Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере многоэтажного жилого дома с земельным участком

2.2. Оценка рыночной стоимости  сравнительным подходом.

В данном подразделе приводится оценка рыночной стоимости сравнительным подходом в соответствии с алгоритмом метода:

• Сбор и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов.
• Выбор модели, определение ценообразующих факторов.
• Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Корректировка осуществляться на основе анализа элементов сравнения в количестве и последовательности, принятой в оценочной практике, а именно методом парных продаж.

Обязательные элементы сравнения для оцениваемых объектов следующие:

1. Права собственности на недвижимость.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Состояние рынка.
5. Местоположение.
6. Физические характеристики.
7. Экономические характеристики.
8. Использование.
9. Компоненты стоимости, несвязанные с недвижимостью.

 

С этой целью используется таблица 4 корректировок по сравнимым продажам.

 

Таблица 8.

Таблица корректировок по сравнимым продажам

 

Элементы сравнения	Ед. измер.	Объекты сравнения
		1	2	3
Общая площадь	м2	9901	9500	10100
Полезная площадь	м2	5446	5225	5555
Единицы сравнения
1. Цена продажи	Д.Е.	585149,1	570000	593880
2. Цена 1 м2 общей площади	Д.Е./м2	59,1	60,0	58,8
3. Цена 1 м2 полезной площади	Д.Е./м2	32,5	33	32,3
Корректировки
Право собственности Корректировка	%	Передаваемые имущественные  права влияют на цену сделки по анализируемым  объектам аналогам информация о дополнительных ограничениях, которые могут влиять на стоимость не выявлена. Корректировка не проводилась, так как все объекты находятся в собственности.
		0%	0%	0%
Скорректированная цена	Д.Е./м2	59,1	60,0	58,8
Условия финансирования и продажи		Оферта	Кредит	Оферта
Корректировка	%	0%	-8%	0%
Скорректированная цена	Д.Е./м2	59,1	55,2	58,8
Условия рынка (время продажи) Корректировка	%	Все выбранные аналоги  предложены к продаже на дату оценки. Корректировки не продится.
Скорректированная цена	Д.Е./м2	59,1	55,2	58,8
Местоположение Корректировка	%	Объекты аналоги расположены  как и объект оценки в районах  наиболее приближенных к проспекту  Красной Армии. Корректировка не проводится.
Скорректированная цена	Д.Е./м2	59,1	55,2	58,8
Физические характеристики		хорошее	хорошее	удовлетворительное
Корректировка	%	0%	0%	+5%
Скорректированная цена	Д.Е./м2	59,1	55,2	61,7
Экономические характеристики Корректировка	%	Без особенностей. Корректировка  не проводится.
Скорректированная цена	Д.Е./м2	59,1	55,2	61,7
Использование Корректировка	%	Использование всех аналогов жилое. Корректировка не проводится.
Скорректированная цена	Д.Е./м2	59,1	55,2	61,7
Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью Корректировка	%	Нет компонентов стоимости, связанных с недвижимостью. Корректировка не проводится.
Скорректированная цена	Д.Е./м2	59,1	55,2	61,7
Для выводов:
Общая чистая коррекция	Д.Е./м2	0	-4,8	+2,9
В% от цены продажи	%	0%	8	4
Общая валовая коррекция	Д.Е./м2	0	4,8	2,9
В% от цены продажи	%	0%	8	4
Стоимость объекта оценки	Д.Е.	585149,1	569995,4	593882,4
Средневзвешенное значение за 1 м2	Д.Е.	58,7

 

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого права собственности объекта на дату оценки, полученная сравнительным подходом равна: __9827х58,7=576844,9_________.

2.3. Оценка рыночной стоимости  затратным подходом.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются  затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит  принцип замещения.

 

С_ЗП=С_З+С_СН – И_Н,         (8)

где:

С_ЗП - стоимость объекта недвижимости определяющаяся затратным подходом, тыс. руб.;

С_З - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

С_СН - стоимость нового строительства (улучшений), тыс. руб.;

И_Н - износ накопленный строением

 

С_З=SхЦ_З,                           (9)

где:

S - площадь земельного участка;

Ц_З - цена земли руб./м²

Ц_З=577руб./м²

С_З= 4075х577= 2351,3 тыс. руб.

 

С_СН= ВСхS,                           (10)

где:

ВС - восстановительная стоимость 1 м²;

S - площадь объекта оценки

ВС=59100 руб.

С_СН=59100х9827=580775,7 тыс. руб

На сегодняшний день средняя рыночная цена предложения 1 м² нового жилья в г Сергиев Посад, проспект Красной Армии, 210 составляет 59,1 тыс. руб., с учетом рыночной предпринимательской прибыли и налогов.

 

И_Н=И_Ф+И_ФН+И_ВН,         (11)

где:

И_Ф - физический износ;

И_ФН - функциональный износ не жилого помещения;

И_ВН - внешний износ нежилого помещения.

