Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере многоэтажного жилого дома с земельным участком

 

1.3. Местоположения и характеристика оцениваемого объекта.

 

 Описание  и анализ объекта оценки

На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся  по адресу: г. Сергиев Посад, проспект Красной армии, дом 210. Представляет собой:  5 – этажный жилой дом с земельным участком (см. рис.1).

Рисунок 1 - Местоположение объекта  оценки 

 

Описание района окружения объекта

Местоположение – г. Сергиев Посад, проспект Красной армии, дом 210. Тип и качество окружающей застройки - Окружающая застройка представляет собой жилые здания.

Градостроительная зона и соответствие зонированию - зона жилой застройки.

Транспортная доступность - хорошая, остановка общественного транспорта «Фабрика кухня», транспорт - автобус, маршрутное такси.

Благоустройство территории - в окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован.

Наличие инженерных коммуникаций - здание оборудовано системами холодного  и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон).

Экологическое состояние - наибольшую долю в структуре отбросов загрязняющих веществ составляют вещества, связанные с процессами сжигания различных видов топлива. Таким образом, основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Сергиев Посад являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

В г. Сергиев Посад ведется мониторинг за качеством воздуха. Хозяйственно-питьевое водоснабжение в городе Сергиев Посад осуществляется от муниципального водопровода с водозабором от комплекса водозаборных и очистных сооружений.

Состояние подземных вод определяется воздействием на них как природных, так и техногенных факторов. Основную роль в загрязнении подземных вод играют приемники промышленных, коммунальных отходов, жидкие отходы промышленных предприятий, не очищенные или слабоочищенные, часто сбрасываемые на поверхность земли, в малые реки и водоемы. На загрязнение подземных вод района существенное влияние оказывает загрязнение воздушных бассейнов г. Сергиев Посада. Система сбора твердых бытовых отходов от многоэтажных домов планово-регулярная, от частных домов - контейнерная.

Социальная инфраструктура - социальная инфраструктура района развита гармонично.

Рельеф ровный, с общим понижением к северо-востоку   – перепад  отметок составляет 6м. Имеется возможность подключения к инженерным сетям. Физические характеристики участка не накладывают ограничения на возможные варианты его застройки.

Вывод:

Положительные характеристики местоположения - развитая инфраструктура района, делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.

Отрицательные характеристики местоположения - основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы). 

Таблица 4

Описание здания и оцениваемых  помещений

Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Тип здания			5-этажный панельный жилой дом
Год постройки здания с земельным  участком			2000 г.
Год последнего кап. ремонта			Нет данных
Объемно-планировочные решения			В плане здание имеет прямоугольную  форму
Объект оценки			Жилой многоэтажный дом с земельным  участком.
Площадь  земельного участка			4075 кв.м.
Площадь жилого многоэтажного дома			9827 кв.м.
Адрес объекта оценки			г. Сергиев Посад, проспект  Красной армии, дом 210
Имущественные права на объект оценки			Общая совместная собственность
Обременения, связанные с объектом оценки			Отсутствуют
Начальное функциональное назначение			Жилой
Информация о текущем использовании  объекта оценки			Жилой
Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость
Близость к скоростным магистралям. Транспортная доступность	В 700 метрах проходит улица Новоуглическое шоссе Транспортная доступность хорошая. Ближайшая остановка-«фабрика кухни» Транспорт - автобус, маршрутное такси
Качество обустройства двора:	Подъезд к жилому дому асфальтирован
Физические свойства объекта оценки
Данные о физическом износе жилого дома		Расчет физического износа представлен  в п.2.3.
Данные об устаревании объекта  оценки		Согласно данным ЕНАО (шифр ЕНАО 0,7% в год - 10100) нормативный срок службы объекта оценки 100 год. Оставшийся срок службы составляет 87 лет.
Данные о внешнем виде фасада дома		Фасад здания находится в хорошем  состоянии.
Внутренняя высота помещений, м		2,56
Общее состояние дома		Удовлетворительное. Ремонт не производился с момента  постройки дома. В квартирах устроены деревянные полы. Требуется ремонт стен (демонтаж имеющейся штукатурки). Требуется замена электропроводки, сантехники. Дверные и оконные блоки - пластиковые, находятся в удовлетворительном состоянии.
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки:
Фундамент		Железобетонный
Стены		Бетонные панели
Перегородки		Бетонные панели
Перекрытия		Бетонные панели
Кровля		Мягкая, рулонная
Полы		Деревянные
Проемы		Окна - пластиковые. Входная дверь - железные
Внутренняя отделка		Простая
Системы инженерного обеспечения
водоснабжение		Есть
канализация		Есть
электроснабжение		Есть
отопление		Есть
вентиляция		Есть

 

 

2. Расчетная часть

2.1. Оценка рыночной стоимости доходным подходом.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета  стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей  стоимости объекта.

