Совершенствования системы ипотечного кредитования в РФ

Нормативно-правовые регуляторы обеспечивают государственный контроль через  систему строительных норм, лицензирование,  стандартизацию и сертификацию продукции  на  всех этапах строительства.

Задачами технического регулирования в строительстве является реализация проведения коренной реформы системы технического нормирования, стандартизации и сертификации в стране. Ослабление государственного регулирования по этим важнейшим направлениям привело к  ухудшению качества строительной продукции, необоснованным градостроительным решениям, снижению безопасности эксплуатации объектов. Для устранения этих негативных тенденций необходимо:

- при лицензировании проектирования, строительства и инженерных изысканий  первоочередное внимание уделить обеспечению эффективного взаимодействия между  контрольными и надзорными органами;

- в перечень лицензируемых видов  деятельности внести разработку  градостроительной документации  и эксплуатации инженерной инфраструктуры городов и других поселений, непосредственно связанных с обеспечением безопасности проживания населения;

- ужесточить работы   по   проверке   деятельности   проектных, изыскательских и строительных организаций, осуществляющих лицензируемую деятельность в сложных условиях, в частности, на территориях, подверженных затоплению и подтоплению, землетрясениям, проселочным процессам, оползням, селям, лавинам, цунами и пр.;

  - при проведении экспертизы  проектной документации особое внимание  уделить вопросам экономической эффективности, рационального использования бюджетных средств, энергосбережения, внедрения прогрессивных технологий, конструкций и материалов;

- сертификацию продукции строительного  назначения осуществлять аккредитованными  органами в обязательной форме;

- обеспечить непрерывность государственного архитектурно-строительного надзора  на всех стадиях строительства от обоснования инвестиций до завершения эксплуатации объекта;

-  повысить эффективность регулирования  имущественного потенциала комплекса в соответствии с интересами строительной отрасли и государства;

- привести процедуры  технормирования,  стандартизации и сертификации в соответствие с Федеральным законом  «О техническом  регулировании».

Система страхования является один из механизмов государственного регулирования на этапах проектирования, строительства, эксплуатации всех видов недвижимости. Системой страхования должно быть охвачено имущество всех субъектов хозяйствования строительного комплекса: проектные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные организации, организации промышленности строительных материалов и конструкций и др. Одним из источников возмещения ущерба, причиняемого жилищному фонду должно стать введение  института обязательного страхования жилых помещений.

Комплексную систему защиты интересов граждан следует рассматривать как непременное условие последовательной реализации государственной политики. Такая система должна включать:

- страхование рисков всех участников  жилищного строительства – проектировщиков,  геодезистов, архитекторов, строителей и др. – за последствия возможных ошибок от начала работ до возведения жилых домов;

- страхование рисков организации  ЖКХ, принявшей жилье в эксплуатацию, за возможные нарушения в обеспечении жильцов водой, электроэнергией, теплом, газом и др. услугами;

- страхование жилищного фонда,  т.е. всех частных домов, квартир  в муниципальных и государственных  домах, жилищного фонда предприятий,  учреждений и организаций на  случай гибели или повреждения  соответствующих объектов от пожаров, стихийных бедствий, аварий техногенного характера и др. событий.

 

В сфере экономического регулирования - основным механизмом развития строительной отрасли является комплекс мер по активизации инвестиционной деятельности в строительстве, включающий:

- концентрацию государственных инвестиций на объектах, обеспечивающих внедрение новых градостроительных принципов, архитектурно-строительных систем, технологических, объемно-планировочных и конструктивных решений;

- повышение уровня координации  и качества управления инвестициями, реализуемыми в рамках адресной инвестиционной программы и Федеральных целевых программ;

- активное использование механизмов  снижения  инвестиционных рисков в наукоемкие и высокотехнологичные  проекты  за счет государственной поддержки заключительных стадий исследований и разработок и доведения их результатов до стадии коммерческого освоения;

- активизация развития инфраструктуры  инвестиционного рынка (фондов венчурного финансирования, страховых агентств, специализированных информационных агентств и т.д.), формирование рынка инновационно-ориентированных инвестиционных проектов;

- разработка механизмов участия  государства в инвестиционных  проектах нефинансовыми вложениями в виде объектов интеллектуальной собственности.

