Учет выполненных СМР и реализации готовой строительной продукции

Если оборудование для последующей  установки приобретает подрядчик, его фактическая себестоимость  собирается на соответствующем субсчете, открытом к счету 10 «Оборудование  к установке», а не на счете 07 «Оборудование  к установке». В случае, когда  первоначальная себестоимость приобретенного оборудования формируется на счете 15 «Заготовление и приобретение материальных ценностей», в учете  подрядчика она списывается на счет 10 «Оборудование к установке».

Акт передачи оборудования в монтаж может составляться и в этом случае, но в системном учете такая  передача не оформляется. Документальное оформление необходимо для отражения  смены материально-ответственного лица (стоимость оборудования должна быть переведена с подотчета начальника склада или кладовщика под отчет  начальника строительного участка). И так как оборудование относится  к материально-производственным запасам, используемым при производстве строительно-монтажных работ, то его стоимость должна быть списана на себестоимость этих работ.

 

 1.2. Бухгалтерский учет инвестора.

Для признания имущества  средством целевого финансирования необходимо, чтобы законом или  договором с инвестором было прямо  определено назначение этого имущества. Инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том  числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской  или иной деятельности в целях  получения прибыли или достижения иного полезного эффекта (ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Инвестиционный контракт на строительство, заключенный основным инвестором (застройщиком) с местными органами власти, содержит два основных условия его реализации:

1) обязанность инвестора  инвестировать строительство;

2) право инвестора (после  произведенных инвестиций) оформить  в собственность построенный  объект.

Инвестиционная деятельность в Российской Федерации налогами не облагается. При строительстве  объектов на коммерческой основе для  собственных нужд (производственных объектов, офисных зданий, жилых  домов и др.) инвесторы осуществляют финансирование этих объектов за счет собственных и заемных средств. Под строительство используются земельные участки, находящиеся  в собственности, владении или распоряжении организации либо выделяемые органом  местного самоуправления на правах аренды.

При финансировании строительства  многоквартирных жилых домов, наряду со средствами инвесторов используются также бюджетные средства. За счет средств органов местного самоуправления или субъекта Российской Федерации  могут быть произведены капитальные  затраты по строительству объектов, обеспечивающих общегородские нужды, например, внешних сетей энерго-, газо– и водоснабжения, канализации, центральных тепловых пунктов, трансформаторных подстанций, водозаборных узлов, артезианских скважин, общегородских дорог и благоустройства и др. Федеральное законодательство, регулирующее порядок распределения долей финансирования внешних сетей и сооружений между бюджетом и частными инвесторами, отсутствует.

Инвесторами, финансирующими строительство, являются:

1) коммерческие организации,  которые наряду со своей основной  предпринимательской деятельностью  (производством, строительством, торговлей,  транспортными услугами, услугами  связи и др.) осуществляют вложение  собственных и привлеченных средств,  в создание внеоборотных активов;

2) специализированные организации,  основной деятельностью которых  является привлечение долевых,  заемных, бюджетных и других  средств и направление этих  средств, в качестве источников  финансирования строительства.

Инвесторы – коммерческие организации, используют для финансирования строительства собственные средства (нераспределенную прибыль, амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств и др.), которые в форме инвестиционных взносов списываются с их расчетных счетов. Инвесторы – специализированные организации используют для финансирования строительства привлеченные (долевые и заемные) средства, которые учитываются ими в составе целевого финансирования до окончания строительства и закрытия инвестиционного проекта.

Инвесторы используют для  финансирования строительства собственные  средства, остающиеся в их распоряжении после уплаты налогов, поэтому дополнительному  обложению налогом на прибыль  данные средства не подлежат. Привлеченные средства других инвесторов и соинвесторов, также не подлежат налогообложению в соответствии с п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Налогообложение инвестиций, привлекаемых организациями-застройщиками, для реализации крупных строительных проектов, имеет свои особенности  и льготы. Но, для того чтобы воспользоваться  этими льготами, строительной организации  необходимо выполнить ряд условий, установленных действующим законодательством  в отношении документального  оформления инвестиционных денежных средств  и порядка их использования.