Базовая формула  доходного подхода:

 

C=ЧОД/Кк,          (1)

 

где:

C – рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная доходным подходом;

ЧОД – чистый операционный доход;

Кк – коэффициент капитализации.

 

С= 110151,3 /15,1%=729478,8 тыс. руб.

 

1. Оценка потенциального валового дохода (ПВД) для первого года начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. ПВД (год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

 

ПВД=SxCaх12,         (2)

 

где:

ПВД – потенциальный валовой доход (доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов);

S – площадь дома, сдаваемая в аренду, м²;

Са – рыночная арендная ставка за 1 м².

Вследствие проведения анализа по г. Сергиев посад примем за рыночную арендную ставку за 1 м²  1035 руб.

 

ПВД= 9827х1035х12=122051,3 тыс. руб.

 

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчетах должно быть заложено 5 % потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход (ДВД).

 

ДВД=ПВД – Потери        (3)

 

где:

Потери – потери от недоиспользования.

ДВД= 122051,3 – 5%=115948,7 тыс. руб.

 

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основан на анализе фактических издержек по её содержанию. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из ДВД и получается величина чистого операционного дохода (ЧОД).

 

ЧОД=ДВД-ОР         (4)

 

где:

ОР – операционные расходы

 

В итоге проведения анализа операционных расходов получили 5%

 

ЧОД= 115948,7 -5%=110151,3 тыс. руб.

 

Операционные расходы делятся на:

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- условно-постоянные расходы.

Основными условно-переменными расходами являются:

- расходы на управление недвижимостью;

- заработная плата обслуживающему персоналу;

- коммунальные расходы - вода, тепло, газ и т.п.;

- расходы по уборке и охране;

- эксплуатация и ремонт;

- содержание территории и автостоянки и т.п.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, страховка основных фондов и т.п. Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

 

Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости называется реконструированным отчетом о доходах. Обычно он представляется в виде таблицы 4.

 

Таблица 5.

Отчет о доходах

 

№ п/п	Наименование показателя	Единица измерения	Числовой показатель
1	Наименование объекта	м2	9827
2	Сдаваемая в аренду площадь	м2	9827
3	Рыночная арендная ставка в месяц	Д.Е./м2	1035
4	Длительность периода	год	1
5	Потенциальный валовой доход (ПВД)	Д.Е./год	122051,3
6	Потери от недоиспользования	%	5
7	Действительный валовой доход (ДВД)	Д.Е./год	115948,7
8	Операционные расходы (ОР)	Д.Е.	5797,4
9	Чистый операционный доход (ЧОД)	Д.Е.	110151,3

 

4. Определение ставки капитализации.

 

К=V+I,          (5)

 

где:

К – коэффициент капитализации;

V – ставка дохода на капитал;

I – норма возврата капитала.

 

V = R +P,           (6)

где:

R- безрисковая ставка доходности

P- премия за риск

Примем  за безрисковую ставку доходности равную 8%, а премию за риск равную 6%

V= 8%+6%=14%

 

К=14%+1,1%=15,1%

 

Для расчета нормы возврата используем метод Ринга, который рассчитывается по следующей формуле:

 

I=1/n,           (7)

 

где:

n – остаточный срок службы недвижимости.

 

I=1/87=1,1%

 

Наиболее распространенной формой расчета ставки дохода на капитал является метод кумулятивного построения. В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премии за систематические и несистематические риски.

Поправки на риск принять, исходя из следующих условий, приведенных в таблице 2.

Таблица 6

 

Риски	Премия, %
Риск, связанный со строительством	2 -5%
Риск неликвидности	0-3%
Риск конкуренции	1-3%
Риск некомпетентного управления	0-5%
Прочие риски	0 -5%

 

Риск строительства включает в себя риски, возникающие на этапе постройки объекта, а также риск невыполнения работ в запланированные сроки, риск отсутствия должного качества работ, риск отсутствия необходимых материалов, возможные ошибки проекта и, как следствие - потеря части дохода.

Риск неликвидности связан с обращением активов в денежные средства. Недвижимое имущество изначально обладает невысокой ликвидностью.

Риск конкуренции - это риск появления конкурентных проектов в ближайшем окружении.

Риск некомпетентного управления связан с возможными изменениями прогнозов, связанных с объектом оценки, соответственно с повышенными расходами на проведение рекламной компании, привлечением большого количества консультантов и пр.

Под прочими рисками понимаются риски, не учтенные выше, а также риски, связанные с самой сферой инвестиций в недвижимость и ее стабильностью.

 

Выполненные расчеты сводятся в таблицу следующего содержания

 

Таблица 7.

Рыночная стоимость объекта оценки доходным подходом

№ п/п	Наименование показателя	Единица измерения	Числовой показатель
1	Чистый операционный доход (ЧОД)	Д.Е.	110151,3
2	Ставка капитализации		15,1%
3	Рыночная стоимость	Д.Е.	729478,8