Организация ипотечного кредитования в филиале Россельхозбанка

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

В Российской Федерации  после резкого сокращения бюджетного финансирования жилищного строительства  в 90-е гг. XX в. начался процесс выработки  механизмов, обеспечивающих функционирование рынка доступного жилья с помощью  институтов долгосрочного кредитования. В настоящий момент в стране сложилась  относительно широкая гамма моделей  и программ жилищного финансирования, в которых инструменты долгосрочного  кредитования, в том числе ипотека, играют второстепенную роль.

Согласно социологическим  исследованиям 40% семей заинтересованы в приобретении 2- комнатной квартиры средней площадью 60 м2; более 27% семей — 3-комнатной квартиры средней площадью 80 м2. Таким образом, потребность среднестатистической семьи (три человека) в приобретении жилья составляет 70 м2.

Чтобы получить ипотечный  кредит для приобретения жилья при  ставке по кредиту 14% годовых и в  объеме 70 % от стоимости квартиры, семья  должна располагать в среднем  ежемесячным доходом не менее 20тыс. руб. Доля семей с таким доходом  составляет в среднем по Российской Федерации 4,7 %. Этого явно недостаточно для того, чтобы сделать ипотечное  кредитование массовым. По предварительным расчетам, к 2008 г. при снижении ставок по кредитам до 7% ежемесячный доход семьи, необходимый для приобретения аналогичной квартиры, должен будет составлять не менее 13,2 тыс. руб. (без учета инфляции). Такими доходами предположительно будут обладать 15,5 % семей.

Однако, принимая во внимание уже имеющееся у населения  жилье, 50% потенциальных заемщиков  имеют возможность продать старое жилье и внести вырученные средства в качестве первоначального взноса. В этом случае для улучшения жилищных условий на площадь до 30 м2 соотношение собственных средств населения и привлекаемых кредитов равно 60:40. При этом ежемесячный доход семьи (без учета инфляции) должен составлять около 14,4 тыс. руб. в настоящее время и 7,6тыс. руб. в 2008 г. (ориентировочно). Следовательно, сегодня количество семей, имеющих возможность улучшить свои жилищные условия, составляет 15,4% (37,2% в 2008 г.).

Основными ориентирами  Правительства Российской Федерации  в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в  России к 2010 г. должны стать:

•            создание правовой базы рынка жилья;

•           увеличение средней обеспеченности жильем до 21,7 м2 на человека;

•           увеличение годового объема ввода жилья до 70 — 80 млн м2;

•           увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, до 30,5 %.

Обеспечение граждан  жильем является важнейшей составной  частью стратегии социально-экономического развития Российской Федерации. Речь идет о деятельности властей, направленной на решение жилищной проблемы. В  настоящее время государство  не может взять на себя обязательства  предоставить бесплатное жилье всем, кто нуждается в улучшении  жилищных условий. В связи с этим в нашей стране активно развивается  апробированная на Западе система ипотечного кредитования, призванная помочь приобрести жилье гражданам, имеющим средние  доходы. Развитие ипотеки одновременно является и фактором, и результатом  политической и экономической стабильности в стране.

Ипотечное кредитование — это совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, кредитных рынков и рынков капитала, т.е. ипотечного сегмента фондового рынка.

Привлекательность ипотечного кредитования в Российской Федерации обусловливается, помимо прочего, сохраняющимися высокими темпами  роста цен на жилье. С развитием  ипотеки спрос на недвижимость будет  расти, соответственно вырастут и цены. Следовательно, в целях ограничения  роста цен на жилье необходим  опережающий рост предложения жилья  по сравнению с ростом ипотечных  кредитов. Государство должно бороться с монополизацией строительного  рынка.

Основными же способами  улучшения жилищных условий населения  являются: покупка жилья на собственные накопления или в рассрочку, крайне рискованное (до 2005 г.) участие в долевом строительстве, распределение местными органами власти. В последние годы отмечается устойчивый рост объемов продажи жилья в кредит, однако, несмотря на это, ипотека занимает незначительное место в структуре кредитования населения и в решении жилищной проблемы.

Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать  принятие в 1998 г. Федерального закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)». За этот период был сделан огромный шаг —  выросло количество банков, выдающих ипотечные кредиты, стремительно увеличиваются объемы кредитования. Можно с уверенностью констатировать, что к настоящему времени уже создана инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, развивается рынок консалтинговых услуг в области ипотечного жилищного кредитования. В октябре 2006 г. осуществлена регистрация дебютного выпуска ипотечных ценных бумаг. Появление их на рынке, безусловно, придаст мощный импульс развитию ипотеки, поскольку они являются основным элементом системы рефинансирования.

Формирование ипотечного кредитования в России на современном  этапе осуществляется по следующим  моделям:

1. Кредитование  через универсальные коммерческие  банки.

По данным Ассоциации российских банков, в 2001 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 56 млн долл. США, в 2002 г. — на сумму 260 млн долл. США, а в 2003 г. произошло прогнозируемое удвоение: суммарный объем выданных кредитов составил порядка 500 млн долл. США. Эта динамика свидетельствует о заинтересованности российских банков в расширении ипотечного кредитования. По оценкам иностранных экспертов, реальный спрос на ипотечные кредиты в России составляет не менее 30 млрд долл. США.

Эффективное функционирование банковского ипотечного кредитования возможно при максимально свободном  движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствующем уровне надежности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. На современном этапе развития банковского ипотечного кредитования в России можно сформулировать две основные группы проблем, сдерживающих его развитие.

К первой группе проблем  необходимо отнести нерешенные вопросы  гражданско-правовой базы ипотеки в  России.

На современном  этапе реальной является угроза ненадежности обеспечения ипотечным кредитом, т. е. залога для банка как кредитора. Наиболее острые вопросы возникают, в частности, при выселении заемщика, когда возникает дефолт. Данная проблема, по мнению банковских экспертов, является одной из наиболее значимых, и от ее решения во многом зависит возможность  снижения банковских процентов по ипотечному кредитованию. Эксперты отмечают, что  в эту проблему заложено около 2 — 3 % риска, которые могут быть вычтены  из общей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту.

Следующий аспект в  рамках процедуры обращения взыскания  на заложенное имущество, касается налогообложения. В частности, согласно Налоговому кодексу  Российской Федерации (ст. 146) любая  выручка от реализации заложенного  имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в  бюджет НДС. Соответственно эти расходы  ведут к увеличению залоговых  коэффициентов, учитываемых при  расчете максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Третий аспект данной группы проблем касается института  прописки, который на сегодняшний  день ограничивает ликвидность жилой  недвижимости. Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности  на жилой дом или квартиру не является основанием для прекращения права  пользования данным помещением членами  семьи прежнего собственника. Эта  норма вносит определенные сложности  в вопрос регистрации заемщика и  членов его семьи в жилой недвижимости, являющейся предметом залога.

Вторая группа проблем  банковской ипотеки — проблемы экономического характера.

Прежде всего к ним относится проблема отсутствия долгосрочных кредитов в экономике. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для долгосрочного кредитования, сталкивается с отсутствием ресурсов на рынке, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки (вклады населения, депозиты на период до 3 лет). Сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса. Потенциальных источников формирования долгосрочных банковских кредитов несколько: во-первых, средства специализированных международных финансовых структур, в частности те средства, которые используются в схеме, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК); во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования; третьим источником возможного формирования долгосрочных кредитов для банка является функционирование механизма рефинансирования ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и их свободного обращения на фондовом рынке. Приходится признать, что, несмотря на принятую законодательную базу в области ипотечных ценных бумаг (прежде всего, речь идет о Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»), на сегодняшний день механизм рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг не заработал.

