Организация ипотечного кредитования в филиале Россельхозбанка

Авторы поддерживают ведущих специалистов в области ипотечного кредитования [11, 13, 39 и др.] в том, что в процессе ипотечного кредитования важно анализировать  состояние и эффективность использования  кредита. Боле того, авторы считают, что  такой анализ необходимо осуществлять на постоянной основе, опираясь на принцип регулярности управления банковскими рисками и принцип эффективности осуществления банковских операций.

1.2. Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты  классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора: банковские и небанковские.

По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков.

Кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм — клиентов банка;
• клиентам риэлторских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

По способу  рефинансирования. Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. приложение 1). 
Приложение 1 
Способы рефинансирования ипотечных кредитов

По способу  амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности  досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По степени  обеспеченности (величине первоначального  платежа). Сумма кредита может  составлять от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества. 
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

 
 
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам. 
 
По объекту недвижимости: 
 
· земельные участки; 
 
· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 
 
· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 
 
· дачи, садовые дома, гаражи и др. строения потребительского назначения; 
 
· воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства. 
 
По целям кредитования: 
 
· приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; 
 
· приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; 
 
· приобретение земельного участка под застройку. 
 
По виду кредитора: банковские и небанковские. 
 
По срокам кредитования 
 
· краткосрочные - до 1 года 
 
· среднесрочные -1-3 года 
 
· долгосрочные - более 3-х лет 
 
По виду заемщиков (как субъектов кредитования): 
 
· кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; 
 
· кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; 
 
По возможности досрочного погашения: 
 
· с правом досрочного погашения; 
 
· без права досрочного погашения; 
 
· с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа 
 
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: 
 
· обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); 
 
· субсидируемые и выдаваемые на общих условиях. 
 
Таким образом, ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Классификация ипотечных кредитов 
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам. 
1. По объекту недвижимости: 
¦ земельные участки; 
¦ предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 
¦ жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 
¦ дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 
¦ воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; 
¦ объекты незавершенного строительства.  
2. По целям кредитования: 
¦ приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дом а для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом; 
¦ на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на  
инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей); 
¦ Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа. 
3. По виду кредитора: 
¦ банковские; 
¦ небанковские. 
4. По виду заемщиков: 
• как субъектов кредитования: 
¦ кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; 
¦ кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; 
• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: 
¦ сотрудникам банков; 
¦ сотрудникам фирм — клиентов банка; 
¦ клиентам риэлтерских фирм, клиенты; 
¦ лицам, проживающим в данном регионе; 
¦ всем желающим. 
5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов 
6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (см. табл. 1.2). 
7. По способу амортизации долга : 
¦ постоянный ипотечный кредит; 
¦ кредит с переменными выплатами; 
¦ кредит с единовременным погашением согласно особым условиям. 
8. По виду процентной ставки: 
¦ кредит с фиксированной процентной ставкой; 
¦ кредит с переменной процентной ставкой. 
9. По возможности досрочного погашения: 
¦ с правом досрочного погашения; 
¦ без права досрочного погашения; 
¦ с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа. 10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества. 
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: 
• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); 
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

1.3. Нормативно-правовое  регулирование ипотечного жилищного  кредитования в России

 
Острота жилищной проблемы и необходимость  закрепления конституционных прав граждан на жилище потребовала принятия в 1983 году Жилищного кодекса РСФСР, содержащего основные нормы и  правила, регулирующие отношения граждан в жилищной сфере, эффективное использование и охрану жилищного фонда. 
 
С принятием Конституции Российской Федерации, обеспечившей преемственность в вопросе неотъемлемого права граждан на жилище, а также закрепившей права граждан на частную собственность, стало возможным принятие Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с изменениями от 10.12.2002 г. 
 
Этот закон установил основные признаки приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации и определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. 
 
Были созданы условия для осуществления прав граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать средства и осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. 
 
Жилищный кодекс РСФСР по многим своим положениям не отвечает требованиям новой Конституции Российской Федерации и нуждался в коренной переработке. Поэтому следующим этапом законодательного обеспечения прав граждан на жилье в новых социально-экономических условиях стал Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4219-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 04.06.1993 г), установивший общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. 
 
