Анализ ипотечного кредитования в Банке ВТБ

Кредит с  двойной индексацией позволяет  более равномерно распределить риски  между заемщиком и кредитором. Обычно применяются два индекса: платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем  самым возвратность кредита и  его доступность; номинальный непогашенный остаток кредита индексируется  по индексу, отражающему уровень  инфляции (стоимости потребительской  корзины и т.д.), что позволяет  защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Разновидностью  кредита с двойной индексацией  является кредит с регулируемой отсрочкой  платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным  для заемщика. Первая ставка, более  высокая, называется "Контрактной  ставкой" и определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать  банку. Размер этого процента регулярно  рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов [36, С. 12].

Однако в  действительности регулярные ежемесячные  платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая  называется "платежной". Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной "контрактной" процентной ставке взимаются в более поздний период.

Формы и виды ипотечного кредитования призваны увязать  интересы кредитора и заемщика путем: обеспечения прибыльности ипотечной  деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции; снижение рисков ипотечного кредитования; обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Банковское  кредитование осуществляется при строгом  соблюдении принципов кредитования, которые представляют собой требования к организации кредитного процесса и являются исходными правилами  использования определенной формы  кредита, обеспечивающими его возвратное движение.

К принципам  кредитования, в том числе и  ипотечного, относятся: возвратность, срочность кредитования; целевой  характер, обеспеченность кредита; платность  банковских ссуд, дифференцированный характер кредитования. Рассмотрим подробнее  каждый из данных принципов.

Возвратность  кредита. Этот принцип выражает необходимость  своевременного возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов по мере их высвобождения из доходов заемщика. Свое практическое выражение данный принцип находит в постепенном  погашении конкретной ссуды путем  перечисления соответствующей суммы  денежных средств на счет предоставившей ее кредитной организации (или иного  кредитора) или путем внесения наличных денежных средств в кассу банка, что обеспечивает возобновляемость кредитных ресурсов банка как необходимого условия продолжения его уставной деятельности. Гарантия возвратности - документы о платежеспособности клиента. Ипотечные жилищные кредиты предоставляются на возвратной основе, а порядок погашения оговаривается в кредитном договоре.

Срочность кредита. Принцип отражает необходимость  его возврата не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно  определенный срок, зафиксированный  в кредитном договоре или заменяющем его документе. Нарушение указанного условия является для кредитора  достаточным основанием для применения к заемщику экономических санкций  в форме увеличения взимаемого процента, а при дальнейшей отсрочке - предъявления финансовых требований в судебном порядке. Нарушение срочности возврата кредита  является для банка дестабилизирующим  фактором, поскольку нарушает сбалансированность привлеченных и размещенных средств  по срокам, что чревато финансовыми  потерями. Долгосрочный характер ипотечного жилищного кредита предполагает установление длительного срока погашения.

Платность кредита. Этот принцип выражает необходимость не только прямого возврата заемщиком полученных от банка кредитных ресурсов, но и оплаты права на их использование. Экономическая сущность платы за кредит отражается в фактическом распределении дополнительно полученной за счет его использования прибыли между заемщиком и кредитором. При ипотечном жилищном кредитовании экономическая сущность платы за кредит выражается в перераспределении части личного дохода заемщика в пользу банка.

Рассматриваемый принцип находит применение в  процессе установления величины банковского  процента по ипотечным кредитам, выполняющего три основные функции: перераспределение  части дохода физических лиц; регулирование  производства и обращения путем  распределения ссудных капиталов  на отраслевом, межотраслевом и международном  уровнях; на кризисных этапах развития экономики - антиинфляционную защиту денежных накоплений клиентов банка. Ставка ссудного процента, определяемая как отношение суммы годового дохода, полученного на ссудный капитал, к сумме предоставленного кредита, выступает в качестве цены кредитных ресурсов.

Цена ипотечного кредита отражает общее соотношение  спроса и предложения на рынке  ссудных капиталов и зависит  от целого ряда факторов, в том числе  чисто конъюнктурного характера: цикличности  развития рыночной экономики (на стадии спада ссудный процент, как правило, увеличивается, на стадии быстрого подъема - снижается); темпов инфляционного  процесса (которые на практике даже несколько отстают от темпов повышения  ссудного процента); цены привлеченных ресурсов; эффективности государственного кредитного регулирования, осуществляемого через учетную политику центрального банка в процессе кредитования им коммерческих банков; динамики денежных накоплений физических лиц (при тенденции к их сокращению ссудный процент, как правило, увеличивается); динамики производства и обращения, определяющей потребности в кредитных ресурсах соответствующих категорий потенциальных заемщиков.

Обеспеченность  кредита. Этот принцип выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. При ипотечном кредитовании этот принцип соблюдается обязательным предоставлением в залог приобретенной на кредитные средства квартиры, а при необходимости используются и другие формы обеспечения.

