Анализ ипотечного кредитования в Банке ВТБ

Чистый комиссионный доход в 2010 г. увеличился на 10,0% в сравнении с 2009 годом, несмотря на отмену комиссий от кредитования физических лиц в апреле 2010 года. Рост доходов наблюдался практически по всем видам комиссионных операций и услуг, при этом наибольший вклад в увеличение комиссионных доходов принесли операции с банковскими картами, расчетные операции и кредитование юридических лиц. В 2011 г. этот доход вырос на 8,4% за счет роста объема предоставляемых на комиссионной основе банковских услуг. Наибольший вклад в его рост внесли те же операции с банковскими картами: доход по ним увеличился в 1,5 раза в результате роста эмиссии карт и операций по ним.

Доход от операций на финансовых рынках в 2011 г. увеличился на 20,1% по сравнению с предыдущим годом за счет роста доходов по конверсионным операциям и операциям с драгоценными металлами.

Банк продолжал создавать резервы  по вновь выдаваемым кредитам. Вместе с тем, в отчетном году банк восстановил  резервы по ряду кредитов в рамках плановой работы с проблемными активами и существенно сократил расходы, связанные с реализацией собственных  прав требования. В результате расходы  по совокупным резервам за весь 2011 год составили 5,1 млрд руб. против 155,5 млрд руб. за 2010 год. в 2

В 2010 г. операционные доходы до создания резервов сократились на 11,6%. Снижение обусловлено, прежде всего, расходами, полученными при продаже по справедливой стоимости активов банка в пользу дочерней компании в марте 2010 года (см. Результаты финансовой деятельности Банка ВТБ 24 по итогам I квартала 2010 года).

Кроме того, на снижение операционных доходов повлияла динамика чистых доходов  по конверсионным операциям. Основное влияние оказали срочные сделки (операции валютный СВОП), финансовый результат по которым значительно разнесен во времени в соответствии с российскими правилами бухгалтерского учета. Данные операции банк проводит в целях поддержания ликвидности в различных иностранных валютах, необходимой для ведения бизнеса.

Операционные расходы в 2011 году увеличились на 26,9% как за счет планового повышения расходов на содержание персонала, так и роста расходов, сопровождающих развитие бизнеса и реализацию стратегических программ Банка ВТБ 24. В 2010 г. эти расходы увеличились на 18,3%, прежде всего за счет роста расходов на содержание персонала в рамках плана на 2010 год и административно-хозяйственных расходов, сопровождающих развитие бизнеса в рамках реализации утвержденной стратегии развития банка. Кроме того, увеличение объема вкладов обусловило рост отчислений в фонд обязательного страхования вкладов. Отношение операционных расходов к доходам, очищенное от эффекта, вызванного продажей в марте активов по справедливой стоимости, составило 42,4%. Объем расходов на формирование резервов в 2010 году составил 86,6 млрд руб., в т.ч. на резервы по кредитам 79,3 млрд руб. В 2009 году эти расходы были существенно выше: 387,3 млрд руб., в т.ч. 364,7 на резервы по кредитам. На снижении расходов по резервам сказались как стабилизация качества кредитного портфеля банка, так и восстановление резервов при продаже проблемных активов в 2010 году.

Прибыль до уплаты налогов из прибыли в 2010 г. составила рекордную для банка величину в 225,0 млрд руб.(однако в 2011 г. она еще выросла до 394,0 млрд руб.) , чистая прибыль составила 183,6 млрд руб. (в 2011 г. она выросла до 321,9 млрд руб.) Оба показателя многократно превышают итоги предыдущих лет.

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Организация кредитного процесса  при ипотечном жилищном кредитовании  Банка ВТБ 24

 

Банка ВТБ 24 является крупнейшим банком РФ и СНГ. Его активы составляют более четверти банковской системы страны (27%), а доля в банковском капитале находится на уровне 26% (1 января 2011 г.). Кредитный портфель Банка включает в себя около трети всех выданных в стране кредитов (32% розничных и 31% корпоративных кредитов).

Доля жилищных кредитов в кредитном портфеле кредитования физических лиц в 2009-2011 гг представлена в таблице 5.

Таблица 5. Объемы кредитования и доли различных видов  кредитов в объеме кредитования физических лиц в 2009-2011 гг.

Вид кредитования	Абсолютное значение			Доля в общем объеме  кредитования физлиц
	2009	2010	2011	2009	2010	2011
Потребительские и прочие кредиты  физическим лицам	632299	635 689	943 964	47,9	48,17	52,28
Жилищное кредитование физических лиц	575520	603 778	777 357	43,6	45,75	43,05
Автокредитвание физических лиц	112202	80 265	84 206	8,5	6,08	4,66
Кредитование физических лиц	1320021	1319 732	1 805 527	100	100	100

 

Таким образом, объемы ипотечного кредитования в ВТБ 24 в течение всего анализируемого периода имеют значительную долю в объеме всего кредитования физических лиц (более 43%), а пик доли данного вида кредитования в объеме кредитования физических лиц (45,75%) приходился на 2010 г. Если в остальные годы доля данного вида кредитования составляла приблизительно 43%, то в 2011 г. доля данного вида кредитования в общем объеме кредитования физических лиц уменьшилась даже по сравнению с посткризисным 2009 г.,(с 43,6% до 43,05%) что свидетельствует о начале потери доверия клиента к данному виду кредитования в том числе и в связи с большими процентными ставками Динамика изменения данного вида кредитования представлена в таблице 6.

Таблица 6. Объемы кредитования физлиц и доли различных  видов кредитов в объеме кредитования физических лиц в 2009-2011 гг.