К концу 90-х годов требовалось завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, связанных с этим направлением жилищной политики. В этих целях были приняты следующие правовые акты: 
 
- распоряжение Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-рз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке»; 
 
- Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»; 
 
- Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах». 
 
Решающим шагом в развитии федерального законодательства стало принятие 30 ноября 1994 года (№ 51-ФЗ) и 26 января 1996 года (№ 14-ФЗ) первой и второй частей Гражданского кодекса Российской Федерации. 
 
Являясь, наряду с Конституцией Российской Федерации, одним из основополагающих правовых актов государства, Гражданский кодекс Российской Федерации установил: 
 
- виды объектов гражданских прав (статья 128); 
 
- понятия, виды и основные права, связанные с ценными бумагами (гла-ва7); 
 
- понятия, виды и формы сделок (глава 9); 
 
- права собственности и другие вещные права (главы 13,14 и 15). 
 
В главе 21 законодательно были закреплены общие положения об обязательствах, включая залог и правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой (статьи 334 - 346), о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество (статья 349). 
 
Часть первая ГК дает понятие ипотеки. В соответствии со ст. 334 ипотекой является залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Таким образом, поставлен знак равенства между понятиями ипотеки и залога недвижимости. 
 
Глава 27 ввела понятия и правила заключения договоров, а глава 30 -вопросы, связанные с куплей-продажей, и другие нормы. 
 
В целом, в нормативную правовую базу, обеспечившую становление и последующее развитие жилищного кредитования в Российской Федерации, вошли: 
 
- Закон Российской Федерации от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России); 
 
- Федеральный Закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности», давший определение кредитной организации установивший право осуществлять банковские операции, предусмотрен настоящим законом; 
 
- Закон Российской Федерации от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»; 
 
- Федеральный Закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах». Данный закон в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации определяет порядок создания и правовое положение акционерных обществ, права и обязанности их акционеров. Также он направлен на обеспечение и защиту прав и интересов акционеров (В настоящее время дополнительно принят Федеральный закон от 7 август 2001 г. № 120-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «0б акционерных обществах»); 
 
- Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»; 
 
- Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»; 
 
- Федеральный Закон от 22 апреля 1996 г. № 39 ФЗ «О рынке ценных бумаг, регулирующий отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг; 
 
- Постановление Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996 г. № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом»; 
 
- Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», во исполнение которого было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному кредитованию» со 100-процентным пакетом акций, принадлежащим государству. Создание Агентства в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов стало важным шагом заложившим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования; 
 
- Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон вводит такие основные понятия как: 
 
кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации; 
 
недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, и другие. 
 
Также закон устанавливает Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве юридического акта при-знания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество; 
 
- Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; 
 
- Постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»; 
 
- Федеральный Закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; 
 
- Закон Российской Федерации от 5 марта 1999 г. № 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг»; 
 
- Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки». 
 
В общей системе нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, главная роль принадлежит Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16 июля 1998 года № Д02-ФЗ), который значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита. Закон установил основания возникновения ипотеки и ее регулирования, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, порядок заключения договоров об ипотеке. 
 
Отдельные главы закона посвящены закладной, государственной регистрации ипотеки, переходу прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц, уступке прав по договору об ипотеке, передаче и залоге закладной. К важнейшим главам можно отнести главы закона, посвященные обращению взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а также особенности ипотеки земельных участков и особенности ипотеки жилых домов и квартир. 
 
В блок нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, также входят: 
 
- Федеральный Закон от 25 февраля 1999 г. № 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», устанавливающий порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства) кредитных организаций, а также особенности оснований и процедур признания кредитных организаций несостоятельными (банкротами) и их ликвидации в порядке конкурсного производства. 
 
Основным документом для дальнейшего совершенствования нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, стала одобренная постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», заложившая основные принципы и подходы в вопросах решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования. 
 
Согласно концепции основная задача государства в этой сфере – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса. 
 
Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Концепция учитывает применяемое в мировой практике многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Следует также обратить внимание на ряд недоработок, которые можно отнести к категории проблем развития ипотечного кредитования: 
 
Во – первых, в Концепции ничего не сказано о том, сколько времени понадобиться в масштабе всей страны, чтобы ипотека заработала в полную силу. 
 
Во – вторых, предлагаемые схемы предполагают обеспечение ипотечными кредитами крайне небольшой группы граждан РФ – примерно 15% всех нуждающихся; 
 
В-третьих, предлагаемые схемы предполагают обеспечение ипотечными кредитами крайне небольшой группы граждан РФ – примерно 15 % всех нуждающихся. 
 
Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стал одним из важнейших законов, разработанных Госстроем России. Закон существенно упростил процедуры, связанные с составлением, выдачей, залогом и передачей прав по закладной. Им устраняются препятствия на пути свободного оборота закладных - именных (первичных) ипотечных ценных бумаг - и вводятся нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов. 
 
Законом внесены следующие изменения и дополнения: 
 
- изменен порядок исполнения обязательств по частям и устранены проблемы, связанные с залогом закладной путем установления возможности залога закладной с передачей ее залогодержателю или без таковой, а также возможностью удостоверить частичное исполнение обязательства соответствующим финансовым документом; 
 
- закреплено право залогодержателя (кредитора по основному обязательству) уступки права требования как по договору об ипотеке, так и по основному обязательству, а также требования к форме таком уступки и порядку регистрации смены залогодержателя; 
 
- установлен порядок государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, что приводит нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (статья 20) в соответствие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; 
 
- устранено существовавшее противоречие, связанное с прекращением обращения взыскания на заложенное имущество в случае, когда должником уплачена только сумма задолженности (без исполнения обязательства в полном объеме), что послужило основанием для обращения взыскания; 
 
- установлены требования к передаче прав по закладной для именных ценных бумаг в порядке, установленном для уступки требований (цессии), в отличие от прежней редакции, в которой закладная признавалась именной ценной бумагой, но передача прав по закладной другому лицу была установлена в порядке, предусмотренном для ордерной ценной бумаги, что не соответствовало требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации. 
 
Подготовленные и совместным приказом Минюста России, Госстроя России и ФКЦБ России утверждены следующие документы: 
 
- Инструкция «О порядке государственной регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам» от 16.10.2000 г. №289/235/290; 
 
- Инструкция «О государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов» от 28 июля 2000 г ода № 2329. 
 
Особую роль в формировании общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования должно сыграть открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».  
 
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.96 № 1010 Уставный капитал Агентства был предусмотрен в размере 450 мл». рублей, однако по состоянию на апрель 2002 года его удалось сформировать в размере 160 млн. рублей. 
 
Кроме того, в утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 г. № 628 «Правилах предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не удалось избежать также следующих недостатков: 
 
1. Допускается возможность использовать займы, привлекаемые Агентством посредством размещения обеспеченных гарантиями облигаций, не только для приобретения прав требования банков по кредитам, выданным гражданам на приобретение жилых домов и помещений, но и для предоставления на срок до 18 месяцев займов банкам с целью кредитования покупателей, заключивших договор приобретения прав на строящиеся жилые дома и квартиры; 
 
2. Отсутствуют характеристики рисков, которые должны быть компенсированы предоставлением государственных гарантий (в частности, рисков, связанных с невыплатой части кредита заемщиком). 
 
Характеристика законодательных актов по рынку доступного жилья представлена в Приложении 1. 

Приложение 1. Характеристика законодательных  актов по рынку доступного жилья

 
 
 
 
№ п/п 
 
 
Название документа 
 
 
Характеристика законодательного акта 
 
Дата 
 
вступления закона в силу 
 
 
1 
 
ФЗ от 29.12.2004 г. №194-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского процессуального кодекса РФ 
 
 
Значение закона для развития ипотечного кредитования в РФ 
 
Согласно новой норме «взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание 
 
Изменения, предлагаемые данным законом позволят защитить интересы юридических лиц – залогодержателей, усовершенствовать механизм 
 
принудительного исполнения судебных решений, разрешить несоответствие между п.1 ст. 446 ГПК РФ и ФЗ «Об ипотеке», уменьшить возможность злоупотреблений со стороны 
 
недобросовестных заемщиков. 
 