Целевой характер кредита. Данный принцип распространяется и на ипотечные кредиты, выражая необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Основной целью получения ипотечного кредита является удовлетворение потребности заемщика в жилье путем приобретения квартиры. Это находит практическое выражение в соответствующем разделе кредитного договора, устанавливающего конкретную цель предоставления ссуды, а также в процессе банковского контроля за соблюдением этого условия заемщиком. Нарушение данного обязательства может стать основанием для досрочного отзыва кредита. Целевое использование ипотечного кредита обеспечивается прямым переводом средств продавцу квартиры, что подтверждается соответствующими документами об использовании заемщиком полученной ссуды.

Дифференцированный  характер кредита. Этот принцип определяет индивидуальный подход кредитной организации к разным категориям заемщиков по ипотечным кредитам. Практическая реализация его может зависеть как от индивидуальных интересов конкретного банка, так и от проводимой государством централизованной политики поддержки отдельных категорий граждан при приобретении ими жилья в кредит. Этот принцип соблюдается при разработке банком собственной методики анализа кредитоспособности заемщика (включая анкету-заявление на получение ипотечного кредита), при составлении различных федеральных, республиканских и городских программ льготного ипотечного кредитования, целью которых является поддержка отдельных категорий граждан при приобретении жилья [22, С.75].

В настоящее  время условия выдачи кредитов в  банках РФ стали мягче, а подход к  клиентам разнообразнее, банки для  этого разрабатывают много ипотечных  программ. Раньше речь о получении  кредита могла идти только при  официальной зарплате. Тогда как  сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Стало меньше собираемых справок, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке  изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился, можно купить и новостройку, и загородный дом  и земельный участок.

ГЛАВА 2. Анализ ипотечного кредитования в Банке ВТБ 24

2.1 Общая характеристика Банка ВТБ 24 (ЗАО)

Цели и  задачи Стратегии развития: Реализация Стратегии развития позволит Банку укрепить позиции на российском рынке банковских услуг и достичь финансовых и операционных показателей, соответствующих уровню высококлассных универсальных мировых финансовых институтов.

Основные  технико-экономические показатели Банка ВТБ 24 за исследуемый период приведены в таблице 4.

Таблица 4 Основные статьи Отчета о прибылях и убытках Банка ВТБ 24 за 2009-2011 гг. (млн. руб.)

Анализ основных технико-экономических  показателей хозяйственной деятельности Банка ВТБ 24 показал, что динамика основных статей отчета о прибылях и убытках за 2011 год в сравнении с 2010 годом:

• чистый процентный доход увеличился на 15,5% (в 2010 г. - сократился на 0,3%);
• чистый комиссионный доход увеличился на 8,4% (в 2010 г. - на 10,0%);
• операционные доходы до совокупных резервов возросли на 14,1% (в 2010 г. - снизились на 11,6%);
• расходы на создание совокупных резервов составили 5,1 млрд руб. против расходов в размере 155,5 млрд руб. за 2010 год (и 387,3 млрд руб. за 2009 г.);
• операционные доходы после создания совокупных резервов увеличились в 1,5 раза (в 2010 г. увеличились в 1,9 раза);
• операционные расходы возросли на 26,9% ( в 2010 г. - на 18,3%);
• прибыль до уплаты налогов из прибыли составила 394,0 млрд руб. против 223,1 млрд руб. за 2010 год (против 39,0 млрд руб. за 2009 г.) ;
• чистая прибыль без учета событий после отчетной даты составила 321,9 млрд руб ( в 2010 г. - 183,6 млрд руб., в 2009 г. - 21,7 млрд руб.)

Чистый процентный доход в 2011 увеличился на 15,5%. Рост чистого процентного дохода был обусловлен как увеличением процентных доходов, так и сокращением процентных расходов. При этом в 2010 г. чистый процентный доход по сравнению 2009 годом практически не изменился. Его рост в течение года сдерживался снижением доходов от кредитования юридических лиц вследствие снижения уровня процентных ставок на рынке и большого объема досрочных погашений в конце 2009 – начале 2010 года. В сравнении с предыдущим годом объем доходов от кредитования юридических лиц сократился на 13,8%.

В то же время банк существенно  нарастил процентные доходы по ценным бумагам (+88%) за счет увеличения портфеля бумаг, а постепенное восстановление рынка розничного кредитования сказалось  на увеличении доходов по кредитам частным клиентам (+4,8%). Наряду с сокращением  объема процентных расходов это позволило  банку компенсировать снижение доходов  по кредитам юридическим лицам. В  2011 г. процентные доходы банка возросли на 5,2%, что связано с ростом объема работающих активов, а также с изменением структуры в пользу более доходных продуктов

Процентные расходы сократились  на 10,8% в основном за счет снижения стоимости  привлекаемых средств клиентов и банков. В 2010 г. процентные расходы сократились на 5,5%, прежде всего, за счет снижения стоимости средств юридических лиц, а также сокращения объема и стоимости привлеченных средств банков. В сравнении с 2009 годом объем расходов по средствам юридических лиц сократился на 32,3%, по средствам банков – на 43,3%. Расходы по средствам физических лиц по итогам года увеличились на 13,8%, сопровождая рост объема вкладов, при этом стоимость вкладов сократилась.