Управление рисками ипотечного кредитования на примере ОАО "Сбербанк России"

• достижение оптимального соответствия стоимости активов  и пассивов;

• использование инструментов ипотечного кредитования с переменной процентной ставкой [21, с. 209].

Вводя различные кредитные инструменты с переменными процентными ставками, банки стремятся снизить риск процентных ставок в условиях инфляции, а также быстро меняющегося финансового рынка, стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов и изменение процентных ставок по выданным кредитам. Данные виды кредитов отражают изменение рыночной процентной ставки [30, с. 56].

Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени, является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологий сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам [10, с. 115]. Таким образом, ставки по выданным кредитам-активам являются постоянными, «связанными», притом на очень большие сроки, а пассивы банка остаются слабо привязанными, в основном в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия. Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).

Риск процентной ставки можно рассматривать как часть  риска неликвидности (ликвидности), это взаимозависимые риски. Риски особенно возрастают при большом потенциале негативной амортизации, при применении рискованных ставок в больших объемах, большой доле объемов с долгосрочными кредитами или, наоборот, большом объеме кратковременных депозитов. Таким образом, даже при смене краткосрочных депозитов на среднесрочные депозиты риск процентной ставки будет уменьшаться. Необходимо учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск. Кредитор не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже эта ставка будет непосильна для заемщика. Кредитором должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение уровня риска, учитывающего все риски с их влиянием друг на друга, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском обычно обратно пропорциональная [9, с. 171].

Решение проблемы надежности ипотечных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также невозможно, так как в этом случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь должны быть найдены иные пути, включая работу с максимальными ставками по депозитам и минимальными ставками по кредитам, минимизацию всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, создание новых эффективных технологий, объединение этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования. При этом важную роль начинает играть объединение мелких банков в крупные. Естественно, что процентная ставка по кредиту регулируется рынком (предложением заемных средств и их спросом), а также прибылью банка. Однако жесткие непосильные кредитные условия могут резко ограничить доступность кредитов, а также увеличить кредитные риски. Поэтому многие страны применяли и применяют политику регулирования государством финансовой системы (особенно необходимую в отдельные экономические периоды), устанавливали своего рода «потолки ростовщичества». В США Федеральное правительство избегало прямо устанавливать «потолки» ставки ссудного процента по закладным, однако многие штаты сами устанавливают верхний предел процентной ставки, которая может быть применена кредитором. Установка кредитным институтом ставки выше принятой подпадает под нарушение закона и штрафные санкции [9, с. 173].

Для уменьшения этого  риска используют кредиты с плавающей  ставкой. Для конечного инвестора - это риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента. Этот риск может быть смягчен при использовании переменной купонной ставки [13, с. 135].

Изменение процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный договором об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком. В этой ситуации заемщик досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку. С другой стороны, процентный риск можно представить как риск изменения стоимости активов и пассивов [20, с. 236].

Эмитент (коммерческий банк или ипотечное агентство), собравший пул ипотек и выпустивший на его основе ценные бумаги, может подвергаться риску несбалансированности активов и обязательств, если ставка процента, получаемая по пулу, фиксирована, а выплачиваемая процентная ставка по обязательствам плавающая, либо наоборот. В результате может возникнуть ситуация, когда эмитент выплачивает большую сумму, чем получает.

В связи с тем что  эмитент получает денежные потоки в  течение продолжительного времени, каждый такой поток подвергается риску изменения процентной ставки.

Рассмотрим возможности  по управлению процентным риском для  случая аннуитетного кредитования, привязанного к ставке LIBOR, и для случая СМО.

Эмитент облигаций с  фиксированным процентом, владеющий  пулом ипотечных кредитов, получает по пулу плавающую процентную ставку (LIBOR + а). Пусть условно процент по облигациям равен 7%, а аннуитет 5% и эмитент хочет зафиксировать свой доход в размере 3%. В этой ситуации риск процентной ставки LIBOR заключается в возможности ее падения ниже 5% ((LIBOR + 5%) - 7% = 3% => LIBOR = 7% + 3% - 5% = 5%). Выходом в этом случае может стать покупка процентного флора (рис. 10). Продавец флора платит его владельцу каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки «флор» (floor) контракта на дату расчета [20, с. 236].

Рисунок 10. Схема управления процентным риском с помощью

процентного флора

Каждый раз, когда ставка LIBOR будет опускаться ниже ставки «флор»  = 5%, дилер по флорам будет выплачивать  на каждую дату расчета сумму, равную:

CF= max [ставка «флор» - LIBOR, 0] х NP x LPP,                               (1.3)

где CF — денежный поток, получаемый коммерческим банком; NP —  условная основная сумма, которую страхует эмитент; LPP — длина расчетного периода.

Вторым вариантом страхования процентного риска может стать использование свопа (рис. 11). Эмитент ценных бумаг обменивает LIBOR на фиксированную ставку. Прибыль эмитента фиксируется на уровне +5% - 7% = -2% (если = 5%, то прибыль эмитента составит 2%). Недостатком этой схемы является отсутствие возможности у эмитента получить дополнительный доход в случае роста ставки LIBOR [20, с. 237].

Рисунок 11. Схема управления процентным риском с помощью

процентных свопов

Третьм вариантом страхования  процентного риска может стать использование процентно-кэпового свопа (rate-capped swap). Применение процентно-кэпового свопа показано на рис. 12. Эмитент с помощью свопа обменивает плавающую ставку на фиксированную. Затем с помощью кэпа заемщик страхует превышение ставки LIBOR над ставкой «потолок» (в нашем примере — 5%) [20, с. 237].

Рисунок 12. Схема управления процентным риском с помощью

процентно-кэповых свопов

Если же эмитент хочет  ограничить изменение процентной ставки в некоторых пределах, то он может использовать колларовый своп (collar swap) (рис. 13). Эмитент обменивает плавающую ставку на фиксированную, а затем покупает коллар, чтобы ограничить изменение ставки LIBOR [20, с. 237].

Покупка коллара имеет  смысл, если есть уверенность в том, что рыночная ставка не будет ниже предела, установленного ставкой «флор». В этом случае стоимость покупки кэпа снижается за счет суммы, полученной от продажи флора.

Рисунок 13. Схема управления процентным риском с помощью

процентно-колларовых свопов

Риск ликвидности. Риск ликвидности связан с несбалансированностью активов и пассивов, характеризует способность банка отвечать по своим обязательствам по мере наступления их срока [13, с. 140].

Риск ликвидности возникает  в связи с возможностью значительного  спрэда между ценами покупки и  продажи ипотечного кредита на вторичном рынке.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. При этом велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности - банк не может полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Причинами возникновения  риска ликвидности могут стать:

• изменение рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка;

• массовое изъятие вкладов;

• необходимость предоставления средств по существующим кредитным линиям;

• недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах;

• несоответствие между сроками  погашения по активам и пассивам;

• чувствительность деятельности банка  к изменению процентных ставок [21, с. 215].

Управление риском ликвидности  требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности для определения возможной потребности банка в наличных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации денежных средств: продажа активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и право занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов [21, с. 215].

Одним из вариантов повышения ликвидности  для первичных ипотечных кредиторов является использование ипотечного агентства как источника дополнительных фондов.

Первичный ипотечный кредитор может  профинансировать кредит с помощью  краткосрочной банковской ссуды. Однако в конце концов ему придется продать этот ипотечный кредит инвестору, для того чтобы получить фонды, необходимые для финансирования дополнительных ипотечных операций. Выданный кредит может быть продан различным долгосрочным инвесторам, таким как ссудо-сберегательные ассоциации, взаимные сберегательные банки и страховые компании, или ипотечному агентству. Однако последний вариант может оказаться менее привлекательным. Первичный кредитор должен уплатить комиссионный сбор (фактически первичный ипотечный кредитор покупает опцион на продажу — опцион пут (put option), для того чтобы получить обязательство от ипотечного агентства о покупке данного кредита). Следовательно, когда долгосрочные инвесторы находятся в благополучном положении в смысле ликвидности, первичный ипотечный кредитор, скорее всего, продаст кредиты на вторичном рынке. Когда процентные ставки начнут расти, поток средств, направляемых на сбережения, будет сокращаться, в. результате чего появятся дефицит кредитных ресурсов и ликвидность ипотечных кредитов, продавцу все в большей степени придется полагаться на ипотечное агентство как на источник фондов [20, с. 239].

Выступая в роли «остаточного»  покупателя ипотечных кредитов на вторичном  рынке, ипотечное агентство помогает сгладить, хотя и не устраняет полностью, цикличность ипотечного кредита. Ипотечное агентство получает возможность для этого благодаря привлечению фондов в масштабе всей страны. В то время как первичное ипотечное кредитование по своей природе имеет местный характер, масштабы деятельности ипотечного агентства позволяют собирать фонды по всей стране и перемещать их из местностей с избытком капитала туда, где капитала не хватает.

Другим способом повышения ликвидности  ипотечных кредитов и их рефинансирования является секьюритизация (securitization), т. е. выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов. Такой механизм позволяет привлечь больший объем частного капитала в сферу жилищного кредитования и, следовательно, повысить ликвидность ипотечных кредитов. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, обладают высоким рейтингом и ликвидностью вследствие наличия обеспечения недвижимым имуществом, гарантий ипотечных агентств и государства [20, с. 239].

1.2.4. Риски ипотечного агентства. Ипотечное агентство сталкивается с теми же рисками, что и первичный ипотечный кредитор: процентный риск, кредитный риск (в России в любом случае остается риском первичного кредитора), риск ликвидности и риск рефинансирования. Методы управления этими рисками, описанные выше, остаются справедливыми и для ипотечного агентства.

1.2.5. Риск инвестора в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Основным риском для инвестора в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, является риск ликвидности этих бумаг на вторичном рынке. Для инвестора этот риск связан со снижением ликвидности ценной бумаги из-за возможности существенного спрэда между ценами покупки и продажи финансового инструмента [13, с. 147].

Страхование этого риска  производится как и для обычных  ценных бумаг. Инвестор должен покупать наиболее надежные ценные бумаги. Другим риском является риск досрочного погашения, если инвестор приобретает ценные бумаги «прямого действия». Кроме того, возможен и валютный риск, если ценные бумаги не номинированы в иностранной валюте [20, с. 240].

 

1.3. Нестандартные риски

 

В дополнение можно отметить, что кредитные риски увеличиваются  или уменьшаются в зависимости  от многих других критериев и показателей. В частности, от видов собственности на недвижимость, принадлежности заемщиков к той или иной профессии. Здесь также нельзя буквально переносить западные зависимости, например, имеющие место в США, к группам риска в России.

В России складывается ситуация, когда только предпринимательский  класс (хотя часто и с непредсказуемым  бизнесом) может воспользоваться услугами ипотечного кредита, а государственные и муниципальные служащие, другие группы населения лишены этой возможности. Кроме того, массовая застройка многоэтажными домами (как основной вид российского жилья) будет базовой для развития ипотечного кредитования. Поэтому должны вырабатываться свои технологии под нашу российскую действительность, проводиться свой специальный банковский маркетинг, андеррайтинг и на их основе разрабатываться специальные стандарты ипотечного кредитования.