Строительные организации, получившие имущество (в том числе  денежные средства), работы, услуги в  рамках благотворительной деятельности, а также целевые поступления или целевое финансирование, по окончании налогового периода представляют в налоговые органы отчет о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой Минфином России (п. 14 ст. 250 НК РФ).

Если же построенный за счет финансовых вливаний инвестора  объект останется в собственности  заказчика-застройщика, полученные от инвестора средства, будут считаться  для заказчика-застройщика прочим доходом, который в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ подлежит обложению налогом на прибыль.

В ходе строительства денежные средства, полученные от участников долевого строительства, не облагаются НДС при  условии, что размер этих средств  не превышает фактических затрат по строительству квартир. Если по окончании  строительства неизрасходованные  денежные средства остаются в собственности  заказчика-застройщика, они будут  являться его прочим доходом и  облагаться НДС и налогом на прибыль  в общеустановленном порядке (Постановление  ФАС Северо-Западного округа от 26 декабря 2001 г . по делу № А05-6937/00-482/12).

Инвесторы в процессе строительства  учитывают капитальные затраты  на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а получаемые от инвесторов источники финансирования – на счете 86 «Целевое финансирование». Поступление средств от соинвесторов отражается по дебету счетов учета денежных средств или другого имущества и кредиту счета 86 «Целевое финансирование».

Организация учитывает поступающие  от соинвесторов инвестиционные взносы на участие в долевом строительстве на счете 86 «Целевое финансирование» по каждому договору (соинвестору) и объекту финансирования. В составе инвестиционного взноса инвестор выделяет в аналитическом учете средства на финансирование доли администрации в строящихся зданиях и сооружениях.

В соответствии с п.п. 4 п. 3 ст. 39, п. 1 ст. 146 НК РФ инвестиционные взносы на строительство НДС не облагаются. Однако при совмещении организацией функций инвестора, заказчика и генподрядчика определенная часть инвестиционных средств по мере их поступления направляется на возмещение затрат по подрядной деятельности организации. Эти средства могут быть квалифицированы как полученные от заказчика авансы с выделением НДС в общеустановленном порядке.

При закрытии инвестиционного  проекта организация списывает  суммы привлеченного финансирования в дебет счета 86.

Для финансирования собственной  доли в инвестиционном проекте организация  использует денежные средства, аккумулированные на ее расчетных счетах в результате пополнения уставного капитала; зачисления средств в виде финансовой помощи учредителей; поступления кредитов банков и займов организаций.

В качестве источников финансирования используются также средства нераспределенной прибыли, выделенные в аналитическом  учете на счете 84 «Нераспределенная  прибыль (непокрытый убыток)». Собственные  и заемные средства, направленные организацией на финансирование строительства, при закрытии инвестиционного проекта  отражаются в аналитическом учете  расчетным путем.

До окончания работ  затраты по возведению объекта составляют незавершенное строительство. Затраты  на строительство подразделяются на затраты, увеличивающие стоимость  объекта строительства и не увеличивающие  его стоимость.

Способы привлечения и  использования инвестиций в строительстве  зависят от принятого способа  организации инвестиционно-строительного процесса. В соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных или привлеченных средств. В качестве источников финансирования (инвестиций) используются также, государственные капитальные вложения, средства бюджетов субъектов Российской Федерации и органов местного управления.

После ввода законченного строительного объекта, то есть физического  возникновения объекта недвижимости, застройщик передает дольщику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному  акту. В передаточном акте четко  указывается объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том  числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.

Факт ведения раздельного  учета должен быть подтвержден документально, поэтому организации при получении  финансирования и освоении полученных денежных средств следует оформить соответствующие бумаги. Документом, подтверждающим ведение раздельного учета доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевого финансирования, является регистр учета данных операций.

2. Бухгалтерский учет заказчика.