- активизация деятельности государственных банков, государственных инвестиционных компаний по отбору и финансированию на возвратной основе инвестиционных проектов строительства;

- усиление инвестиционной направленности  в деятельности рынка ценных бумаг в целях совершенствования механизма межотраслевого перелива капитала;

-  совершенствование и расширение  лизинговой деятельности;

  -   пересмотр существующих  механизмов  и принципов выделения  государственных гарантий по инвестиционным кредитам;

 

 

Практическим результатом развития строительного комплекса станет  увеличение налогооблагаемой базы организаций и предприятий  не менее чем в 1,5 - 2 раза. Фактически будет реализована одна из важнейших социальных задач, направленных на обеспечение комфортным жильем населения России.

Внедрение прогрессивных и ресурсосберегающих технологий позволит сократить   сметную стоимость сооружаемых объектов, повысить эффективность капитальных вложений, значительно снизить эксплуатационные расходы.

Увеличится занятость населения  в строительном комплексе. Возрастет в несколько раз экспорт продукции промышленности строительных материалов в страны СНГ и дальнего зарубежья. Будет ослаблена зависимость от импорта продукции и изделий строительного назначения.

 

 

3.3 Управление финансовыми  рисками на рынке ипотечного  кредитования

 

Одним из препятствий на пути широкого распространения в России ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) является несоответствие платежеспособного  спроса большинства населения параметрам предоставляемых кредитов. Эти параметры (размер кредита, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального взноса) в значительной степени определяются финансовыми рисками, возникающими на различных этапах ИЖК. Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей.

В данной главе рассмотрена совокупность подходов к управлению финансовыми  рисками в системе ИЖК. При  этом, в качестве базовой модели ипотечного кредитования принята наиболее общая двухуровневая схема (рис. 1). На первом уровне потенциальные заемщики (выступая в роли вкладчика) имеют возможность накопить в коммерческом банке первоначальный взнос (30:50% от стоимости жилья), а затем на оставшуюся сумму получить ипотечный кредит. Этот уровень можно назвать первичным рынком ИЖК. На втором уровне ИЖК производится рефинансирование выданных кредитов. Это вторичный рынок. Здесь коммерческие банки перепродают права по кредитам инвесторам или Ипотечному агентству. Ипотечное агентство, в свою очередь, может эмитировать ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage-backed securities, MBS), и тем самым привлекать финансовые ресурсы с рынка ценных бумаг. Все участники ИЖК подвержены различным рискам (см. цифры на рис. 9). Возможные механизмы управления этими рисками требуют специального рассмотрения.

Риски заемщика

Предполагается, что банк, в который  обращается заемщик, предоставляет  аннуитетный (annuity) ипотечный кредит 1 с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR 2. По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LIBOR+a, где (a - процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (=5%). Риски, с которыми сталкивается заемщик на российском ипотечном рынке, - это процентный риск (1) и риск изменения валютного курса (3).

 

Рисунок 9. Двухуровневая схема ИЖК 
1) процентный риск, 2) кредитный риск, 3) валютный риск, 4) риск 
ликвидности, 5) риск реинвестирования

Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика не привязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост процентной ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить большую часть своего дохода на выплаты по кредиту, чем ранее.

Возможно несколько вариантов  управления процентным риском. Во-первых, такой риск можно хеджировать  с помощью однопериодных опционов, каждый из которых будет исполнен в момент поступления платежа (однако нет уверенности в том, что удастся каждый период получать такой опцион). Во-вторых, можно использовать многопериодные процентные опционы. Для реализации такого варианта страхования необходима достаточно развитая система дилинга по процентным кэпам (interest rate caps, caps), флорам (interest rate floors, floors) и свопам (interest rate swaps, swaps), которой в России пока еще не существует.

Для хеджирования процентного риска  должна быть реализована схема, представленная на рис. 10.

