независимости от платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют общую задачу - привлечение  средств на жилищные кредиты, особенно семьям с малым и средним достатком  и бедные районы.

Важно отметить, что развитие обеих компаний, с  их зарождения как государственных  институтов до их сегодняшнего статуса  частных компаний с общественной миссией, обуславливалось общим  экономическим и социальным положением в стране.

В целях  стимулирования жилищного строительства  и облегчения условий получения  ссуд под недвижимость данные кредиты  могут быть застрахованы, уполномоченной страховать ипотеки под жилые  дома.

Хотя  ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности, они  не влекут за собой большого риска, следовательно, не приносят высоких  процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных  инвесторов, стремящихся диверсифицировать  и обезопасить свои крупные портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек призван  привнести ликвидность и эффективность  в уже существующий рынок ипотек и кредитов и не может рассматриваться  в отрыве от этого контекста.

Положительными  сторонами американской модели ипотечного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в  целом, формируют систему ипотечного кредитования.

3) Малазийская  модель.

Вместе  с тем, наряду со странами Европы и  США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии.

Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс  строительства жилого дома и процесс  полного завершения строительства  дома. В сложившейся экономической  ситуации, когда отсутствуют высоко капитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей.

 

2. Пути совершенствования ипотечного кредитования (на примере АО «Kaspi bank»)

 

Национальный банк Казахстана инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. АО "Kaspi Bank" - банк второго уровня Республики Казахстан, начал свою деятельность в Казахстане в 1991 году.  

 

Заемщик обращается к Кредитору, который  определяет, на какую сумму кредита  данный заемщик может рассчитывать, после чего Заемщик выбирает подходящую ему квартиру в пределах оговоренной  суммы кредита т.е. заемщик обращается к Кредитору за получением кредита. Кредитор проверяет платежеспособность Заемщика, следуя стандартам Ипотечного института, и принимает решение, какую сумму кредита он готов  выдать данному Заемщику.

Затем Кредитор выписывает заемщику «Ипотечный сертификат» - документ, подтверждающий первоочередное право на получение ипотечного кредита, платежеспособность, соответствие критериям  и стандартам, и где указывается  сумма выдаваемого кредита и  расчетный первоначальный взнос  Заемщика в размере от 10 до 30% от стоимости  квартиры.

Далее Заемщик  обращается к продавцу жилья (риэлторам, другим гражданам и юридическим  лицам) и выбирает подходящую квартиру с учетом имеющегося у него «Ипотечного  сертификата». Продавец и Заемщик  заключают договор купли-продажи  жилья.

Сначала Заемщик находит подходящее ему  жилье, затем обращается к Кредитору  за получением кредита на его приобретение:

1. Заемщик  обращается к продавцу жилья  и выбирает подходяще жилье  из предлагаемого Продавцом.

2. Заемщик  обращается к Кредитору за  получением ипотечного кредита  на приобретение выбранного им  жилья. Кредитор проверяет платежеспособность  Заемщика, следуя стандартам Ипотечного  института. 

3. Продавец  подписывает с Заемщиком договор  купли-продажи жилья в соответствии  с действующим законодательством.

Кредитор  соотносит ее с размером выдаваемого  кредита.

В случае положительного решения Кредитор заключает  с Заемщиком кредитный договор  и договор о залоге (ипотеке) жилого помещения, а Заемщик вносит на свой лицевой счет у Кредитора авансовый  платеж за выбранное им жилье. Схема ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компании, которая дает возможность заемщикам получать долгосрочные кредиты на более выгодных условиях. Казахстанская Ипотечная Компания более привлекательна для казахстанских граждан так, как у нее

- Невысокие  ставки вознаграждения, так как  применен механизм установления  верхних пределов ставок вознаграждения, выше которых ставка подниматься  не будет, независимо от резкого  повышения на рынке.

- Деноминирование  в тенге, без фиксации их  валютного эквивалента.

- Долгосрочность  кредитов.

- Погашение  кредитов аннуитетными платежами.

- Жилье  приобретается по выбору заемщика, в соответствии с его возможностями  и желанием.

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1. Анализ  кредитного портфеля  АО «Kaspi bank»

       По состоянию  на 01.04.2010 года объем ссудного портфеля Банка составил 37 816 314 тыс. тенге или 68% от общих активов, что на 70% больше по сравнению с данными на 01.04.2009 г  года. Рост кредитования финансировался за счет дополнительного привлечения депозитов,

размещения собственных ценных бумаг.  Объемы ипотечного кредитования в последние годы росли достаточно быстро, достигнув на конец прошлого года 29,5 млрд. тенге. Анализируя банковский портфель ипотечных кредитов за 2009 год по видам валют, можно отметить преобладание доли кредитов, выданных в иностранной валюте, в течение всего анализируемого периода.     Несмотря на некоторое увеличение доли ипотечных кредитов в национальной валюте в 2009 году, их уровень почти в 2 раза ниже отметки 2007 года. . В результате чего объем ссудного портфеля Банка за 2009 год возрос на 33% по сравнению с 2008 годом. В кредитных операциях банка широко представлено кредитование различных секторов экономики, в том числе предприятий ведущих отраслей экономики Республики Казахстан: химической и нефтехимической, нефтегазовой, строительства, торговли, пищевой промышленности.

Доля  выданных кредитов краткосрочных составила 69%, (что в сумме составила 60773 тыс. тенге), а долгосрочных 31% (27850 тыс. тенге).

В кредитном  портфеле АО «Kaspi Bank» ипотечное кредитование занимает всего 2%, (что составляет 1845 млн. тенге; прочие 98% (86778226 тыс.тенге).

Наибольший  удельный вес в портфеле Банка  составляют займы со сроком размещения от 1 года – до 5 лет. Средневзвешенная годовая ставка вознаграждения по кредитам и лизингу, предоставленным в 2009 году сложилась на уровне 19,3%.

Суммарный удельный вес классифицированных займов составляет 24,6% от общей величины ссудного портфеля (против 25,2% на 01.01.2009г.).

В соответствии с классификацией ссудного портфеля по состоянию на 01.01.2010 г., сумма необходимых  провизий составляет по Банку –100%. При этом высвобождены в связи  с изменением классификации ссудного портфеля 111 млн.тенге. За счет созданных  провизий были списаны с баланса  безнадежные кредиты в сумме 478 млн.тенге.