Застройщик отвечает перед  государством и обществом за безопасность строительства и осуществляет реализацию инвестиционного проекта: организует ход строительства объектов, контролирует его и ведет бухгалтерский  учет производимых при этом затрат (п.2 ПБУ 2/94, п.1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного  Письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г . № 160).

Согласно п. 4 ПБУ 2/94 застройщики должны обеспечивать формирование бухгалтерской информации по следующим показателям:

– незавершенное строительство;

– завершенное строительство;

– авансы, выданные подрядчикам  и другим субъектам, занятым в  строительстве объектов в соответствии с договорами на строительство;

– финансовый результат  деятельности.

Застройщик, получивший дополнительные средства от организаций и физических лиц на строительство по договорам  долевого участия, отражает их в учете  как целевые средства для финансирования капитального строительства. Средства, поступившие от других организаций  и физических лиц (а также из бюджета) для осуществления мероприятий  целевого назначения, согласно Плану  счетов отражаются на счете 86 «Целевое финансирование»: Дебет 51, Кредит 86 –  получены средства на строительство  от инвестора.

Использование целевого финансирования отражается по дебету счета 86 в корреспонденции  со счетами учета расходов на запланированные  цели. В рассматриваемой ситуации за счет средств инвестора покрываются  расходы на оплату подрядчику стоимости  выполненных работ по строительству  здания (с учетом НДС, предъявленного подрядчиком).

В бухгалтерском балансе  коммерческих организаций целевые  средства, полученные заказчиком-застройщиком от инвестора или дольщиков, не должны были отражаться по статье «Целевые финансирование и поступления» раздела «Капитал и резервы». Их следует показывать по статье «Прочие долгосрочные обязательства» пассива.

К средствам целевого финансирования отнесено имущество в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика  средств дольщиков или инвесторов (подп.14 п.1 ст.251 НК РФ). Правда, для реализации этой нормы НК РФ застройщики обязаны  выполнять два условия:

– вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования, и иных доходов (расходов). При отсутствии такого учета у налогоплательщика  средства целевого финансирования подлежат налогообложению с даты их получения;

– по окончании налогового периода представлять в налоговые  органы по месту своего учета отчет  о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой МНС  России (лист 14 Декларации по налогу на прибыль). При этом назначение использования  целевых средств определяется организацией (физическим лицом) – источником целевого финансирования в соответствующем  договоре.

Использованные не по назначению целевые средства подлежат налогообложению (п. 14 ст. 250 НК РФ).

К целевому финансированию отнесены средства, полученные застройщиком от инвестора и фактически использованные на строительство в соответствии с утвержденной инвестором сметой. К доходам отнесена только прибыль  застройщика, поскольку абсолютное большинство расходов на строительство, включая содержание службы заказчика-застройщика, включается в стоимость построенного объекта (амортизируемого имущества).

Бухгалтерский учет заказчика

Содержание заказчиков производится за счет средств на финансирование капитального строительства, которые включаются в дальнейшем в инвентарную стоимость строящихся объектов.

Порядок определения стоимости  был разработан для строительства, осуществляемого на территории РФ силами российских организаций. Он содержит общие  методические положения по:

– определению стоимости строительства  на всех стадиях разработки предпроектной и проектно-сметной документации;

– составлению сметных расчетов (смет), формированию договорных цен  на строительную продукцию;

– рекомендации по проведению расчетов за выполненные подрядные работы, а также по использованию автоматизированных систем в указанной сфере.

К законченному строительству относятся, принятые в эксплуатацию объекты, приемка  которых оформлена в установленном  порядке. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов является завершающей стадией строительного  процесса.

На первом этапе приемки объекта строительства участвуют только две стороны договора строительного подряда – заказчик и подрядчик. Его завершение сопровождается составлением и подписанием исполнителем работ (генподрядчиком) и заказчиком Акта законченного строительством объекта по форме № КС-11, утвержденной постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г . № 71а. На практике акт по форме № КС-11 именуется как «акт рабочей комиссии».