Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере многоэтажного жилого дома с земельным участком

Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто даёт неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Анализ западных методик  и попытка использования в  российских условиях показал их относительную  слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации. Появившаяся в России в последние годы литература по оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рынках, практически не затрагивает проблем учёта национальных особенностей рынка недвижимости России и его государственного регулирования, без которого эффективное развитие рынка недвижимости для современного уровня экономики России невозможно.

Базируясь на мировом опыте, развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки.

Любая оценочная деятельность должна быть регулирована и осуществляться в соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации №519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, были возложены на Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

В теоретической части работы было рассмотрено понятие сертификации и аттестация профессиональной деятельности оценщика, обзор рынка, местоположения и характеристика оцениваемого объекта.

Т.е. при оценке недвижимого  имущества применяются несколько  подходов, но общепризнанно, что доходный подход – это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др.

В мировой практике при  доходном подходе используются: метод  прямой капитализации и метод  дисконтирования денежных доходов.

Доходный подход основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие чистого операционного дохода представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение

Так как в оценочной  деятельности не существует стандартов для определения всех потерь от операций с недвижимостью, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по уровню получаемого дохода за продолжительный период времени или уровень продажной цены, из которых можно узнать уровень потерь на практике.

Таким образом, при определении  стоимости доходной недвижимости учитываются не только будущие доходы, которые способна принести эта недвижимость, но и данные по аналогичным проданным объектам.

Решение задачи по определению рыночной стоимости многооэтажного жилого дома с земельным участком расположенным по адресу: г. Сергиев Посад, проспект Красной армии, дом 210 путем применения трех подходов оценки после проведения согласования составила на 2013 год 585931500 рублей.

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс Российской  Федерации. Полный текст (части  первая, вторая, третья). - М.: ИКФ ЭКМОС, 2004.

2. ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года №135.

3. Федеральные стандарты оценки (ФСО) от 20.07.2007 года № 10040.

4. Налоговый Кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая.

5. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

6. п. 2 ст. 15 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 27.07.2010)

7. Л.Н. Тепман «Оценка недвижимости», Юнити, М.: 2006г.

8. В.И. Петров «Оценка стоимости земельных участков», Кнорус, М.: 2010г.

9. Рынок ценных бумаг: Учебник/под ред. В.А. Галованова, А.И. Басова. – М.: Финансы и статистика, 1996.-320 с. 

10. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. – М.: ИНФРА-М, 1997.-320 с. 

11. Оценка бизнеса: Учебник под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2004.-736 с. 

12. Количественные методы финансового анализа/ под ред. С.Дж. Брауна и М.П. Крицмена, пер. с англ. - М.: ИНФРА-М, 1996. – 336 с. 

13. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 1997. 

14. http://rbpinfo.ru