01.01.2005 
 
2 
 
ФЗ от 30122004 г. №213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» 
 
Согласно закону:  
 
1. Ст. 130 ГК РФ дополнена указанием на новый вид недвижимого имущества -объект незавершенного строительства. Необходимость его включения в перечень недвижимых вещей объясняется особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, необходимостью детализировать их правовой режим, особенно при ипотеке и регистрации прав на подобные объекты при кредитовании строительства. 
 
2. В п. 2 ст. 292 ГК РФ введена норма о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом, квартиру к новому собственнику. 
 
В силу этого основания новый собственник вправе требовать выселения членов семьи бывшего собственника, т.к. жилое помещение перейдет к приобретателю без обременении. 
 
3. Норма об обязательном согласии органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, будет действовать в тех случаях, если дети уже состоят на учете в органах опеки. 
 
Предлагаемое изменение призвано упростить регламентацию процедуры совершения сделок с жилыми помещениями и устранить возможность административных 
 
злоупотреблений.  
 
01.01.2005 г 
 
3 
 
ФЗ от 30.12.2004 г. №218-ФЗ «О кредитных историях» 
 
Основная цель бюро кредитных историй состоит в накоплении информации о заемщиках по исполнению условий кредитных договоров. В законе определены понятия и состав кредитной истории, порядок ее формирования, хранения и использования. 
 
В перспективе создание кредитных бюро обеспечит снижение затрат банка на оценку кредитоспособности заемщика, что позволит снизить процентную ставку по ипотечным кредитам и повысить их доступность для населения. 
 
01.06.2005г. 
 
4 
 
ФЗ от 20.08.2004 г. №109-Ф3 «О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса РФ» 
 
Данный закон устанавливает, что все операции по реализации жилья застройщиками и операции на вторичном рынке не облагаются налогом на добавленную стоимость. 
 
Это будет стимулировать строительные организации привлекать в качестве источника финансирования жилищного строительства средства кредитных организаций, что приведет к развитию системы кредитования данного сектора экономики. 
 
01.01.2005 г 
 
5 
 
ФЗ от 20.08.2004 г. №112-ФЗ «О внесении изменений в статьи 220 и 224 части 
 
Закон вносит изменения в порядок и условия предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц, а также иные изменения направленные на формирование рынка доступного жилья. 
 
Согласно внесенным изменениям имущественный налоговый вычет предоставляется не только при продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, но  
 
также долей в указанном имуществе. С пяти до трех лет снижен срок нахождения j в собственности жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, при реализации которых вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже указанного имущества. 
 
При приобретении или строительстве жилого дома, квартиры (долей) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов в сумме не превышающей 1 000 000 руб., а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам) на новое строительство или приобретение жилья (в настоящее время — только по ипотечным кредитам). Определен перечень фактических расходов на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. В частности, в расходы на приобретение квартиры могут включаться расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме, на приобретение отделочных материалов, на работы, связанные с отделкой квартиры. 
 
Предусмотрена возможность предоставления имущественного налогового вычета при строительстве или приобретении жилья налогоплательщику до окончания налогового периода в случае его обращения к работодателю и при условии подтверждения налоговым органом права налогоплательщика на вычет. 
 
Изменены размеры налоговых ставок по отдельных видам доходов. В отношении доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование налогоплательщиками целевыми займами (кредитами) на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры или | доли (долей) в них. установлена | налоговая ставка 13 процентов. В отношении доходов в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., а также по доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до I января 2007 г., применяется налоговая ставка в размере 9 процентов. 
 
Данный закон направлен на стимулирование спроса на ипотечные кредиты со стороны населения. 
 
01.01.2005 г 
 
6 
 
ФЗ от 20.08.2004 г. №105ФЗ «О внесении изменений в статьи 250 и 251 части второй Налогового кодекса РФ» 
 
Задача закона заключается в установлении особенностей 
 
налогообложения эмитентов облигаций с ипотечным покрытием. 
 