Вид кредитования	Прирост, млн. руб.			Темп роста, %
	2010-2009	2011-2010	2011-2009	2010/ 2009	2010/ 2009	2011/ 2009
Жилищное кредитование физических лиц	28 258	173 579	201 837	104,91	128,75	135,07

 

Анализ, проведенный  в таблице 5 указывает на то, что  постоянно в течение всего  анализируемого периода идет постоянный прирост объемов жилищного кредитования, что также может объясняться  ростом цены жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке, и  поэтому население вынуждено  брать все большие объемы кредитования. Жилищные кредиты Банка ВТБ 24 представлены в таблице 7.

 

 

 

 

 

 

Таблица 7. - Разновидности жилищных кредитов, предоставляемые  Банком ВТБ 24

Программа кредитования	Первоначальный взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте, %	Срок кредита
Базовые программы
Приобретение готового жилья	От 10%	9,5—14%	8,8—12,1%	До 30 лет
Приобретение строящегося жилья	От 10%	9,5—14%	8,8—12,1%	До 30 лет
Строительство жилого дома	От 15%	11,05—14%	9,1—12,1%	До 30 лет
Специальные программы
Загородная недвижимость	От 15%	11,05—14%	9,1—12,1%	До 30 лет
Гараж	От 10%	9,5—14%	8,8—12,1%	До 30 лет
Программа кредитования	Первоначаль-ный взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте, %	Срок кредита
Ипотека с государственной поддержкой	От 20% От 0% при оформ ле ния  в залог ино го жилого помеще ния	10,5—11%	Не предостав-ляется	До 30 лет
Рефинансирование жилищных кредитов	0%	11,7—13,5%	Не предостав-ляется	До 30 лет

 

Основным  способом страхования кредитного риска  является проведение тщательного андеррайтинга кредита, который включает в себя: оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способности своевременно погасить кредит) на основе анализа его доходов и расходов; оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовности выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории); оценку достаточности собственных денежных средств (и источников их формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов; оценку достаточности обеспечения.

ВТБ 24 как и большинство банков применяет автоматизированную систему одобрения кредита, или скоринг. После того как по всем базам данных была проверена кредитная история клиента, в том случае, если он ее себе не испортил, его анкета подвергается непосредственно операции автоматизированной оценки. Компьютерная программа очень быстро определяет, насколько платежеспособен клиент.

Скоринговая программа строится на сравнении данных о клиентах, накопленных банком. Желающий взять кредит указывает в анкете-заявлении определенные данные о себе, и программа сравнивает его с предыдущими заемщиками, по характеристикам похожими на потенциального клиента. Система выявляет, сколько среди подобных ему было задержек выплаты основной суммы и процентов, сколько непогашенных кредитов. Система присваивает или отнимает за каждый вопрос какое-то количество баллов и выдает результат. Есть границы, удовлетворение которым означает одобрение заявки. После этого сравнительного анализа программа разрешает или не разрешает дать кредит по запросу.

Однозначный отказ получает человек, который  был занесен в базу недобросовестных плательщиков или являлся, например, обладателем поддельного паспорта.

Кроме того, банк производит анализ расходов заемщика, среди которых выделяются следующие.

А) Ежемесячные  расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства: ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и  уплата процентов); ежемесячные платежи  по страхованию (страхование жизни  заемщика, страхование квартиры, страхование  риска утраты права собственности  на квартиру); ежемесячные платежи  по налогу на имущество (по приобретаемой  недвижимости); ежемесячные платежи  по квартплате за приобретаемую квартиру.

Б) Постоянные ежемесячные расходы, не связанные  с приобретаемой квартирой: содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика (в настоящее  время — минимум $50 на человека); ежемесячные выплаты по алиментам; возврат других кредитов (кроме данного  ипотечного кредита); обязательные налоговые  платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств); иные обязательные ежемесячные  расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

В) Разовые  расходы заемщика, связанные с  приобретением жилья и получением ипотечного кредита: средства для первоначального  взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 15% стоимости квартиры); расходы, связанные с заключением и  регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную  регистрацию в соответствии с  действующим законодательством); плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.

Максимальная  сумма кредита рассчитывается при  условии, что: ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой  на кредитные средства (указанные  в п. А), не превышают 35% ежемесячных  доходов (доходов супругов); ежемесячные  расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А) и другие постоянные ежемесячные расходы (указанные  в п. Б) в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов супругов); размер предоставляемого кредита не должен превышать 85% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Кредитный инспектор определяет кредитоспособность заемщика на основании справки с места работы о доходах и размере удержания, а также данных анкеты.

При расчете  кредитоспособности из дохода заемщика вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация  ущерба, погашение задолженности  и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным  поручительствам, выплаты в погашение  стоимости приобретенных в рассрочку  товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству.

Кредитоспособность  заемщика определяется следующим образом:

Р = Дч х К х t , (1)

где Дч — среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, К — коэффициент в зависимости от величины Дч : К = 0,3 при Дч в в эквиваленте до $500; К = 0,4 при Дч в в эквиваленте от $501 до 1000; К = 0,5 при Дч в в эквиваленте от $1001 до 2000; К = 0,6 при Дч в в эквиваленте свыше $2000; t — срок кредитования (в мес.)

Доход в эквиваленте  определяется следующим образом:

Доход в рублях / Курс доллара США, установленный  ЦБ РФ на момент обращения заявителя  в банк.

Для определения  кредитоспособности заемщика-предпринимателя  вместо справки с места работы используется декларация о доходах  за предыдущий год, заверенная налоговой  инспекцией. В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей.