Автор работы: Пользователь скрыл имя, 28 Декабря 2014 в 22:30, курсовая работа
Цели курсовой работы:
Изучить теоретические аспекты и выявить природу оценки земельного участка на конкретном примере;
Сказать об актуальности проблемы в современных условиях;
Изложить возможности решения тематики;
ВВЕДЕНИЕ 5-6
1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
Общие понятия оценки
Понятие собственности и иных вещных прав
Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект недвижимости
Характеристика доходного подхода
Метод капитализации
Метод дисконтирования денежных потоков
Характеристика сравнительного подхода
Классификация и суть поправок
Подбор объектов аналогов
Характеристика затратного подхода
Виды износов
РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ
Задание на оценку
Основания для проведения оценки
Наименование объекта оценки
Имущественные права на объект оценки
Дата оценки
Цель оценки
Назначение оценки
Вид стоимости
Форма отчета
График проведения оценки
Дата составления отчета об оценке
Допущение и ограничение на которых основывается оценка
Сведения о заказчике оценке и об оценщике
Сведения о заказчике оценки
Сведения об оценщике
Данные об оценочной организации
Применяемые стандарты оценочной деятельности
Описание объекта оценки
Местонахождение и местоположение
Техническое описание объекта оценки
Анализ рынка объекта оценки
Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подхода
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования
Процедура оценки
Выбор и обоснования подходов и методов оценки
Определение рыночной стоимости оценки с определением затратного подхода
Теоретические и методологические основы затратного подхода
Определение стоимости земельного участка
Определение стоимости воспроизводства улучшений
Оценка совокупности износа
Корректировка стоимости замещения на величину предприятия
Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом
Определение рыночной стоимости объекта оценки с доходным подходом
Определение чистого операционного дохода
Анализ ставок аренды
Определение коэффициента капитализации
Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода
Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
Подбор объектов аналогов
Расчет рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода
Согласование результатов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Рыночная стоимость сравнительным подходом составила 3028410 рублей.
2.8
Расчёт стоимости доходным
Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.
Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:
PV = NOI/R,
Где: PV – текущая стоимость объекта оценки;
NOI – чистый операционный доход;
R – коэффициент капитализации.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
- Определение чистого операционного дохода;
- Расчет стоимости объекта оценки.
Стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.
2.8.1 Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный доход – рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества.
Потенциальный валовой доход – это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.
Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный (действительный) валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.
2.8.2 Анализ ставок аренды
Таблица 5
Данные |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Источник информации |
domchel.ru |
domchel.ru |
domchel.ru |
Адрес |
Трактовая ул, д. 26 |
Свердловский тракт, д. 5 |
Дарвина д. 69 |
Совершенная сделка или предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
Переданные имущественные права |
аренда |
аренда |
аренда |
Рыночные условия время |
Декабрь 2013 |
Декабрь 2013 |
Декабрь 2013 |
Физические характеристики |
Холодный склад |
Холодный склад |
Холодный склад |
Обоснование корректировок, применённых в таблице 7.
Таблица 6
Корректировка по элементу сравнения |
Объект сравнения |
Обоснование корректировки |
1. Совершенная сделка или |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Корректировка не вводится, т.к. все они продаются на рынке коммерческой недвижимости. |
2. Переданные имущественные права |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
У всех объектов одинаковые передаваемые имущественные права. Корректировки не вводятся. |
3. Условия рынка (время предложения) |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Время предложения у всех объектов одинаковое. Корректировки не вводятся. |
5. Местоположение объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Вводятся повышающие корректировки на аналог 1 и 3, т.к. их расположение менее выгодное, чем у объекта оценки |
6. Состояние объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправки вводятся на аналог 1 и 2. Понижающие поправки, т.к. их состояние лучше, чем у объекта оценки |
7. Дополнительные улучшения |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Отсутствуют, как и у объекта оценки. Корректировки не вводятся. |
Расчёт арендной ставки
Таблица 7
Элемент сравнения |
Ед. изм. |
Оцениваемый объект |
Объекты сравнения | ||
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 | |||
Арендная ставка |
руб./м2 |
190 |
200 |
180 | |
Общая площадь |
м2 |
110 |
100 |
120 |
100 |
Совершенная сделка или предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение | |
Корректировка |
доли |
1 |
1 |
1 | |
Скорректированная цена |
руб./м2 |
190 |
200 |
180 | |
Переданные имущественные права |
аренда |
аренда |
аренда |
аренда | |
Корректировка |
доли |
1 |
1 |
1 | |
Скорректированная цена |
руб./м2 |
190 |
200 |
180 | |
Условия рынка (время предложения) |
Декабрь 2013 |
Декабрь 2013 |
Декабрь 2013 |
Декабрь 2013 | |
Корректировка |
доли |
1 |
1 |
1 | |
Скорректированная цена |
руб./м2 |
190 |
200 |
180 | |
Местоположение |
Металлургический район |
Советский район |
Металлургический район |
Советский район | |
Корректировка |
доли |
1,03 |
0 |
1,03 | |
Скорректированная цена |
руб./м2 |
196 |
200 |
189 | |
Состояние объекта |
хорошее |
отличное |
отличное |
хорошее | |
Корректировка |
доли |
0,98 |
0,98 |
1 | |
Скорректированная цена |
руб./м2 |
192 |
196 |
162 | |
Дополнительные улучшения |
Отсутствуют |
Отсутствуют |
Отсутствуют |
Отсутствуют | |
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
руб./м2 |
192 |
196 |
162 | |
Общая валовая коррекция |
доли |
0,01 |
-0,02 |
-0,03 | |
Весовой коэффициент |
% |
40 |
32 |
28 | |
Арендная ставка |
руб./м2 |
185 |
|||
2.8.3
Определение коэффициента
Таблица 8
№ пп |
Характеристики |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
1 |
Цена предложения, р |
3000000 |
3100000 |
2750000 |
2 |
Поправка на торг, доли |
0,05 |
0,04 |
0,05 |
3 |
Предполагаемая цена продажи, р |
2850000 |
2976000 |
2612500 |
4 |
Сдаваемая площадь, кв.м. |
100 |
120 |
100 |
5 |
Ставка арендной платы, руб/кв.м. |
171 |
180 |
162 |
6 |
ПВД, р |
205200 |
259200 |
194400 |
7 |
Коэффициент (загрузки) использования площади, доли |
1 |
1 |
1 |
8 |
ДВД, р |
205200 |
259200 |
194400 |
9 |
Операционные расходы, расходы, в % |
14 |
15 |
13 |
10 |
ЧОД, р |
172368 |
220320 |
169128 |
11 |
Коэффициент капитализации, доли |
0,060 |
0,074 |
0,065 |
12 |
Средний коэффициент капитализации |
0,066 | ||
2.8.4
Определение рыночной
Ставка аренды взята из таблицы 7. Коэффициент капитализации взят из таблицы 8.
Таблица 9
Показатель |
Значение |
Ставка аренды (руб./месяц) |
185 |
Сдаваемая площадь, кв.м. |
110 |
Потенциальный валовой доход, руб. |
244200 |
Коэффициент недоиспользования, доли |
1 |
Потери арендной платы, руб. |
0 |
Действительный валовой доход, руб. |
244200 |
Операционные расходы, % |
17 |
Чистый операционный доход, руб. |
202686 |
Ставка капитализации, доли |
0,066 |
Рыночная стоимость объекта |
3071000 |
Рыночная стоимость доходным подходом составила 3071000 рублей.
2.9 Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода
2.9.1
Теоретические и
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно
Стандартам Российского общества оценщиков
(СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью
затратного подхода рекомендуется последовательно
определять:
1)рыночную стоимость земельного участка;
2)восстановленную стоимость объекта недвижимости
или стоимость замещения;
3)величину накопленного совокупного износа
объекта;
4)рыночную стоимость недвижимости затратным
методом как сумму стоимости участка земли
и восстановительной стоимости объекта
за минусом накопленного износа.
Существуют
четыре способа расчета восстановительной
стоимости или стоимости замещения:
1. Метод количественного анализа.
2. Поэлементный способ расчета (метод
учета затрат по укрупненным конструктивным
элементам).
3. Метод сравнительной единицы.
2.9.2 Определение совокупного износа
Определение совокупного износа будет осуществляться методом срока жизни. Физический срок жизни объекта оценки 60 лет, вторая группа капитальности. Хронологический возраст объекта составляет 30 лет.
Основная формула расчёта износа: (13)
Износ составляет 50%.
2.9.3 Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом
Стоимость 1 кв.м. общей площади взята из таблицы 5.
Таблица 10
Показатель |
Значение |
Стоимость 1 кв. м общей площади нежилого помещения по фактическим данным предприятий, руб/кв.м. |
27531 |
Площадь помещения, м2 |
110 |
Стоимость объекта оценки без учета износа, руб. |
3028410 |
Год постройки (ориентировочно) |
1983 |
Фактический возраст |
30 |
Нормативный срок службы |
60 |
Физический износ, % |
50 |
Функциональный износ, % |
10 |
Внешний износ, % |
0 |
Совокупный износ, %; руб. |
60 |
Стоимость объекта оценки с учетом износа, руб. |
1211364 |
Дополнительные затраты на ремонт за 1 м2, руб/кв.м. |
2000 |
Год проведения последнего ремонта |
2010 |
Износ внутренней отделки, %; руб. |
5; 56432 |
Дополнительные затраты на ремонт, руб. |
220000 |
Рыночная стоимость объекта оценки с использованием затратного подхода, руб. |
1374932 |
Рыночная стоимость затратным подходом составила 1374932 руб.
2.10 Согласование результатов
При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки используются три подхода к оценке рыночной стоимости – затратный, сравнительный и доходный.
Таблица 11
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная: |
|
- сравнительным подходом |
3028410 |
- доходным подходом |
3071000 |
- затратным подходом |
1374932 |
Таблица 12
Показатели |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Достоверность информации, % |
30 |
35 |
35 |
Полнота информации, % |
25 |
35 |
40 |
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, % |
10 |
40 |
50 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка, % |
20 |
40 |
40 |
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, % |
20 |
40 |
40 |
Весовые показатели достоверности подхода оценки, % |
21 |
38 |
41 |