Определение рыночной стоимости

Министерство образования и науки Челябинской области

государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

(среднее  специальное учебное заведение)

«Южно-Уральский многопрофильный колледж»

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

Определение рыночной стоимости …………………………………………………………………….

по МДК.04.01 «Оценка недвижимого имущества»

ПМ.04 «Определение стоимости недвижимого имущества»

КП. 120714. 0__ ПЗ

 

 

 

 

Нормоконтролёр                                                                  Руководитель проекта           ___________________                                                         _____

«     » __________2013                                                    «     »__________

                                                                                         Разработал студент

                                                                                         группы 

                                                                                          

                                                                                     «     »__________ 

                                        

                                              

Челябинск

2014

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 5-6

1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ

1. Общие понятия оценки
1. Понятие собственности и иных вещных прав
2. Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих  документов на объект недвижимости
2.   Характеристика доходного подхода
1. Метод капитализации
2. Метод дисконтирования денежных потоков
3. Характеристика сравнительного подхода
1. Классификация и суть поправок
2. Подбор объектов аналогов
4. Характеристика затратного подхода
1. Виды износов
2. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ
1. Задание на оценку
1. Основания для проведения оценки
2. Наименование объекта оценки
3. Имущественные права на объект оценки
4. Дата оценки
5. Цель оценки
6. Назначение оценки
7. Вид стоимости
8. Форма отчета
9. График проведения оценки
10. Дата составления отчета об оценке
11. Допущение и ограничение на которых основывается оценка
2. Сведения о заказчике оценке и об оценщике
1. Сведения о заказчике оценки
2. Сведения об оценщике
3. Данные об оценочной организации
3. Применяемые стандарты оценочной деятельности
4. Описание объекта оценки
1. Местонахождение и местоположение
2. Техническое описание объекта оценки
5. Анализ рынка объекта оценки
6. Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подхода
1. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования
2. Процедура оценки
3. Выбор и обоснования подходов и методов оценки
7. Определение рыночной стоимости оценки с определением затратного подхода
1. Теоретические и методологические основы затратного подхода
2. Определение стоимости земельного участка
3. Определение стоимости воспроизводства улучшений
4. Оценка совокупности износа
5. Корректировка стоимости замещения на величину предприятия
6. Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом
8. Определение рыночной стоимости объекта оценки с доходным подходом
1. Определение чистого операционного дохода
2. Анализ ставок аренды
3. Определение коэффициента капитализации
4. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода
9. Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
1. Подбор объектов аналогов
2. Расчет рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода
10. Согласование результатов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ А Договор на оказание услуг оценочной деятельности

ПРИЛОЖЕНИЕ Б Фотографии и местоположение объекта оценки

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Оценка недвижимости является очень актуальным видом деятельности в современном мире. Каждый день совершаются различные операции с недвижимым имуществом, такие как: строительство, снос, продажа – и каждая из этих операций, перед её совершением, требует оценки её стоимости.

В зависимости от вида операции определяется вид стоимости объекта оценки, например: рыночная стоимость, восстановительная стоимость, инвестиционная стоимость и т.д.

Объектом исследования курсовой работы является оценочная деятельность.

Предметом является оценка склада в г.Челябинске в металлургическом районе.

Цели курсовой работы:

• Изучить теоретические аспекты и выявить природу оценки земельного участка на конкретном примере;
• Сказать об актуальности проблемы в современных условиях;
• Изложить возможности решения тематики;
• Рассмотреть подходы и методы оценки земельных участков;
• Провести анализ процесса оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, т. е. помещения, находящегося на данном участке.

Основная цель курсовой работы – это провести детальную оценку объекта недвижимости при помощи затратного, сравнительного и доходного подхода.

А также выбор методов расчёта различных составляющих этих подходов, например: коэффициента капитализации, физического износа и т.д. И получить итоговую рыночную стоимость путём согласования результатов.

При написании курсовой работы будут использоваться следующие методы:

1) анализ литературы; 2) анализ нормативно-правовой  основы оценочной деятельности; 3) классификация; 4) конкретизация.

Данная курсовая работа в будущем может быть использована для определения  рыночной  стоимости  различных объектов нежилой недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1Теоретическая часть

1.1 Общие понятия оценки

 

Под оценочной деятельностью в РФ понимается – деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки к рыночной или иной стоимости.

Объектами оценки являются: 1) отдельные материальные объекты; 2) совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определённого вида; 3) право собственности и иные вещные права; 4) право требования и обязательства; 5) работы, услуги, информация; 6) иные объекты гражданских прав; 7) задания, строения и подземельные сооружения; 8) земельные участки; 9) леса и многолетние насаждения; 10) объекты инженерного благоустройства.

Субъекты оценочной деятельности: 1) органы исполнительной власти РФ, субъектов РФ и муниципальных образований; 2) оценщики – это индивидуальные предприниматели, юридические лица, профессиональные объединения оценщиков; 3) заказчики оценки, по инициативе которых на основании договора проводится оценка; 4) потребители оценочных услуг.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В соответствии с законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Подход к оценке стоимости - общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.

Метод оценки стоимости - способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.

В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы.

Оценщик - физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, осуществляющее оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, либо на основании трудового договора, заключенного с юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства РФ об оценочной деятельности.

 

1.1.1 Общие понятия собственности  и иных вещных прав

Основой рыночной экономики является собственность во всех ее видах и формах. Понятие «собственность» может употребляться в двух значениях - как имущество и как отношения между людьми, возникающие по поводу этого имущества.

Собственность - это отношения между людьми по поводу пользования, владения и распоряжения экономических ресурсов или принадлежность вещественных и нематериальных ценностей определенным лицам. Право собственности предполагает наличие следующих полномочий собственника или другого лица по отношению к имуществу:

1. Пользование - процесс извлечения полезных свойств из данного имущества.
2. Владение - это возможность распоряжения объектом собственности в своих интересах. Однако, в юридическом аспекте присвоение рассматривается как владение - фактическое обладание данной вещью или имуществом, закрепленное юридически. Тогда как в экономике владение - это ограниченное распоряжение объектом собственности на определенных условиях.
3. Распоряжение - определение дальнейшей судьбы данного имущества (продажа, дарение, обмен, наследование, сдача в аренду или залог и т.д.).

Отношения собственности предполагают наличие субъектов и объектов присвоения. Субъект присвоения — собственник — тот, кто присваивает: отдельные лица, группы людей, социальные слои, государство. Объект присвоения — объект собственности — то, что присваивается: материальные ценности и нематериальные ценности.

Собственник имущества может передавать права распоряжения и пользования своим имуществом другим людям, сохраняя при этом за собой право владения им.

Право собственности — это право субъекта использовать и (или) владеть материальными и нематериальными благами. 
Существует две основных формы собственности:

1. Государственная и муниципальная собственность. При данной форме собственности собственником имущества является государство в лице органов государственной власти (комитеты и отделы по управлению государственным имуществом) либо органы местного самоуправления.
2. Частная собственность - форма собственности, при которой собственником является физическое лицо или семья. Истории известно два исторически сложившихся вида частной собственности:
• частная индивидуальная собственность. Предприятием, основанным на частной индивидуальной форме собственности владеет и управляет одно физическое лицо. Достоинством таких предприятий является то, что их сравнительно легко создать, а при необходимости - ликвидировать; собственник обладает свободой в принятии экономических решений, в распоряжении ресурсами и доходами. Недостатки индивидуальных компаний обусловлены тем, что собственник отвечает за дела компании всем своим имуществом, в том числе и не вложенным в дело (принцип неограниченной ответственности
• Частная коллективная собственность - при этой форме собственности имуществом владеют несколько собственников в соответствии с вкладом (долей) каждого собственника в общее имущество. Наиболее распространенными являются два вида предприятий, основанных на частной коллективной форме собственности - товарищества и акционерные общества. акционерные общества - предприятия, находящиеся в коллективной собственности своих пайщиков (акционеров), доля собственности каждого из которых определяется размером пакета акций. Уставный капитал состоит из определенного количества ценных бумаг - акций и облигаций. Все акционеры, число которых обычно не ограничивается, являются совладельцами общества, а держатели облигаций - его кредиторами. Каждый из пайщиков несет ответственность, ограниченную размером своей доли капитала. Владение акциями дает их владельцам доход, который называется дивидендом. Он выплачивается из чистой прибыли предприятия. Акции и облигации свободно покупаются и продаются на фондовой бирже, пари этом можно быть владельцем акций нескольких предприятий. Контрольный пакет - это доля капитала, которая дает возможность контролировать деятельность предприятия. Товарищества (партнерства) - это предприятия, имеющие двух и более владельцев, объединивших свои капиталы для совместного ведения дел. Права и ответственность каждого из них определяются соглашением.

1.1.2 Основные виды  правоустанавливающих и правоудостоверяющих  документов на объект недвижимости

Федеральный закон №135 «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Определяет оценочную деятельность в России. Даёт основные понятия оценки, субъектов и объектов оценки.

Понятие "правоустанавливающий документ" введено п.2ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Конкретизировано в ст.17 того же закона, но уже как Основания для государственной регистрации прав. К ним относятся:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

• свидетельства о праве на наследство;

• вступившие в законную силу судебные акты;

• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

• иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

К правоудостоверяющим документам на землю относятся:

- свидетельство о праве собственности  на землю (в том числе по  Постановлению Правительства РФ  от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении  форм свидетельства о праве  собственности на землю, договора  аренды земель сельскохозяйственного  назначения и договора временного  пользования землей сельскохозяйственного  назначения", которое утратило  силу) с обязательным приложением  кадастрового плана (карты, паспорта) участка;

- свидетельство о праве собственности  на землю (выданное в том числе  по Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании  земельных отношений и развитии  аграрной реформы в России", который утратил силу);