 

Рисунок 10. Схема управления процентным риском с помощью процентных кэпов

В соответствии с данной схемой продавец кэпа осуществляет платеж заемщику каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир (reference rate) превышает контрактную ставку (contract) - ставку "потолок" (ceiling rate) на дату расчета. Таким образом, заемщик может застраховать изменение ставки LIBOR, которая будет выступать ставкой-ориентиром, на уровне ставки "потолок", равной текущей ставке LIBOR, например, 5%. Каждый раз. когда ставка LIBOR будет подниматься выше 5%, дилер по кэпам будет выплачивать на каждую дату расчета (settlement date) сумму, равную

CF = max [LIBOR - "потолок"] * NP * LPP,

где  
CF - денежный поток, получаемый покупателем кэпа;  
NP (notional principal) - условная основная сумма, которую страхует заемщик;  
LPP - длина расчетного периода.

Вторым вариантом страхования  процентного риска может стать  использование свопа. Заемщик должен найти своп-дилера, который согласится выплачивать ему плавающую ставку LIBOR в обмен на фиксированную ставку в размере, например, 5%. Данная схема представлена рис. 11.

 

Рисунок 11. Схема управления процентным риском с помощью процентных свопов

Третьим вариантом может стать  использование процентно-флорового свопа (рис. 11). Если заемщик уже имеет своп, то, приобретя флор, он может получать дополнительную прибыль (за вычетом предварительной выплаты по флору) от превышения фиксированной ставки над ставкой LIBOR.

Продавец флора платит его владельцу, каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки "флор" (floor) контракта на дату расчета. Каждый раз, когда ставка LIBOR будет опускаться ниже ставки "флор"=5%, дилер по флорам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, равную

CF = max [ставка "флор" - LIBOR] * NP * LPP,

где  
CF - денежный поток, получаемый заемщиком;  
NP- условная основная сумма, которую страхует эмитент;  
LPP - длина расчетного периода.

Четвертым вариантом страхования  процентного риска может стать  покупка коллара (collar).

Покупатель коллара (рис. 12) покупает кэп (prime cap) и одновременно продает флор (prime floor). В результате покупки коллара происходит "запирание" (locking into a band) плавающей процентной ставки в интервале, ограниченном сверху и снизу. В нашем примере ставка LIBOR для заемщика может колебаться от 4% до 5%. Если LIBOR превышает 5%, то дилер по кэпам платит заемщику, а если LIBOR ниже 4%, то заемщик платит дилеру по флорам. Покупка коллара имеет смысл, если есть уверенность в том, что рыночная ставка не будет ниже предела, установленного ставкой "флор" - 5%. В этом случае стоимость покупки кэпа снижается за счет суммы, полученной от продажи флора.

 

Рисунок 12. Схема управления процентным риском с помощью процентно-флорового свопа

Риску изменения валютного курса  заемщики подвергаются из-за того, что  на российском рынке ипотеки кредиты  предоставляются в долларовом исчислении, обязательства по кредитам рассчитаны также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в подавляющем большинстве имеют рублевый номинал.

Заемщики, которые хотят защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса или на погашение кредита, от резких колебаний валютного курса, могут в краткосрочном периоде использовать валютные фьючерсы и опционы. Для этого им необходимо обратиться к услугам брокерской фирмы. Вместе с тем, хеджирование рисков изменения валютного курса в течении длительного периода времени является сложной и дорогостоящей операцией.

 

Рисунок 13. Схема управления процентным риском с помощью процентного коллара  

 

Риски вкладчика

Если потенциальный заемщик  открывает накопительный счет в  банке, то он подвергается процентному (1), кредитному (2) и валютному риску (3) (см. рис.1).

Управление процентным риском вкладчика - это страхование потерь из-за снижения депозитной процентной ставки. Технология управления данным риском практически  не отличается от уже рассмотренной  технологии управления процентным риском заемщика. Отличие заключается в том, что необходимо страховать каждый взнос на банковский счет и использовать процентный флор.

Управление кредитным риском вкладчика  заключается в выборе надежного  банка, обладающего высоким рейтингом, или банка, имеющего статус уполномоченного Ипотечного Агентства.

Валютный риск вкладчика возникает  в том случае, когда вклад производится в национальной валюте (в рублях). Технология управления данным риском не отличается от ранее рассмотренной.