Низкий уровень  доходов населения и непрозрачность самих доходов также необходимо отнести к экономическим проблемам, сдерживающим развитие банковской ипотеки. К сожалению, решения данной проблемы пока не видно. По оценкам экспертов, предоставление документально подтвержденных данных о финансовом доходе частных  лиц является основным препятствием для более чем 55 % потенциальных заемщиков по программам ипотечного кредитования. Многие банки, понимая это, в 2004 г. заявили о своей готовности рассматривать в качестве подтверждения доходов любые перечисления средств на пластиковую карточку клиента. Сюда же относится и проблема информационной «непрозрачности населения» из-за отсутствия в распоряжении банка общей базы данных по кредитным историям потенциальных заемщиков.

Одним из направлений  решения правовых и экономических  проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является формирование институциональной  среды рынка ипотеки путем  принятия блока законов, легализующих принцип специализации в деятельности кредитных участников рынка. Речь идет о создании правовых и экономических  предпосылок для функционирования специализированных институтов, осуществляющих ипотечное кредитование (ипотечные  банки). Необходимость в специализации  ипотечных кредиторов обусловлена, прежде всего, макроэкономическими  факторами. Во-первых, рынок жилой  ипотеки сложен в правовом отношении, масштабен, многофункционален, долгосрочен, что требует особых высококвалифицированных  узкопрофессиональных знаний для управления ипотечным бизнесом. Во-вторых, существуют значительные различия в соотношении  спроса и предложения на средства для ипотечных кредитов между  разными районами страны, даже внутри крупного города распределение первичных  инвесторов — собственников временно свободных денежных средств относительно районов спроса на ипотечные кредиты  может быть далеко неблагоприятным. Изучение мирового опыта также показывает, что бурное развитие данного сегмента рынка возможно только при создании узкоспециализированных кредитных  организаций при первоначальной государственной поддержке.

2. Модель  вторичного рынка ипотечных кредитов.

Анализируя структуру  гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России, можно заключить, что развитие залогового кредитования жилья у нас направлено на создание вторичного ипотечного рынка. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают  закладные на недвижимость. Государству  при этом отводится решающая роль в формировании инфраструктуры рынка  ценных бумаг, поддержании его устойчивости.

В 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных  ценных бумагах», регулирующий отношения, возникающие при эмиссии и  обращении ипотечных ценных бумаг.

На сегодняшний  день можно сформулировать ряд правовых проблем, тормозящих развитие двухуровневой  модели ипотечного кредитования.

Во-первых, не до конца  создан правовой механизм рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска  ипотечных ценных бумаг. Принятие Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» предполагало участие АИЖК в эмиссии  ипотечных ценных бумаг. Однако противоречия, которые содержал данный закон до последнего времени и другие нормативные  правовые акты в области ипотеки, пока не позволили запустить механизм рефинансирования ипотечных кредитов. Облигации, которые эмитирует сегодня  АИЖК, обеспечены государственными гарантиями, а не закладными на недвижимость.

Во-вторых, у региональных властей отсутствует гражданско-правовая база по развитию ипотечного кредитования в регионах. Подтверждением этого  является тот факт, что федеральное  АИЖК было создано в 1997 г., а деятельность региональных операторов началась только в 2003 г. Это объясняется тем, что  у региональных властей, как правило, не разработаны и не приняты комплексные  программы о рынке доступного жилья. Однако именно региональные власти обладают всеми полномочиями проведения жилищной политики на местах с учетом региональных особенностей ситуации на рынке недвижимости.

Таким образом, для  решения поставленных правовых проблем, тормозящих развитие ипотеки по схеме  АИЖК, необходимо совершенствование  федерального законодательства, которое  в свою очередь должно базироваться на комплексных программах о рынке  доступного жилья в регионах. Региональные программы должны определить рыночные и административные методы государственного воздействия на рынок жилья в  целях повышения его устойчивости и, соответственно, доступности.

К тому же в решении  данных проблем необходимо помнить, что региональные системы ипотеки  гораздо шире федеральной и включают в себя большее число аспектов, привязанных к местным рынкам. Поэтому необходимо: