Анализ ипотечного кредитования в Банке ВТБ

Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон  об ипотеке, которым в отношении  ипотеки могут быть предусмотрены  иные правила, чем в ГК РФ применительно  к залогу в целом, имеющие приоритет  над общими положениями Гражданского кодекса о залоге. Различные аспекты  жилищных отношений, основные начала жилищного  законодательства, действие жилищного  законодательства во времени, объекты  жилищных прав, право собственности и т.д. регулирует Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации" [6, С.4542].

Федеральный закон №122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", принятый 21 июля 1997г., описывает все необходимые  подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том  числе и по ипотеке. Государственная  регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной  регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению  залогодателя или залогодержателя  прилагается договор об ипотеке  вместе с указанными в договоре документами [8, С.3611].

Федеральным законом "О кредитных  историях" №218-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяются понятие и состав кредитной  истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных  историй, регулируется связанная с  этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками  формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России [13, С.103].

Постановление Правительства РФ №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья до 2010. года, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения [15, С.2319]. А также выполнения обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", при рождении (усыновлении) ребенка.

Постановлением Правительства  Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 одобрена "Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изменениями от 08.05.2002 № 302), в которой определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации. При этом были учтены практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой, а также опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации [14, С. 647].

30 декабря 2005 года был принят  Закон №214 "Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в  некоторые законодательные акты  Российской Федерации", после  принятия, которого возникло много  споров и разногласий относительно  норм его применения. В результате  жестких требований к разрешительной  документации на строительство,  привлечению средств дольщиков,  а также нормы о солидарной  ответственности банков и застройщиков  закон не заработал [12, С.109].

В июле 2006 года в закон были введены  следующие нововведения:

разрешается привлекать денежные средства граждан в долевое строительство  путем выпуска нового вида облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение  жилья. При этом эмитент должен иметь  в собственности или на праве  аренды земельный участок и разрешение на строительство на этом участке  многоквартирного дома;

исключаются нормы, касающихся механизма  солидарной ответственности застройщика  и банка перед участниками  долевого строительства, при сохранении прав банков и участников долевого строительства на удовлетворение своих  требований;

снижается размер неустойки, уплачиваемой застройщику в случае нарушения  установленного договором срока  внесения платежа участником долевого строительства, до одной трехсотой  ставки рефинансирования Банка России. Такой же размер пени должен уплачивать застройщик участнику долевого строительства  в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи ему  объекта долевого строительства. При  этом если участником долевого строительства  является гражданин, то такая неустойка  уплачивается застройщиком в двойном  размере;

конкретизируется процедура расторжения  договора участия в долевом строительстве  и возврата денежных средств участнику  долевого строительства, а также  особенности рекламы и содержания проектной декларации [12, С.109].

По данным анкетирования, проведенного Консалтинговой группой "БФИ" совместно  с ассоциацией региональных банков России в конце 2011 года, где приняли  участие 61 банк из всех семи федеральных  округов, мнения банков по вопросу поправок в Закон "О долевом строительстве" были различными: 38,6 процентов опрошенных считали, что результатом принятия поправок будет умеренный рост объемов  строительства, который не окажет серьезного влияния на ситуацию на жилищном рынке; 26,3процента полагают, что поправки к закону не смогут решить проблему дефицита жилья; 29,8 процента - положительное влияние поправок видят только при долгосрочной перспективе; и только 5,3 процента считают, что поправки смогут оказать существенное влияние на положение дел в строительной отрасли.

В качестве первого шага в решении  проблем ипотечного кредитования в  России было выбрано изменение соответствующей  нормативно-правовой базы. В результате в 2005 г. вступили в силу, помимо ряда новых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными из которых являются: Федеральный закон "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.04 № 188-ФЗ; Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ в редакции Федерального закона от 30.12.04№216-ФЗ; Гражданский процессуальный кодекс РФ в редакции Федерального закона от 29.12.04 № 194-ФЗ; Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от30.12.04№217-ФЗ [8, С.3611]..

Жилищный кодекс среди других новаций  определил основания для возникновения  жилищных прав и обязанностей, уточнил  объекты жилищных прав и виды жилых  помещений, условия страхования  жилья, ввел понятие социального  жилья. Статья 21 ЖК РФ предусматривает  возможность страхования жилья  в оговоренных законом случаях. В новой редакции Закона "Об ипотеке" в статье 78 обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и иных лиц, проживающих в этом доме или квартире, при условии, что жилье заложено по договору об ипотеке или целевого займа [9, С.42].

Новая редакция Гражданского процессуального  кодекса, а именно статья 446, исключила  жилое помещение, являющееся предметом  ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих  в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением [7, С.3064]. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. С изменением законодательства в России ипотека осталась рискованной как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. Рассмотрим риски ипотечного кредитования в России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4 Характерные черты ипотеки

 

Ипотека характеризуется следующими чертами:

- ипотека,  как и всякий залог, – это  способ обеспечения надлежащего  исполнения другого (основного)  обязательства – займа или  кредитного договора, договора аренды. Следовательно, ипотека базируется  на основном обязательстве, так  как без него она теряет  всякий смысл;

- в качестве  предмета ипотеки всегда выступает  недвижимость. К недвижимому имуществу  относятся земельные участки  и все, что с ними связано:  предприятия, жилые дома, сооружения;

- предмет  ипотеки всегда находится во  владении должника. Он же остается  собственником, пользователем и  фактическим владельцем этого  имущества, но лишается права  распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода;

- договор  кредитора и должника об установлении  ипотеки оформляется специальным  документом – закладной, которая  сопровождается нотариальным удостоверением  и государственной регистрацией.

Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права  ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления  других доказательств существования  этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой¹.

- при  значительном превышении стоимости  залога над суммой выданного  кредита ипотека дает возможность  получить дополнительные ипотечные  ссуды под залог того же  имущества. Права ипотечных кредиторов  по одному и тому же недвижимому  имуществу удовлетворяются в  порядке регистрации ипотеки,  т.е. внесения записи о регистрации  ипотеки в специальные ипотечные  книги;

- в случае  неисполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой, кредитор в праве требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

 

 

 

 

 

 

1.5 Принципы ипотечного кредитования

 

Ипотеке присущи  следующие принципы:

1) Принцип  гласности, или публичности. Отражает  возможность доступа каждого  заинтересованного лица к информации, которая содержится в ипотечной  книге;

2) Принцип  специальности. Означает возможность  установления ипотеки только  к определенной недвижимости  и в определенном объеме;

3) Принцип  достоверности. Он гласит, что  записи в публичных книгах  означают, что в отношении данного  имущества нет иных прав и  правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) Принцип  старшинства. Этот принцип отражает  преимущество одного закладного  права перед другим в зависимости  от времени внесения его в  ипотечную книгу;

5) Принцип  бесповоротности. Он свидетельствует,  что ипотека прекращается лишь  в случаях, прямо предусмотренных  в законе или договоре;

6) Принцип  срочности. Отражает необходимость  его возврата не в любое  приемлемое для заемщика время,  а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном  договоре или любом другом  заменяющем его документе.

7) Принцип  обеспеченности кредита. Этот  принцип выражает необходимость  обеспечения защиты имущественных  интересов кредитора при возможном  нарушении заемщиком принятых  на себя обязательств.

8) Дифференцированный  характер ипотечного кредита.  Этот принцип определяет дифференцированный  подход со стороны кредитной  организации к различным категориям  потенциальных заемщиков по ипотечным  кредитам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.6 Объект ипотеки

 

Объектом  ипотеки могут вступать объекты  недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации. К  ним можно отнести:

- предприятия  как единые имущественные комплексы,  используемее в предпринимательской деятельности;

- здания  и сооружения (используемые в  предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по  тому же договору земельных  участков, на которых они находятся,  либо частей этих участков, функционально  обеспечивающих эти здания и  сооружения;

- жилые дома, квартиры или их части;

- гостиницы,  дома отдыха, дачи, садовые домики;

- воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты;

- незавершенные  строительные объекты недвижимости  в совокупности с материалами  и оборудованием;

- участки  недр, обособленные водные объекты;

- леса, многолетние  насаждения;

- земельные  участки, находящиеся в собственности  граждан и предоставленные для  садоводства, животноводства, индивидуального  жилищного, дачного и гаражного  строительства, приусадебные земельные  участки, занятые зданиями, строениями  или сооружениями, а также для  личного подсобного хозяйства.

Объектом  ипотеки в свою очередь не могут  быть следующие объекты:

- часть имущества,  разделение которого фактически  невозможно без изменения его  назначения;

- имущество,  изъятое из оборота, на которое  не может быть обращено взыскание;

- имущество,  в отношении которого предусмотрена  обязательная приватизация либо  приватизация вообще запрещена;