Анализ ипотечного кредитования в Банке ВТБ

- государственное  имущество. Сюда можно отнести:  государственные и муниципальные  земли, сельскохозяйственные угодья, государственные или муниципальные  индивидуальные или многоквартирные  жилые дома, участки недр и  особо охраняемые природные территории;

- часть земельного  участка, площадь которого меньше  минимального размера выплат, и  который также предназначен для  различного целевого назначения  и разрешенного использования;

- доля в  праве собственности на общее  имущество жилого дома отдельно  от права собственности на  квартиру.

 

 

1.7 Процесс ипотечного кредитования

ипотечное кредитование заемщик правовой

Ипотечное кредитование – это целостный  механизм реализации отношений, возникающих  по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря  на интернациональных характер института  залога недвижимого имущества, ипотека  в разных странах имеет свое место  и смысл.

Весь  процесс ипотечного кредитования может  быть разбит на 3 основные стадии:

1. Инициирование.  Это процедура выдачи первичного  ипотечного кредита, включающая  в себя проверку как самой  собственности, передаваемой в  залог, так и заемщика, его способности  выполнить обязательства по кредитному  договору.

2. Посредничество. Это процесс приобретения ипотечными  посредниками индивидуальных ипотечных  ссуд у ипотечных, сберегательных  и коммерческих банков и трансформация  их в ценные бумаги, предлагаемые  к продаже инвесторам на вторичном  рынке закладных.

3. Инвестирование. Это процесс приобретения и  накопления физическими и юридическими  лицами ценных бумаг, выпускаемых  посредниками, для получения дохода  по ним.

Процесс ипотечного кредитования состоит из 6 этапов:

1. Предварительная  квалификация (одобрение) заемщика.

2. Сбор  и проверка информации о заемщике.

3. Заполнение  анкеты-заявки на ипотечный кредит.

4. Оценка  кредитором вероятности погашения  ипотечного кредита. Другими словами,  этот этап включает процедуру  андеррайтинга².

5. Заключение  сделки по ипотечному кредиту.

6. Обслуживание  данного ипотечного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.8 Преимущества ипотеки перед обычным кредитом

 

Главное отличие обычного кредита от ипотечного заключается в их содержании. Кредит – это предоставление денежных средств на приобретение какого-либо товара или же приобретение товара с отсрочкой платежа.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством  использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

- недвижимость  сравнительно мало подвержена  риску гибели или внезапного  исчезновения, а её наличие легко  проверяется;

- недвижимость  обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

- высокая  стоимость недвижимости и риск  её потери являются мощным  стимулом, побуждающим должника  к точному и своевременному  исполнению своих обязательств.

В этом и  заключаются преимущества ипотечного кредита перед обычным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.9 Классификация ипотеки

 

Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам.

1. По  объекту недвижимости.

2. По  целям кредитования. В качестве  подобных целей рассматриваются  следующие:

- приобретение  готового жилья в многоквартирном  доме либо отдельного дома  на одну или несколько семей  в качестве основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного  участка под застройку. Как  правило, кредиты на приобретение  готового жилья предоставляются  единым разовым платежом;

- кредит  на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного  участка;

- строительство  и приобретение готового жилья  с целью инвестиций. Данное кредитование  строительства жилья осуществляется  поэтапно: каждый последующий платеж  осуществляется только после  завершения его предыдущего этапа.

3. По  виду кредитора ипотечные кредиты  могут быть:

- банковские;

- небанковские.

4. По  виду заемщиков:

а) как  субъектов кредитования:

- кредиты,  предоставляемые застройщикам и  строителям;

- кредиты,  предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

б) по степени  аффилированности заемщиков:

- кредиты  сотрудникам банков;

- сотрудникам  фирм-клиентов банка;

- клиентам  риэлтерских фирм;

- лицам,  проживающим в данном регионе;

- всем  желающим.

5) По  срокам кредитов. Сравнительная  характеристика срочных периодов  по некоторым странам представлена  в таблице №1 в Приложении. По данным этой таблицы можно  сделать выводы, что разные страны  по разному определяют сроки периодов. На мой взгляд, самое оптимальное распределение сроков представлено Великобританией. А сроки кредитования в России очень узкие. Ведь если представить, что человек планирует купить квартиру при помощи ипотечного кредитования, то сложно представить, какую сумму он должен будет выплачивать ежемесячно, чтобы погасить такой кредит за 3 года. Это лишний раз доказывает, что ипотечное кредитование – это слабая сторона нашего государства.

6) По  виду процентной ставки:

- кредит  с фиксированной процентной ставкой;

- кредит  с переменной процентной ставкой.

7) По возможности досрочного погашения:

- с правом  досрочного погашения;

- без  права досрочного погашения;

- с правом  досрочного погашения при условии  уплаты штрафа.

8) По  степени обеспеченности (величине  первоначального взноса). Сумма кредита  может составлять от 50 до 100% стоимости  заложенного имущества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.10 Виды и формы ипотечного кредитования в России

 

Систему ипотечного кредитования можно определить как  комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных  кредитов, взаимодействующих между  собой на единой организационно-экономической  основе.

Ипотечный кредит - как правило, это долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата в  обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, предоставленный  для приобретения недвижимости под  залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Ипотечные  кредиты классифицируются по различным  признакам [17, С. 61].

 По объекту недвижимости: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства (статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу).

По целям  кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме (как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются  единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного  проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей)) либо отдельного дома на одну или  несколько семей в - качестве основного  или дополнительного места жительства.

По виду кредитора: банковские; небанковские; обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

По виду заемщиков (как субъектов кредитования): кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; сотрудникам банков; сотрудникам фирм - клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.

По виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой. По возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при  условии уплаты штрафа. По степени  обеспеченности (величине первоначального  платежа). без первоначального взноса; с первоначальным взносом. По способу амортизации долга: постоянный ипотечный кредит; кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов, которые представлены в таблице 3 [22, С.131]

Таблица 3 - Виды ипотечных кредитов по способу рефинансирования

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
Собственные, привлеченные и заемные  средства (в том числе займы  международных организаций)	Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству  или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных  организаций)	Кредитные учреждений, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

В системе  мер по становлению и развитию ипотечного кредитования важное место  отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки  сумы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражаются, какие части платежа идут на выплату  процентов, а какие - на выплату основного  долга.

Кредит с  переменными выплатами делится  также на ипотеку с "шаровым" платежом, с фиксированными выплатами  суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами.

Кредит с  фиксированной выплатой основной суммы  долга (дифференцированные платежи) широко применялся банками в практике потребительского кредитования. Дифференцированные платежи по кредиту - ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска не возврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита.

Недостатком кредита с "шаровым" платежом является повышенный риск не возврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано  с тем, что возврат основной суммы  отодвигается на конец срока, поэтому  велика вероятность изменения финансового  положения заемщика, которое может  привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени  возрастает риск изменения стоимости  залога, вероятность снижения цен  на недвижимость, что приобретает  особую значимость в условиях погашения  основной суммы долга в конце  срока [24, С. 17].

Постоянные (аннуитетные) платежи по кредиту предусматривают периодические равновеликие выплаты. Ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платеж по основному долгу.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с  высокой инфляцией. Среди этих инструментов кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной  индексацией.

Кредит с  индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы  долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.