Организация ипотечного кредитования в филиале Россельхозбанка

Таким образом, вначале второй половины XVIII в. в России начал формироваться  институт банковского ипотечного кредитования: деньги предоставлялись в долг (на условиях возвратности, платности и  срочности), а недвижимость служила  обеспечением по предоставленным кредитам, что в полной мере соответствовало  сущности кредита.

В 1786 г. указанные банки были реорганизованы в Государственный заемный банк [28, с. 85], целью которого была организация  ипотечного кредита землевладельцам, главным образом – дворянству.

Залоговое право в России было регламентировано 1 января 1835 г. в связи с вводом в действие Свода законов гражданских (по инициативе М.М. Сперанского). Залоговые  отношения в России в это время  строились либо с казной, либо между  частными лицами. При этом само понятие  «залог» относилось только к недвижимому  имуществу, в связи с чем, ипотека  существовала в следующих видах: с государством, между частными лицами, по займам в кредитных учреждениях [121, с. 6].

В 1861 г. была образована первая частная  организация долгосрочного кредита  – Санкт-Петербургское городское  кредитное общество. В 1863 г. было учреждено  Общество взаимного кредита [121, с. 7] .

С начала 70-х годов XIX столетия в  России действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История этих финансовых учреждений тесно переплетена с  социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX–XX столетий.

Ипотечное кредитование становилось  все более восстребованным. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн руб., в 1874 г. – 294,9 млн руб., в 1877 г. – 415 млн руб. [28, с. 88].

Рост кредитных институтов привел к жесткой конкуренции. В связи  с этим Правительство в 1872 г. приняло  меры, ограничивающие образование новых  государственных залоговых институтов в течение 20 лет.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы  не создавать друг другу ненужной конкуренции.

После реформы 1861 г. были созданы новые  дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений, исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный  дворянский земельный банк (основан  в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях: всего под 5 % годовых на 48 лет 8 месяцев  и на 36 лет. При этом дополнительно  взимались комиссии за осуществление  банковских услуг [121, с. 8]. Авторы считают, что именно тогда появились так  называемые прообразы современных  комиссий по ипотечным кредитам (за открытие и ведение ссудного счета  и др.). Другими словами, «современные»  подходы к организации ипотечного кредитования уже существовали 150 лет  назад.

Система дворянских банков просуществовала  до середины XIX века, когда Александр II запретил выдачу государственных  кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки. Однако ипотечный  кредит в России продолжал развиваться.

Вскоре появились новые кредитные  учреждения – городские кредитные  общества и земельные банки. Они  выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищества, внося в виде пая  собственные доходные дома. Затем  выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5 %). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

К 1905 г. в России существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15450. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В это  время кредитно-банковская система  включала: Дворянский земельный банк, Крестьянский поземельный банк, городские  кредитные общества и городские  общественные банки, земские банки, общества взаимного поземельного кредита, ссудо-сберегательные товарищества, кредитные  товарищества и др. [121, с. 9].

В это время залог являлся  самым надёжным и гарантированным  способом обеспечения кредита.

Можно согласиться с мнением  специалистов в том, что к 1917 г. в  России существовала развитая, хорошо организованная кредитно-банковская система  долгосрочного кредитования, которая  имела хорошее законодательное  обеспечение. В финансовое обращение  широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные  обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой [72, с. 154].

Таким образом, в начале XX века Россия имела широкую сеть ипотечных  банков. Сформировался прогрессивный  вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, было приостановлено в 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически уничтожила основу для ипотечного кредитования.  
В период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом [23, с. 17].

Многие специалисты возрождение  института залога (ипотеки) в России связывают с введением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  от 16 июля 1998 года. С принятием этого  закона возникла правовая база для  предоставления ипотечных кредитов населению на приобретение жилья.

С принятием нового Жилищного кодекса (№ 188-ФЗ от 29.12.04 г.) российские граждане получили возможность приобретения жилья путем вступления в жилищно-строительные кооперативы на новой правовой основе. Принципы организации жилищно-строительных кооперативов схожи с аналогичными принципами титульного залога недвижимости, или могиджа (mortgage). Особенность и преимущество могиджа перед ипотекой с точки зрения кредитора заключаются в том, что в случае невыполнения основного обязательства не возникает проблемы реализации залогового права кредитора, поскольку он стал формальным собственником заложенного имущества уже в момент вступления в силу договора могиджа. Кредитору-залогодержателю требуется только актуализировать свое залоговое право собственности, для чего возможно использование внесудебных юридических процедур. С точки зрения залогодателя-должника, бесспорно, преимуществом является ипотека.

По мере стабилизации экономической  ситуации в России формируются экономические  предпосылки развития долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования. Во многих регионах РФ активно разрабатываются  программы и нормативно-правовые акты для функционирования системы  ипотечного жилищного кредитования [54, 93].

Ипотечное жилищное кредитование представляет собой сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его  неукоснительном выполнении, функционирующий  в условиях рыночного регулирования  финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях  решения определенных социальных проблем  своих граждан [70, c. 10].

Отечественные ученые и специалисты [59, 62, 75] выделяют следующие особенности  ипотечного жилищного кредитования: 
– кредитование под строго определенный залог – жилую недвижимость; 
– ипотечное жилищное кредитование имеет целевое назначение (приобретение жилья для заемщика); 
– длительность срока кредитования – от 10 до 30 лет.

Ипотечные кредиты предоставляют  в российских условиях развития ипотечного кредитования различные институты, в том числе и коммерческие банки; в этом случае ипотечный кредит рассматривается как вид банковского  кредита.

Ипотечный кредит является одним из видов банковского кредита, поскольку  предоставляется на условиях возвратности, платности и срочности. Возвратность означает безусловную обязательность возврата заемщиком средств, полученных от кредитора, на условиях кредитного договора. Порядок возврата кредита  в различных банках может существенно  отличаться, поскольку суммы ипотечных  кредитов весьма значительны.  
Платность – ключевое свойство кредита. Ее назначение вполне очевидно: передаваемые кредитором в пользу заемщика средства изымаются из альтернативных вариантов оборота, приносящего доход. Основной параметр платности – процентная ставка за кредит.

Определение конкретного размера  процентной ставки за кредит представляет собой достаточно сложную задачу. Общим положением для финансово-кредитной  системы является то, что величина процента пропорциональна совокупному  риску проекта, в который инвестируются  средства [145, c. 203]. С одной стороны, риски должны быть высокими, поскольку выделяются большие средства на длительные сроки, но, с другой стороны, рынок недвижимости в России на сегодняшний день является достаточно стабильным, поэтому риски объективно должны быть минимальными.

Авторы поддерживают точку зрения специалистов [72, 75, 114, 145] в том, что  основными причинами высоких  процентных ставок по кредитам являются: 
– высокая монополизация кредитной сферы, заключающаяся в том, что значительная денежная масса исключена из нормального рыночного оборота, т.е. не включается в состав кредитных ресурсов и не является источником финансирования. Соответственно, число субъектов финансово-кредитной сферы невелико, и они удерживают высокие ставки. Данная ситуация в последние два года начала меняться, на рынок приходят новые игроки, но до снижения ставок по ипотечным кредитам до уровня мировых еще очень далеко; 
– высокая рентабельность инвестиций в недвижимость. Спрос на деньги тем активнее, чем выше ожидаемая предпринимательская прибыль, соответственно, происходит перераспределение финансовых ресурсов между отраслевыми рынками, поскольку кредиторы могут рассчитывать на высокую процентную ставку именно в наиболее рентабельных отраслях. Рынок недвижимости в России абсолютно непрозрачен с позиции наличия достоверных данных об уровне доходности, но, очевидно, что рентабельность инвестиций измеряется здесь десятками процентов и прогрессивно нарастает в крупнейших городах.

В целом, высокий уровень процентных ставок будет сохраняться до тех  пор, пока кредитные организации  не перейдут на реализацию стратегии, ориентированной на максимизацию прибыли, которая возможна лишь при гарантировании масштабного предложения денег [145, c. 204]. 
Срочность кредита означает, что он выдается на определенный период времени. Кредитным договором определяется, когда заемщик возвращает основную сумму кредита и проценты. Несоблюдение сроков погашения кредита (включая проценты по нему) является нарушением договора кредитования, приравнивается к невозврату кредита и служит достаточным основанием для применения установленных законом санкций по отношению к заемщику.

На основе изучения понятий «ипотека», «ипотечный кредит», «банковский кредит», авторами работы дана собственная трактовка  целевой денежной ссуды, выдаваемой банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, платности  и срочности с оформлением  ипотеки на приобретаемую недвижимость в пользу банка.

Ипотека на недвижимость регистрируется в органах государственной регистрации.

Расчет конкретных характеристик  банковского ипотечного кредита  зависит от условий выдачи кредита, предусматривающих различные схемы  кредитования.

Анализ степени применения для  российских банков того или иного  вида ипотечного кредита, позволяет  авторам сделать определенные выводы.  
Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит (носит также название аннуитетный) – это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи (аннуитеты).

Периодический платеж включает выплату  в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа  определяется как сумма, которую  необходимо вносить ежемесячно, чтобы  полностью погасить кредит в течение  срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости  денежного потока.

Проведенный анализ различных схем ипотечного кредитования позволяет  авторам сделать выводы о том, что данный вид кредита наиболее часто используется в российских банках.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора: 
       – основная сумма кредита; 
       – срок погашения кредита; 
       – процентная ставка.

Аннуитетный ипотечный кредит позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств на весь срока договора.

Разновидностями кредита с переменной процентной ставкой являются:  
        – кредит с корректируемой процентной ставкой; 
        – кредит с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой предусматривает два  варианта: корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением  платежей по кредиту и корректировку  процентной ставки без изменения  величины периодических платежей, но с изменением срока погашения  кредита.

Банки в кредитных договорах, учитывая длительность кредита и возможные  риски, стремятся закрепить плавающие  процентные ставки, которые можно  изменить в случае изменения внешних  условий.

Кредит с индексируемыми платежами  отличается тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные  платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. По таким кредитам начальные  платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно  корректируются, и если темпы роста  доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой  заемщик не сможет выполнять обязательства  по кредитному договору.