 

Признаков функционального износа у оцениваемого объекта не обнаружено. Объект оценки соответствует современным стандартам объемно - планировочных и конструктивных элементов недвижимости. величина функционального износа принята на уровне 0%.

Внешний износ вызывается факторами внешними по отношению к объекту недвижимости. Это – местоположение объекта, состояние рынка недвижимости, любые местные или федеральные ограничения и так далее. Внешний износ относится как к земельному участку, так и к улучшениям. Внешний износ принимают равным 0%.

 

И_Ф=С_Э/С_Сх100%,               (12)

где:

С_Э - срок эксплуатации;

С_С - срок службы.

 

И_Ф= 13/100х100%=13%

 

И_Н=13+0+0= 13%

 

И_Н=580775,7х13%=75500,8 тыс. руб.

 

С_ЗП=2351,3+580775,7-75500,8= 507626,2 тыс. руб.

 

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого права собственности объекта на дату оценки, полученная затратным подходом равна: 507626,2 тыс. руб.

2.4. Согласование полученных результатов.

Целью согласования результатов является определение преимуществ и недостатков каждого из подходов и методов с учетом цели оценки и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода и метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ.
3. Способность параметров, используемых конкретным методом, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность и т.п.

Следует иметь в виду, что при решении задачи согласования необходимо руководствоваться, прежде всего, не содержанием метода оценки, а целью, которая поставлена заказчиком перед оценщиком, так как именно это обстоятельство, прежде всего, определяет выбор вида стоимости и методы ее оценки (базу оценки).

В данной работе рекомендуется после выполнения вышеописанного анализа, использовать следующий алгоритм расчета коэффициентов весомости:

Коэффициент весомости результата, рассчитанного по одному из подходов, определяется как частное от деления этого результата на сумму всех результатов, полученных при использовании различных подходов при оценке объекта.

Описание процедуры  согласования

При получении в результате проведенной  оценки различными методами различных  величин, необходимо согласовать результаты. Оценщик считает целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому результату веса. Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости использован подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Обоснование выбора использованных весовых  коэффициентов

При выборе весовых коэффициентов  принимались во внимание следующие  соображения с учетом возможной  мотивации потенциальных инвестора  и продавца. Стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых  от нее доходов. Затраты же на ее воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов.

В силу отсутствия документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые  могут быть сопоставимы с оцениваемым  объектом, оценщик использовал цены предложения агентств недвижимости. Стоимость объектов-аналогов для подобных площадей выбраны в соответствии с данными анализа рынка, при этом оценщик руководствовался умеренно-реалистичным подходом.

Таким образом, стоимость объекта  оценки лежит в диапазоне полученных стоимостей тремя подходами. Веса, полученным результатам присвоены по мере их надежности и представлены в таблице 9.

Таблица 9

Определение удельного веса

 

Наименование подхода и метода		Способность учитывать цель оценки	Способность учитывать конъюнктуру рынка	Способность учитывать физические и экономические параметры объекта	Качество информации	Итог	Удельный вес
1	2	3	4	5	6	7	8
Доходный подход	Ранг	Средний	Низкий	Высокий	Высокий	Высок.
	Балл	1	2	0	0	3	25%
Сравнительный подход	Ранг	Высокий	Высокий	Низкий	Низкий	Сред.
	Балл	0	0	2	2	4	33%
Затратный подход	Ранг	Низкий	Средний	Средний	Средний	Сред.
	Балл	2	1	1	1	5	42%
Общая сумма баллов						12	100%

 

Расчет стоимости веса примененных оценщиком методов выглядит следующим образом.

1. Рассчитаем итоговую сумму баллов по подходам.
2. Определим общую сумму баллов.
3. Рассчитаем удельный вес каждого метода

 

Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости недвижимости сводим в следующую таблицу 10.

 

Таблица 10

Рыночная стоимость подходов

 

Подход и метод оценки	Стоимость, тыс.руб.
Доходный подход	729478,8
Сравнительный подход	576844,9
Затратный подход	507626,2

 

Для определения окончательной величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент.

В данном случае заполняется таблица 11 следующего вида:

 

Таблица 11

Взвешенный результат

 

	Стоимость, тыс.руб.	Удельный вес, %	Взвешенный результат, тыс.руб.
Доходный подход	729478,8	25%	182369,7
Сравнительный подход	576844,9	33%	190358,8
Затратный подход	507626,2	42%	213203,0
Согласованная стоимость	585931,5

 

Расчет согласованной стоимости осуществляется по формуле:

 

,         (13)

 

где:

- число использованных подходов;

- результат оценки;

- удельный вес подхода.

 

В результате в конце раздела приводится заключение следующего содержания:

Таким образом, итоговая стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, полученная в результате согласования составит: 585931500 рублей.

Заключение

В настоящее время  проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе.

Оценка рыночной стоимости  объектов недвижимости в России –  сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым  научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.