Закон уточняет, что внереализационным доходам налогоплательщика не относятся суммы списанной ипотечным агентом кредиторской задолженности в виде обязательств перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием. 
 
При определении налоговой базы не учитываются доходы а виде имущества, включая денежные средства, и (или) имущественных прав, полученных ипотечным агентом в связи с его уставной деятельностью. 
 
Данный закон будет способствовать активизации деятельности ипотечных агентов и привлечению 
 
дополнительных финансовых ресурсов на ипотечный рынок. 
 
01.01.2005 г 
 
7 
 
ФЗ от 20.08.2004 № 107-ФЗ «О внесении изменения в статью 284 части второй Налогового кодекса РФ» 
 
Закон устанавливает на переходный период формирования рынка ипотечных и муниципальных ценных бумаг (до 1 января 2007 г) ставку налога на прибыль инвесторов по данным ценным бумагам на уровне 9 %. 
 
Снижение ставки налогообложения дохода сделает ипотечные ценные бумаги более привлекательными и надежными для инвесторов и положительным образом повлияет на ставки процента по ипотечным кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия.  
 
Такие меры позволят создать условия для привлечения дополнительных инвестиций в сферу ипотечного жилищного кредитования и развития коммунальной инфраструктуры, необходимой для увеличения объемов жилищного строительства. 
 
01.01.2005 г 
 
 
 
8 
 
ФЗ от 30.12.2004 г. №217-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 
 
Закон направлен на признание добросовестных граждан и юридических лиц собственниками имущества, которое приобретено ими в силу возмездной сделки у лиц, не имевших права отчуждать данное имущество. Целью закона является совершенствование системы гарантий права собственности на недвижимое имущество, в т.ч. жилье. 
 
01.01.2005 г 
 
9 
 
ФЗ№216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 
 
Закон предусматривает:  
 
1. Исключение требования о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, что снижает материальные и временные издержки заемщика. 2. Применение залога в силу закона в отношении земельного участка (права аренды на него) в случае приобретения или строительства жилого дома с использованием кредита банка, что позволяет снизить стоимость кредита 
 
01.01.2005 г 
 
10 
 
ФЗ от 30.12.2004 г № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» 
 
Необходимость подготовки закона вызавана тем, что большинство граждан вкладывает средства в строительство, но их права нередко нарушаются: средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, нарушаются сроки строительства. Иногда, после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости- Есть случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам. 
 
Закон обеспечивает однозначное распространение действия Закона РФ «О защите прав потребителей» на отношения, возникающие меду 
 
потребителями и застройщиками. 
 
Закон вводит обязательное требование раскрытия информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации. Проектная декларация должна публиковаться застройщиком в средствах массовой информации. 
 
Согласно Закона договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной 
 
регистрации. 
 
Закон предусматривает обязанность застройщика уплатить потребителю неустойку за нарушение сроков строительства. 
 
Законом закрепляется солидарная ответственность банка-кредитора и застройщика перед участниками долевого строительства. 
 
01.04.2005 г 
 
11 
 
ФЗ от 30.12,2004 г. №215ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» 
 
Целью закона является: 
 
1.Обеспечение правовой защищенности имущественных интересов граждан участвующих в жилищно-накопительных программах; 
 
2. Совершенствование регулирования правоотношений в области привлечения накоплений граждан для решения их жилищных проблем; 
 
3. Установление новой организационно-правовой формы предприятий, имеющих право осуществлять жилищно-накопительную деятельность, жилищно-накопительных кооперативов. 
 
Закон устанавливает следующие требования к деятельности по привлечению и использованию накоплений членов жилищно- накопительных кооперативов: 
 
1. Целевое использование привлеченных средства для организации 
 
;строительства жилых помещений, приобретения жилья на первичном и вторичном рынках для членов жилищно-накопительных кооперативов; 
 
2. Ограничение способов размещения временно свободных средств; 
 
3. Обязательность сбалансированности активов и пассивов исключающая трансформацию жилищно-накопительной деятельности в финансовую пирамиду. 
 
01.04.2005 г